Bản tin BĐS 24h:  “Cò đất` giăng bẫy khắp nơi với vô vàn chiêu trò tinh vi dịp cận Tết

 “Cò đất" giăng bẫy khắp nơi với hàng loạt chiêu trò tinh vi dịp cận Tết

Dịp cận Tết Nguyên đán luôn là giai đoạn cao điểm của thị trường bất động sản. Với nhiều công ty môi giới bất động sản, giai đoạn trước Tết 2 tháng được coi là “thời điểm vàng” của doanh số bán hàng.

Do ảnh hưởng từ đại dịch Covid -19, khiến doanh số bán hàng của nhiều công ty môi giới giảm mạnh, chỉ bằng 45% so với năm ngoái. Ngay cả thời điểm tháng 11, tháng 12 năm 2020, tổng khối lượng giao dịch cũng đã tăng mạnh so với các tháng trước, nhưng cũng chỉ bằng 70% - 80% so với năm ngoái

Để đảm bảo doanh thu không sụt giảm quá sâu so với năm ngoái, một số đơn vị môi giới, hoặc một số cá nhân môi giới tự do đã tung hàng loạt chiêu trò để dẫn dụ nhà đầu tư, người có nhu cầu mua nhà sập “bẫy”.

Một số chiêu trò quen thuộc như: Thổi giá, hét giá sản phẩm bất động sản, rao bán khống, tạo “sốt đất ảo”, nói quá thông tin dự án hoặc nói xấu đối thủ;... các chiêu trò này dù đã “cũ” nhưng vẫn còn hiệu quả.

“Sau một thời gian dài bị giới “cò” dắt mũi, một số nhà đầu tư đã có thêm kinh nghiệm đối phó và cảnh giác hơn với các chiêu trò nêu trên. Vì vậy, thay vì tạo ra các “bẫy” lớn, nhiều công ty môi giới, hoặc một số “cò” đất tự do đã tạo ra “bẫy” đặt cọc, nhằm chiếm đoạt khoản đặt cọc từ 50 triệu - 100 triệu đồng”, một môi giới bđs cho biết.

Cụ thể, thời gian gần đây, thị trường bất động sản Hòa Lạc bỗng dưng sôi động trở lại sau nửa năm im ắng. Trên nhiều tuyến phố của Hà Nội, giới “cò” đất tích cực phát tờ rơi, dán poster quảng cáo về một số dự án phân lô, tách thửa tại Hòa Lạc với mức giá tối thiểu là 800 triệu đồng/lô 60 m², khoảng 13,3 triệu đồng/m².

Bên cạnh đó, một số lô đất tại đây có vị trí đẹp hơn, gần trường, gần đường lớn, mức giá có thể lên tới 1,5 tỷ - 1,8 tỷ đồng/lô 60 m2, tương đương 25 triệu - 30 triệu đồng/m².

Nhận định mô hình đầu tư đất nền kèm theo cam kết lợi nhuận, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho biết: việc doanh nghiệp bất động sản đưa ra cam kết lợi nhuận chỉ là chiêu trò mê hoặc lòng tham của nhà đầu tư.

Theo ông Đính, với những doanh nghiệp có dòng vốn tự có yếu kém, họ phải sử dụng chiêu trò hứa hẹn lợi nhuận để thu hút nhà đầu tư rót vốn vào giai đoạn khởi đầu. Sau đó, dòng tiền mới sẽ được dùng cho việc thực hiện và hoàn thành dự án.

Không loại trừ khả năng đây chỉ là lời hứa suông của nhân viên môi giới. Nhiều trường hợp sau khi thanh toán 100% giá trị hợp đồng, phía chủ đầu tư lại không thực hiện theo cam kết, dẫn tới việc khiếu kiện, khiếu nại kéo dài.

Ngoài ra, ông Đính khuyến cáo, nếu nhà đầu tư quyết tâm rót vốn vào các dự án có bản cam kết lợi nhuận, đầu tiên phải kiểm tra kỹ pháp lý, xem xét dự án có đủ điều kiện mở bán hay không. Tuyệt đối tránh các dự án có pháp lý mập mờ, nếu gặp rủi ro là mất trắng.

Thứ hai, nhà đầu tư phải xét kinh nghiệm và năng lực của chủ đầu tư, thông qua các dự án đã triển khai trước đó, có đảm bảo tiến độ không, thời gian và chất lượng công trình có đảm bảo không. Cuối cùng, nhà đầu tư phải kiểm tra năng lực về dòng vốn, xem xét dòng vốn này có phải là dòng vốn của dự án hay không, hay là vốn của cả hệ thống.

Đà Nẵng thanh tra toàn diện các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Ban Thường vụ Thành ủy Đà Nẵng yêu cầu phải thanh tra toàn diện hoạt động của các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai trên địa bàn Thành phố.

Theo đó, Ban Thường vụ Thành ủy Đà Nẵng yêu cầu phải chỉ đạo tiến hành thanh tra toàn diện hoạt động của các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai trên địa bàn Thành phố, báo cáo Thường trực Thành ủy trong quý I/2021.

Ngoài ra, Ban Thường vụ Thành ủy Đà Nẵng cũng yêu cầu UBND thành phố triển khai đồng bộ, có hiệu quả Chương trình số 35-CTr/TU ngày 16/12/2019 của Ban Thường vụ Thành ủy về triển khai thực hiện Nghị quyết số 52-NQ/TW ngày 27/9/2019 của Bộ Chính trị về một số chủ trương, chính sách chủ động tham gia cuộc Cách mạng công nghiệp lần thứ tư; Chương trình số 36-CTr/TU ngày 13/01/2020 của Ban Thường vụ Thành ủy về phát triển công nghiệp công nghệ cao, xây dựng Đà Nẵng thành trung tâm khởi nghiệp, đổi mới sáng tạo tầm quốc gia, là khu đô thị sáng tạo - khoa học - công nghệ đạt đẳng cấp quốc tế, có sức cạnh tranh cao; xây dựng và triển khai Đề án Chuyển đổi số tại thành phố Đà Nẵng đến năm 2025, định hướng đến năm 2030.

Tiếp tục đẩy nhanh tiến độ triển khai các công trình, dự án trọng điểm, động lực … Đồng thời thống nhất về mặt chủ trương liên quan đến quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1:500 Đại học Đà Nẵng, phường Hòa Quý, quận Ngũ Hành Sơn như đề nghị của Ban cán sự đảng UBND TP  Đà Nẵng.

Thị trường BĐS sẽ có bước nhảy vọt trong 10 năm tới

Theo báo cáo đã lượng hóa quy mô tài sản bất động sản của Việt Nam giai đoạn 2020 - 2030, năm 2020 tỷ trọng bất động sản/tổng tài sản toàn nền kinh tế chiếm 20,8% (205,26 tỉ USD/986,82 tỉ USD); năm 2025 là 21,2% (462,7 tỉ USD/2.183,09 tỉ USD) và đến năm 2030 là 22% (1.232,29 tỉ USD/5.601,31 tỉ USD).

Bên cạnh đó, về dự báo giá trị tăng thêm của các ngành bất động sản, nhóm nghiên cứu cho biết năm 2020, giá trị tăng thêm của các ngành bất động sản ước đạt khoảng 485 nghìn tỉ đồng, chiếm 7,7 % GDP; năm 2025 ước đạt gần 1.250 nghìn tỉ đồng, chiếm 9,72% GDP; năm 2030 ước đạt khoảng 3.429 nghìn tỉ đồng, chiếm 13,6% GDP.

Như vậy, giá trị tăng thêm của các ngành bất động sản giai đoạn nay tăng lên 9 lần.

Trường hợp giá trị sản xuất của nhóm ngành bất động sản thay đổi giảm 10%, GDP sẽ giảm 1,247%; ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chịu ảnh hưởng mạnh nhất, giảm tới 0,861%, tiếp theo đó là các ngành: nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản giảm 0,366%; du lịch giảm 0,352%; dịch vụ khác giảm 0,348%; ngành chịu ảnh hưởng giảm thấp nhất là Công nghiệp khai thác giảm 0,210%…

Nhóm nghiên cũng đưa ra dự báo tình hình thị trường bất động sản Việt Nam đến 2030 và đề xuất một số khuyến nghị chính sách nhằm phát huy vai trò thị trường bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam. Trong đó, nhóm giải pháp cần thực hiện ngay bao gồm 5 nhóm: về hoàn thiện thể chế và thủ tục hành chính; về tín dụng; về lĩnh vực thuế; về lĩnh vực bảo hiểm xã hội; về tiền ký quỹ dự án đầu tư.

Được biết, sau khi công bố đề tài này, VnREA sẽ gửi kiến nghị kèm toàn văn báo cáo kết quả nghiên cứu đến Chính phủ, cùng một số bộ ngành khác nhằm cung cấp tư liệu, thông tin, góc nhìn khoa học cho việc xây dựng chiến lược quốc gia tầm nhìn dài hạn và có chính sách cụ thể được thể chế hóa nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh và ổn định dài hạn.

Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký VnREA, cho rằng khi thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng, nền kinh tế cũng có nguy cơ rơi vào khủng hoảng. Trên thực tế, khủng hoảng của nền kinh tế thường xuất phát từ khủng hoảng của thị trường bất động sản. Và ngược lại, khi lĩnh vực này phục hồi, chính là dấu hiệu phục hồi và tăng trưởng nền kinh tế như kinh nghiệm từ Mỹ và Thái Lan.

Do đó, ông Chiến cho rằng việc nghiên cứu sự biến động của thị trường bất động sản và ảnh hưởng của lĩnh vực bất động sản đến nền kinh tế, từ đó đề ra định hướng, giải pháp tăng cường, phát huy vai trò của thị trường bất động sản là hết sức cần thiết đối với các cơ quan quản lý nhà nước, các doanh nghiệp và khách hàng, nhất là trong quá trình hội nhập sâu vào nền kinh tế thế giới, cùng với các diễn biến trong môi trường chính trị - xã hội thời gian qua.

 Siết chặt quản lý quỹ nhà đất công

Theo Hanoimoi, thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường và Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, hiện trên địa bàn thành phố còn hơn 11.000 căn hộ và nền đất tái định cư bỏ trống, chưa được bố trí sử dụng; gần 200 khu đất công đã sử dụng sai mục đích và 110 khu đất công còn bỏ trống. Đơn cử, địa chỉ nhà đất tại số 387 Trần Hưng Đạo, phường Cầu Kho, quận 1; số 86 Trần Đình Xu, phường Cô Giang, quận 1; số 400 Nguyễn Duy, phường 9, quận 8… thuộc sở hữu nhà nước nhưng hiện đã bị lấn chiếm, sử dụng không đúng mục đích.

Còn theo Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Hồ Chí Minh, qua khảo sát, đơn vị này đã ghi nhận có 1.104 khu đất do 28 đơn vị là tổng công ty và công ty vốn nhà nước quản lý. Trong số này, có hàng trăm khu đất bị sử dụng sai mục đích như hợp tác kinh doanh, cho thuê, bố trí nhà ở không đúng quy định... Ông Võ Công Lực, Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Hồ Chí Minh thông tin, thành phố có chủ trương thu hồi nhà đất thuộc sở hữu nhà nước nhưng việc thu hồi đang gặp nhiều khó khăn. Nhiều nhà, đất do các tổ chức, cá nhân sử dụng sai mục đích nhưng không chấp hành bàn giao lại cho cơ quan nhà nước được giao nhiệm vụ thu hồi, hoặc cố ý khiếu nại, khiếu kiện nhằm kéo dài thời gian sử dụng.

Trong khi đó, ông Võ Trung Trực, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh nêu thực trạng, nhà đất thuộc sở hữu nhà nước được doanh nghiệp thuê và trả tiền thuê hằng năm, sau đó cho thuê lại với giá rất cao. Hành vi này là sai quy định nhưng hình thức xử lý hiện chỉ dừng ở mức xử phạt vi phạm hành chính nên không đủ sức răn đe. Thực tế có doanh nghiệp sau 3 năm cho thuê lại đã hưởng chênh lệch 4 tỷ đồng, song chỉ bị xử phạt 25 triệu đồng.

Cũng về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh cho biết, thành phố hiện có 158 mặt bằng, dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc do sắp xếp lại, xử lý tài sản công đã dừng các hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh. Điều này khiến ngân sách nhà nước bị giảm nguồn thu và đây là một trong những nguyên nhân làm giảm nguồn cung nhà ở trên thị trường.

Hiện thành phố Hồ Chí Minh đang tăng cường công tác kiểm tra, giám sát sau khi giao, cho thuê nhà đất. “Nếu đủ cơ sở pháp lý, thành phố sẽ thu hồi nhà đất thuộc sở hữu nhà nước để tiến hành bán đấu giá. Tuy nhiên, về lâu dài, cần có thêm hình thức đấu giá tiền thuê đất để bảo đảm thu đúng, thu đủ, không để thất thoát, lãng phí nguồn lực đất đai”, ông Võ Trung Trực, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh cho hay.

Miễn cấp giấy phép nhưng không buông lỏng công trình xây dựng tại nông thôn

Từ 01/01/2021, công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn dưới 7 tầng, thuộc khu vực không có quy hoạch không cần phải xin giấy phép xây dựng.

Đây là một trong những nội dung quan trọng trong Luật Xây dựng (sửa đổi) được Quốc hội thông qua ngày 17/06/2020. 

Theo Luật sư Hoàng Văn Đạo - Hội Luật gia Việt Nam, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 bổ sung nhiều nội dung quan trọng, mở “nút thắt” giúp DN và người dân thuận lợi hơn trong quá trình triển khai thực hiện. Một trong những nội dung được đặc biệt quan tâm là quy định về những công trình đủ điều kiện miễn cấp giấy phép xây dựng, trong đó 2 nhóm công trình mới, gồm: Nhà ở riêng lẻ quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn quy mô dưới 7 tầng, thuộc khu vực không quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng, trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử văn hóa.

Liên quan đến vấn đề này, Chánh văn phòng Hội KTS Việt Nam - KTS Phạm Thanh Tùng cho biết, việc quy định miễn cấp phép cho công trình riêng lẻ dưới 7 tầng trọng dự án khi đã được phê duyệt 1/500 là hoàn toàn đúng. Bởi vì khi có quy hoạch 1/500, nghĩa là dự án đó đã được quy hoạch quản lý không gian rồi, nhưng tất cả hồ sơ phải được cơ quan có thẩm quyền thẩm định, liên quan đến độ an toàn về kết cấu, phòng chống cháy nổ... trong luật cần phải quy định rõ về việc này.

Riêng quy định, cho phép miễn giấy phép xây dựng đối với công trình riêng lẻ dưới 7 tầng vùng nông thôn, vẫn còn nhiều băn khoăn. Thứ nhất, nhà khu vực nông thôn mà xây dựng lên tới 7 tầng thì không còn được gọi là nhà ở nông thôn nữa; Thứ hai, kiến trúc cảnh quan, quy hoạch không gian khu vực nông thôn còn tồn tại văn hóa làng, khác biệt hoàn toàn so với đô thị, xu hướng xây nhà vùng nông thôn là chiếm lĩnh không gian chiều ngang chứ không phải chiều cao; Thứ ba, nếu quy định được nới ra như vậy thì sẽ có rất nhiều nhà đầu tư đến các vùng nông thôn mua đất để xây dựng, kinh doanh và biến nông thôn trở thành một đô thị tạp nham.

“Việc xây dựng nhà cao tầng ở nông thôn là điều rất đặc biệt, mà đã đặc biệt thì phải quản lý, bởi vì Nhà nước đang chủ trương hiện đại hóa nông thôn chứ không phải là đô thị hóa nông thôn. Vậy nên, nếu nới rộng quy định không phải xin phép như vậy tôi cho rằng chưa ổn mà phải có sự quản lý chặt chẽ” - KTS Phạm Thanh Tùng nhìn nhận.

Sau kỳ "ngủ đông", thị trường bất động sản nhận hàng loạt cú hích

Trong năm qua, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách nhằm hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp. Nghị định số 25 được ban hành tháng 2.2020 quy định, giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu sẽ được triển khai ngay sau khi hoàn thành bồi thường; Nghị định số 41 gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền; Thông tư 21 của Bộ Xây dựng quy định diện tích tối thiểu căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m2 bắt đầu có hiệu lực; Nghị quyết 164 tháo gỡ pháp lý cho các dự án bất động sản.

Đặc biệt, khi nghị định 148 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai có hiệu lực từ 8.2.2021 với nội dung quan trọng về việc giải cứu hàng nghìn dự án có đất xen kẹt được kỳ vọng sẽ gỡ bỏ nút thắt thiếu hụt nguồn cung, "thổi làn gió mới" vào thị trường bất động sản.

Cùng với đó, từ ngày 01/01/2021, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 có hiệu lực thi hành, nhiều công trình sẽ được miễn giấy phép xây dựng. Theo đó, sẽ có 10 trường hợp được miễn phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2020.

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), Luật Xây dựng sửa đổi đã rút ngắn thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Điều này giúp các đơn vị tiết kiệm thời gian và chi phí trong khâu thẩm định thiết kế như trước đây.

Hiệp hội BĐS Việt Nam dự báo, thị trường bất động sản giai đoạn 2021 - 2030 sẽ tiếp tục phát triển mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn trong giai đoạn sắp tới.

Nhóm nghiên cứu đề tài khoa học: “Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam - vai trò và khuyến nghị chính sách“ của Hiệp hội này chỉ ra rằng, môi trường kinh tế vĩ mô vững chắc sẽ tiếp tục là nền tảng cơ sở thúc đẩy các hoạt động kinh tế, thu hút đầu tư mạnh mẽ vào các lĩnh vực, trong đó đặc biệt là thị trường bất động sản sẽ ngày càng có vai trò quan trọng hơn trong tương lai.

Trong khi đó, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, khách sạn cũng tiếp tục phát triển mạnh mẽ sau khi ngành du lịch và nền kinh tế hồi phục từ vùng đáy do ảnh hưởng dịch COVID-19.

Ngoài ra, bất động sản khu công nghiệp cũng được cho là nhận lợi thế tích cực từ tốc độ tăng trưởng kinh tế cao cùng xu thế chuyển dịch đầu tư, chuỗi cung ứng ra khỏi Trung Quốc từ nay đến 2030.

Một phân khúc khác, bất động sản văn phòng, trung tâm thương mại dự kiến sẽ phục hồi mạnh mẽ vào nửa cuối năm 2021 cho đến đầu năm 2022, sau khủng hoảng đại dịch COVID-19.