BĐS 24h: Dự kiến, cần gần 18 tỉ USD để phát triển nhà ở

Cần gần 18 tỉ USD để phát triển nhà ở

Dự kiến, vốn để phát triển nhà ở 5 năm tới gần 420.000 tỉ đồng (tương đương gần 18 tỷ USD). Trong đó, vốn đầu tư nhà ở thương mại là 219.200 tỉ đồng, NƠXH là 15.700 tỉ đồng (trong đó sử dụng vốn ngân sách khoảng 10% để đầu tư xây dựng NƠXH thuộc sở hữu nhà nước), còn lại là vốn xây dựng nhà riêng lẻ của hộ gia đình. Giai đoạn 5 năm tiếp theo nhu cầu vốn cần 545.500 tỉ đồng, trong đó vốn đầu tư NƠXH 21.800 tỉ đồng…

Lien quan đến vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu phân tích 5 năm vừa qua, số lượng nhà ở xây dựng mới chủ yếu do cá nhân và hộ gia đình thực hiện, chiếm hơn 80%. Như vậy chỉ còn khoảng 20% là nhà ở thuộc các dự án. Việc phát triển này sẽ khiến TP HCM chỉ phát triển đô thị theo kiểu vết dầu loang và thấp tầng, dẫn đến bị cạn kiệt về quỹ đất. Trong khi đó theo quy định, Hà Nội và TP.HCM là đô thị đặc biệt thì phải ưu tiên phát triển nhà cao tầng. Điều đó có nghĩa nhà cao tầng phải chiếm đa số.

Bởi các đô thị lớn trên thế giới cũng đều phát triển theo chiều thẳng đứng để sử dụng hiệu quả quỹ đất. Trong đó, chính sách phát triển NƠXH rất quan trọng, nhưng thời gian qua chỉ thực hiện được rất ít do còn nhiều bất cập khiến doanh nghiệp không mặn mà tham gia.

Đặc biệt, ông Châu nhấn mạnh điểm nghẽn lớn nhất là Nhà nước gần như chưa bố trí được nguồn ngân sách (làm vốn mồi) để thực hiện chính sách NƠXH. Do vậy cần xem xét hỗ trợ cho vay bù lãi suất thông qua 4 ngân hàng thương mại nhà nước cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà; sử dụng quỹ đất công bao gồm đất nhà xưởng trong khu vực nội thành thuộc diện phải di dời, đất trụ sở cơ quan nhà nước không còn nhu cầu sử dụng, đất nông trường, đất dự trữ... để lập dự án NƠXH nếu phù hợp quy hoạch, hoặc bán đấu giá tạo nguồn vốn ngân sách để tạo lập quỹ đất phát triển NƠXH. Đồng thời, sớm đưa vào sử dụng quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại theo quy định tại Nghị định 100/2015 (hoặc các chủ đầu tư chuyển giao quỹ nhà ở tương đương hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%...).

Sau Đại hội Đảng, thị trường bất động sản sẽ được “cởi trói”?

Theo Congluan, đánh giá của nhiều chuyên gia, một trong những sự kiện quan trọng nhất là Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ 13 sắp diễn ra sẽ là lực đẩy mạnh cho thị trường bứt phá.

TS. Võ Trí Thành - Chuyên gia kinh tế - Viện trưởng Viện nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh cho biết, sau Đại hội Đảng, hệ thống nhân sự từ trung ương, tới địa phương sẽ được hoàn thiện.

Với hiệu ứng đầu nhiệm kỳ, lãnh đạo các địa phương sẽ tích cực phê duyệt các dự án mới để tăng ngân sách, hỗ trợ cho các ngành nghề khác. Như vậy, nguồn cung sản phẩm trong tương lai sẽ tăng, khắc phục được tình trạng thiếu cung, thừa cầu.

Cùng quan điểm, TS. Sử Ngọc Khương - Giám  đốc cấp cao Savills Việt Nam đánh giá: Sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ 13 này, những thành viên mới trong ban Chính Phủ sẽ đẩy một làn gió mới cho lĩnh vực bất động sản nói riêng và cho nền kinh tế nói chung, đặc biệt là tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội, 2 đầu tàu kinh tế của Việt Nam.

Theo ông Khương, thị trường bất  động sản cần những đột phá và chắc chắn rằng những người đắc cử nhiệm kỳ này sẽ thể hiện đúng vai trò của họ đối với những khó khăn hiện nay và đặc biệt trong TP HCM.

“Vừa qua, chúng ta đã có những đột phá như thành phố trong thành phố, ở Hà Nội thì có những chính sách về cơ sở hạ tầng và giao thông. Do đó, đây là một thách thức cho những người đảm nhận nhiệm kỳ sắp tới, vì nếu không thì lĩnh vực bất động sản sẽ gặp khó khăn và ảnh hưởng đến các ngành kinh tế khác”, ông Khương khẳng định.

Tuy nhiên, đối mặt với những khó khăn đó, các doanh nghiệp đã tái cấu trúc, tái cơ cấu để ổn định về chi phí, lợi nhuận và có những chiến lược khác để phòng vệ trước những kịch bản khó khăn hơn có thể xảy ra.

TS Khương dự đoán: Thay vì bi quan, tôi có lời khuyên cho các doanh nghiệp bất động sản là hãy xem những khó khăn trước mắt như là một điểm để bắt đầu tạo ra các tiền đề cho tương lai.

Khi đầu tư vào các cao ốc, văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn dịch vụ, thông thường thời gian hoàn vốn là trong 10 năm, nên 1-2 năm khó khăn không phải là một vấn đề quá lớn.

“Nhưng đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn thì sẽ rất khó khăn trong việc duy trì. Hiện tại các khách sạn, trung tâm thương mại trên thị trường Việt Nam thường hầu hết đã hoạt động được 5-7 năm, vậy nó đã có được dòng tiền tích lũy”, ông Khương nói.

TP HCM kiến nghị gỡ khó loạt dự án đường vành đai

Để kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án, Sở GTVT TP HCM kiến nghị Bộ trưởng Bộ GTVT sớm thu xếp tổ chức cuộc họp với các bộ, ngành địa phương liên quan nhằm kịp thời tháo gỡ khó khăn, kiến nghị cấp có thẩm quyền xem xét chỉ đạo việc cân đối nguồn vốn để thực hiện các dự án.

Được biết, UBND TP HCM mới đây cũng đã ban hành quyết định phê duyệt Đề án phát triển kết cấu hạ tầng giao thông trên địa bàn TP giai đoạn 2020 - 2030.

Theo đó, thành phố đề ra các giải pháp mang tính đột phá và xây dựng lộ trình phù hợp nhằm triển khai đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng giao thông hiện đại, đồng bộ, tính kết nối cao, từ đó giảm ùn tắc giao thông, giảm tai nạn giao thông và đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội…

Về kinh phí thực hiện đề án từ ngân sách nhà nước dự kiến đầu tư các dự án chuyển tiếp thuộc chương trình giảm ùn tắc giao thông, giảm tai nạn giao thông giai đoạn 2016 - 2020 và các dự án trọng điểm, cấp bách ngành giao thông vận tải.

Các nguồn vốn khác (vốn đầu tư từ Trung ương, vốn vay ODA, đầu tư theo hình thức đối tác công tư, vốn doanh nghiệp…) dự kiến đầu tư các dự án đường bộ gồm: Vành đai 3, 4, các dự án cao tốc, cầu Cát Lái, cầu Cần Giờ…; các dự án đường sắt đô thị, BRT; các cảng đường thủy nội địa và cảng cạn, cải tạo, mở rộng và xây mới các bến xe liên tỉnh, bến xe hàng và bến hàng hóa…

Trong năm 2021, giá nhà Hà Nội sẽ tăng hay giảm?

Tại cuộc họp báo quý 4/2020 diễn ra ngày 7/1, đại diện CBRE cho biết, trong năm 2020, thị trường Hà Nội ghi nhận xấp xỉ 18.000 căn hộ mở bán mới, giảm 52% theo năm. Đây được coi là mức mở bán thấp nhất theo năm tính từ 2015 - thời điểm thị trường phục hồi mạnh mẽ.

Cụ thể,  theo CBRE, lượng mở bán mới bật tăng trong quý 4 sau 9 tháng đầu năm tương đối trầm lắng với 7.200 căn, tương đương với mức mở bán theo quý trước Covid-19.

"Đáng lưu ý, các dự án cao cấp lần đầu được giới thiệu tại khu vực Gia Lâm, Long Biên, thiết lập mặt bằng giá mới tại khu phía Đông. Ngoài ra các dự án mới mở bán tại các khu đô thị khắp Hà Nội cũng đưa ra mức giá cao hơn các dự án mở bán trước đây. Các yếu tố này đóng góp vào sự tăng trưởng giá của thị trường Hà Nội ", đại diện CBRE cho biết.

Bước sang năm 2021, chuyên gia CBRE nhận định nguồn cung chào bán mới và doanh số bán dự kiến đều cải thiện, dao động trong khoảng từ 24.000 - 26.000 căn. Thị trường nhà ở Hà Nội dự kiến tiếp tục mở rộng mạnh mẽ tới các khu vực dân cư mới, trong khi các khu vực đã phát triển tiếp tục nâng cấp địa vị mình lên. Các dự án bình dân được dự báo sẽ ngày càng dịch chuyển ra xa khỏi khu vực đường Vành đai 3.

Về giá bán, chuyên gia CBRE dự báo giá bán sẽ tăng khoảng 4-6% theo năm trong năm 2021, thúc đẩy bởi sự mở bán của các dự án cao cấp tại các vị trí đắc địa. Trong khi đó, mức tăng giá của các dự án mới tại các địa điểm nhà ở mới sẽ được kiểm chứng.

Trong khi đó, dự báo về thị trường bất động sản năm 2021, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng thị trường khó có nguy cơ xảy ra khủng hoảng, ảo hay bong bóng. Ngược lại sẽ theo hướng ổn định và bền vững hơn năm 2020.

Ông Đính cũng dự báo giá bất động sản trong năm mới sẽ tiếp tục tăng, mức tăng trên 10% so với năm 2020.

Giá BĐS ngoại thành Hà Nội lên mức cao mới

Theo báo cáo của JLL về thị trường căn hộ Hà Nội nhận định, tốc độ tăng giá căn hộ sơ cấp tại các quận như Nam Từ Liêm, Gia Lâm đang cao hơn các quận khu trung tâm. Trong khi giá trung bình tại nội thành là 2.010 USD một m², tốc độ tăng 0,7% theo quý, giá ở ngoại thành là 1.473 USD một m², tăng 1,3% theo quý.

Đáng chú ý,  trong quý IV, lần đầu tiên Gia Lâm ghi nhận giá bán sơ cấp của một dự án mở bán mới đạt mức trên 1.900 USD một m² (xấp xỉ 44 triệu đồng). Điều này đã đẩy giá trung bình của khu vực ngoại thành tăng lên..

Trong năm 2021, JLL dự kiến khoảng 25.000-30.000 căn hộ gia nhập thị trường với kỳ vọng các vướng mắc về pháp lý được tháo gỡ sau Đại hội Đảng. 

Theo JLL, cùng với sự sụt giảm nguồn cung, tổng lượng bán trong quý IV giảm 29% so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm ngoái. Phân khúc bình dân và trung cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường, đóng góp 72% tổng số căn bán được.

Tính cả năm 2020, tỉ lệ bán đạt hơn 65%, tương tự các năm trước, cho thấy nhu cầu ổn định trên thị trường. Mặt khác, JLL cho rằng việc ngân hàng tiếp hạ lãi suất vay mua nhà đã tác động tích cực lên tâm lý người mua, giúp nâng cao tỷ lệ giao dịch trong quý.