Bản tin BĐS 24h: Giá chung cư đạt đỉnh 165 triệu đồng một mét vuông.

^{Giá chung cư TP HCM đạt đỉnh 165 triệu đồng/m2}

Cụ thể, trong năm 2020, tổng nguồn cung căn hộ đạt 17.579 sản phẩm, giảm 28,3% cùng kỳ năm trước. Lượng tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 86,6%, khoảng 15,229 sản phẩm, giảm 33,38% so với năm 2019. Căn hộ hạng A dẫn đầu thị trường trong khi căn hộ hạng C gần như vắng bóng.

Cùng với đó, báo cáo của DKRA cho biết, giá bán căn hộ sơ cấp tại khu Đông đang ở mức kỷ lục, giá bán bình quân đạt 102 triệu đồng/m2, mức giá tối thiểu ghi nhận ở mức 39 triệu, cao nhất là 165 triệu đồng/m2.

Tại các khu đất vàng trong trung tâm thành phố, giá bán chỉ từ 86 triệu - 162 triệu đồng/m2. Ở chiều ngược lại, khu Bắc có giá bán căn hộ dễ chịu nhất, dao động từ 34,5 triệu - 45 triệu đồng/m2.

Đối với phân khúc đất nền, tổng nguồn cung trong năm 2020 tại TP HCM đạt 564 sản phẩm, giảm 67%, tỷ lệ tiêu thụ giảm 79% so với năm 2019. Về giá trị, khu Tây TP HCM đang là nơi có giá bán cao nhất, dao động từ 19 triệu - 68 triệu đồng/m2. Ngược lại, khu Bắc là nơi có giá trị đất nền thấp nhất, từ 14,2 triệu - 16,7 triệu đồng/m2.

Trong khi nguồn cung, tỷ lệ tiêu thụ đều giảm, thì giá bán căn hộ và đất nền lại tăng mạnh. Đặc biệt là khu Đông thành phố, giá bán căn hộ bình quân đã vượt mặt các khu đất "vàng" ở trung tâm.

Trước đó, trong buổi họp báo quý IV/2020, Bộ Xây dựng cho biết, bất chấp các tác động của đại dịch Covid-19, giá nhà ở tại TP HCM có mức tăng cao hơn Hà Nội.

Cùng với số liệu của CBRE cho thấy, trong năm 2020, tổng nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đạt 18.000, giảm 52% so với năm 2019. Giá bán căn hộ trung bình trên thị trường sơ cấp ở mức 1.412 USD/m2 (32,5 triệu đồng/m2), tăng 3% so với năm 2019.

Các dự án mới mở bán tại khu vực Gia Lâm, Long Biên đã thiết lập mặt bằng giá mới tại khu Đông Hà Nội. Các dự án mở bán mới tại các khu vực khác cũng đưa ra mức giá cao hơn nhờ việc hoàn thiện các tiện ích, hạ tầng.

Lý giải cho hiện tượng này, chuyên gia bất động sản Phan Đình Vĩnh nói: So với cơ cấu sản phẩm trong năm 2020, rõ ràng TP HCM có nhiều sản phẩm căn hộ cao cấp hơn.

Trong khi đó, tại Hà Nội, phân khúc bình dân và trung cấp lại chiếm 70% tổng nguồn cung toàn thị trường. Vì vậy, so sánh mức giá bình quân không thể hiện được sự khác biệt giữa hai thành phố.

"Mới chỉ trong 2 năm gần đây, giá nhà tại TP HCM mới vượt mặt Hà Nội, để trở thành địa phương có giá bất động sản đắt đỏ nhất Việt Nam. Với sự khan hiếm kéo dài trong 2 - 3 năm tới, giá nhà TP HCM vẫn sẽ tiếp tục tăng thêm 5% - 10%, tùy từng khu vực", ông Vĩnh dự báo.

Bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn trên đà tăng giá

Cụ thể, quý IV/2020, giá thuê trung bình tại các khu công nghiệp đã có từ năm 2019 tại năm tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Bắc (Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng) đạt 89,7%, tăng 2,1% theo năm. Tương tự, tỷ lệ lấp đầy tại bốn tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Nam đạt 87,0%, tăng 2,5% theo năm.

Hoạt động của kho và xưởng xây sẵn duy trì ở mức ổn định theo năm do nguồn cung lớn được đưa trong năm 2019 và 2020 cũng như hoạt động cho thuê bị trì hoãn do lệnh hạn chế đi lại. Sự tăng trưởng mạnh của các công ty thương mại điện tử và logistics kể từ khi dịch COVID-19 bùng nổ đã thúc đẩy nhu cầu về không gian lưu trữ và cơ sở phân phối. 

Theo đó, nhu cầu tìm kiếm quỹ đất để phát triển cơ sở hạ tầng kho vận tăng lên đáng kể, với 20% tổng yêu cầu hỏi thuê cho ngành này, theo ghi nhận bởi CBRE. Tại các vị trí đắc địa với hạn chế về nguồn cung đất công nghiệp, kho cao tầng sẽ bắt đầu xuất hiện nhằm tạo không gian lưu trữ lớn hơn để đáp ứng nhu cầu của các công ty thương mại điện tử, đặc biệt là để làm địa điểm để giao hàng chặng cuối.

Với sự thay đổi mạnh mẽ trong đại dịch, thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đã trở thành cơ hội hấp dẫn cho cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế. 

Việc mở rộng của các doanh nghiệp hiện hữu và xây dựng các cơ sở sản xuất trong bối cảnh đẩy mạnh sự di dời chuỗi cung ứng sẽ là động lực chính thúc đẩy nhu cầu trong những năm tới. Trong khi giá thuê đất công nghiệp đã đạt mức cao tại một số khu công nghiệp có vị trí tốt, khách thuê sẽ phải tìm kiếm nguồn cung đất mới tại các khu vực ngoài các trung tâm công nghiệp hiện hữu. Ngoài ra, các chủ đầu tư khu công nghiệp cũng đang thực hiện các thay đổi về phát triển sản phẩm để thích ứng với tình hình mới. 

Các điểm nổi bật là sự áp dụng công nghệ hiện đại để quản lý và vận hành cơ sở hạ tầng, cung cấp các gói dịch vụ bao gồm dịch vụ pháp lý, nhân sự để giúp khách thuê tiết kiệm thời gian và chi phí trong quá trình thực hiện dự án. Điều này đang dần tạo nên một mô hình phát triển bất động sản công nghiệp mới tại Việt Nam, tích hợp việc cung cấp và đầu tư bất động sản công nghiệp cũng như các dịch vụ hỗ trợ quản lý.

BĐS nhà ở 2021 vẫn lo ngại lệch pha cung cầu

Theo reatimes, thị trường bất động sản trong 2020 được một số cơ quan đánh giá chưa có dấu hiệu bất thường, cực đoan lớn. Tuy nhiên, nhìn tổng thể, thị trường đang có dấu hiệu lệch pha cung - cầu ngày càng nghiêm trọng, đặc biệt ở phân khúc nhà ở.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP HCM, nhu cầu về phân khúc nhà ở thương mại bình dân, giá rẻ (dưới 25 triệu đồng/m2) dù chiếm đến 70 - 80% thị trường nhưng lại thiếu nguồn cung khá lớn. Đặc biệt là tại các thị trường lớn như TP HCM và Hà Nội, sự lệch pha cung - cầu ngày càng nghiêm trọng.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, tình trạng phát triển dự án bất động sản tại Hà Nội trong khoảng thời gian 2- 3 năm trở lại là rất ì ạch. Gần như không có dự án mới được phê duyệt đầu tư ở giai đoạn này. Các dự án đã được khởi công ở giai đoạn trước từ từ nhỏ giọt cung cấp sản phẩm  cho thị trường bất động sản TP Hà Nội. Trung bình nguồn cung mới ra thị trường chỉ đạt khoảng hơn 2 ngàn sản phẩm/quý. Đây là con số quá nhỏ nhoi cho một Thành phố có gần mười triệu dân.

Cầu lớn, cung khan hiếm là một trong nhưng lý do đẩy giá bất động sản nhà ở tăng cao bất chấp những khó khăn chung của thị trường. Hai năm trước, một dự án nhà ở xã hội vốn chỉ có giá 14 triệu đồng/m². Tuy nhiên hiện nay, vẫn cùng một vị trí, nhưng giá tại tòa nhà mới xây dựng đã nhảy lên 16 - 17 triệu đồng/m².

Cụ thể, tại khu vực Mỹ Đình, Hà Nội, mức giá chung cư phổ biến trước đây ở mức 28 - 30 triệu đồng/m², nay đã tăng vọt lên 40 - 60 triệu đồng/m². Một loạt dự án cũ ở phía Tây Hà Nội, vốn nằm im cả thập kỷ, chỉ trong vài tháng, đã tăng vọt lên tới 70 triệu đồng/m², gấp đôi so với đầu năm. Còn tại TP HCM, tỷ lệ căn hộ bình dân đã giảm sốc từ 51% xuống chỉ còn 1%.

Liên quan đến vấn đề này, một số chuyên gia cho rằng, chưa bao giờ thị trường chứng kiến sự lệch pha cung cầu lớn như hiện nay. Khi nhà có mức giá trung bình và thấp dành dưới 20 triệu đồng/m² gần như vắng bóng trên thị trường.

Bộ Xây dựng đã xây dựng dự thảo Nghị định phát triển nhà thương mại giá rẻ, có diện tích dưới 70m², giá dưới 20 triệu đồng/m², với hàng loạt ưu đãi lớn về giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất. Các chuyên gia kỳ vọng, trong năm nay, Nghị định này sẽ sớm được ban hành để kéo các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà vừa túi tiền cho đại bộ phận người dân.

Còn theo các doanh nghiệp, chỉ khi các vướng mắc pháp lý được gỡ bỏ, nguồn cung trên thị trường mới tăng trở lại.

Sốt đất "ăn theo" TP Thủ Đức và sân bay Long Thành 

Theo laodong, cùng với Thành phố Thủ Đức (TP HCM), khu vực sân bay Long Thành (Đồng Nai) cũng đang diễn ra sốt đất từng ngày. Dù sân bay Long Thành chỉ vừa mới bắt đầu khởi công, hay các dự hạ tầng giao thông kết nối với sân bay chỉ đang trong quá trình triển khai, nhưng "cò" đất đã đẩy giá tăng chóng mặt. Đơn cử như các khu vực thuộc các xã gần với vị trí đặt sân bay là Bàu Cạn, Bình Sơn hay Lộc An thuộc huyện Long Thành, các hoạt động môi giới nhà đất đang hoạt động nhộn nhịp. Hàng loạt biển quảng cáo mua bán nhà đất, tờ rơi rao bán đất, nhận ký gửi nhà đất được dán chằng chịt, chồng lên nhau ở các cột điện, gốc cây hai bên đường...

Về giá bán thì mức giá lâu nay chỉ từ 3-3,5 tỉ đồng cho một sào (1.000m2 đất). Tuy nhiên, hiện tại, mức giá trung bình được ghi nhận khoảng 5-6,5 tỉ đồng/sào. Đối với những khu đất có vị trí và gần đường lớn được rao bán với mức giá hơn 7 tỉ đồng/sào.

Không chỉ khu vực sát sân bay Long Thành mới xảy ra tình trạng “sốt ảo” mà ngay cả nhiều xã ở xa, không liên quan đến những công trình trọng điểm, giới đầu cơ và “cò” đất vẫn dùng đủ chiêu để tạo ra những cơn sốt về giá đất.

Theo một số "cò" đất ở khu vực này, mặc dù giá tăng cao nhưng chính môi giới phải săn lùng mãi mới có. Lượng khách hàng gom đất với diện tích lớn rất nhiều. Có nhiều người mua đất với diện tích từ vài sào đến hơn cả hécta, với mục đích ôm hàng và chờ tung ra đợt tiếp theo.

Khung cảnh mua bán đất "ăn theo" dự án sân bay Long Thành hiện nay ở những xã nói trên được các các công ty bất động sản, sàn giao dịch vẽ ra là “mua không kịp sẽ hết” hay “đất siêu lợi nhuận khi sân bay Long Thành khởi công”, thực chất chỉ là chiêu thổi giá đất để tạo “sốt ảo”. UBND huyện Long Thành từng có thông báo rộng rãi trên phương tiện thông tin đại chúng, cắm biển cấm mọi hình thức mua bán, làm hạ tầng, tự ý tách thửa... tại địa phương các xã trên địa bàn huyện nhằm ngăn chặn một số đối tượng lừa bán đất dự án cho người dân khi chưa được cấp phép đầu tư.

UBND tỉnh Đồng Nai cũng đã yêu cầu các địa phương tăng cường kiểm tra, giám sát tình trạng phân lô bán nền trái phép. Việc cố tình tạo sốt đất để đẩy giá leo thang là hành động hoàn toàn có chủ đích của một nhóm đối tượng nào đó. Trong đó, đích cuối cùng được các đối tượng này nhắm tới chính là huyện Long Thành.

Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển Công ty CP DKRA Việt Nam - cho rằng, việc xuất hiện những cơn sốt đất ở thành phố Thủ Đức hay Long Thành là vì có những thông tin mới về sự thay đổi diện mạo tầm vóc của khu vực đó. Cũng chính vì vậy, nhiều chủ đầu tư tận dụng thông tin trên làm lợi thế gia tăng quảng cáo, thu hút người mua, nhiều dự án nhờ vậy cũng tranh thủ đẩy mặt bằng giá lên một mức mới.

Tuy nhiên, ông Hoàng cho rằng, nhà đầu tư cần cẩn trọng với các cơn sốt đất này. Đơn cử như với thành phố Thủ Đức, thật ra mặt bằng giá ở khu vực này đã tăng cao từ vài năm trước từ khi nói về câu chuyện khu đô thị phía Đông. Tuy nhiên, nếu không có quy hoạch cụ thể, nơi đây sẽ trở thành một khu đô thị của những người có điều kiện tài chính với giá bất động sản quá cao so với mặt bằng chung của TPHCM. Hiện tại, khu vực giá dự án căn hộ không dưới 40 triệu đồng/m2. Người mua nhà ở vừa túi tiền và nhà ở lần đầu khó có thể chen chân vào khu vực này.

Có thể nói, con số thống kê về tình trạng nhà ở cho người có thu nhập trung bình ở các đô thị lớn đang ở mức thấp đáng báo động. Giải bài toán kinh tế đô thị cho thành phố Thủ Đức là bài toán lớn.

Bắt "sóng" đầu tư bất động sản Phú Quốc

Theo diendanbatdongsan, trong những năm qua, cơ sở hạ tầng của Phú Quốc đã phát triển mạnh mẽ, từ đường hàng không, đường bộ và đường thủy. Đặc biệt là đường không, sân bay Phú Quốc ngày càng được kết nối với các địa phương khác trong cả nước, số đường bay tăng đáng kể. Trong năm 2020 dù có đại dịch nhưng sân bay Phú Quốc vẫn không ngừng kết nối với các điểm đến khác tại Việt Nam.

Đầu tư vào bất động sản Phú Quốc trong giai đoạn này đặc biệt tại những khu vực có hệ sinh thái được đầu tư bài bản đã bắt đúng sóng, hứa hẹn tiềm năng phát triển trong tương lai. Dự kiến khi lên TP dân số Phú Quốc sẽ tăng gần 3 lần đến năm 2030.

Với những chính sách đầu tư ưu đãi vào Phú Quốc thời gian tới, làn sóng đầu tư vào Phú Quốc sẽ tăng mạnh. Số lượng nhân sự cấp cao làm việc tại Phú Quốc tăng lên sẽ làm tăng nhu cầu phát triển các khu đô thị gắn liền với du lịch nhằm đáp ứng nguồn cầu về nhà ở và lưu trú trong tương lai.

Giai đoạn 2016 - 2019 chứng kiến sự tăng trưởng vượt bậc không chỉ về khách quốc tế mà cả khách nội địa đến Phú Quốc. Năm 2020 có biến động của Covid -19, nhưng số khách nội địa chỉ giảm 31% so với cùng kỳ năm trước, thấp hơn nhiều sự giảm khách nội địa của các tỉnh TP lớn khác trong nước như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa (giảm 55 - 77%). 

Nguồn cung BĐS Phú Quốc cũng tăng rất nhanh. Giai đoạn 2016 - 2020, bất động sản gắn với du lịch nghỉ dưỡng đã tăng rất nhanh, không chỉ số lượng mà cả chất lượng. Đặc biệt nguồn cung căn hộ du lịch, phòng khách sạn, shophouse tăng mỗi năm lần lượt là 53%, 35% và 112%. Tôi xin lưu ý đến thời điểm cuối năm 2020 tại Phú Quốc vẫn chưa có dự án căn hộ sở hữu lâu dài nào.

Những năm gần đây những chủ đầu tư trường vốn, có tầm nhìn dài hạn đang có xu hướng đầu tư cả hệ sinh thái du lịch “tất cả trong 1”, dựa trên 3 chân kiềng là ất động sản cao cấp, vui chơi giải trí và du lịch nghỉ dưỡng. Đây là điểm sáng, là tin vui cho các nhà đầu tư cá nhân vì bất động sản trong hệ sinh thái như vậy sẽ bảo toàn giá trị bất động sản, đồng thời là tiền đề cho bất động sản gia tăng giá trị trong thời gian tới.

Tương lai, bất động sản gắn liền với du lịch nghỉ dưỡng tại Nam Phú Quốc sẽ tiếp tục nhộn nhịp với việc mở bán các dự án mới. Lần đầu tiên sẽ có những căn hộ sở hữu lâu dài tại đây.