Bản tin BĐS 24h: Lý giải giá đất nền tăng đến 10% dù ảnh hưởng của Covid-19

Lý giải giá đất nền tăng đến 10% dù ảnh hưởng của Covid-19

Chiều 08/01/2021 Bộ Xây dựng đã lý giải nguyên nhân khiến nhiều phân khúc bất động sản (nhà ở, đất nền) năm 2020 vẫn tăng, dù dịch Covid-19 đã và đang ảnh hưởng lớn đến nhiều lĩnh vực, ngành nghề, trong đó có ngành Xây dựng.

Cụ thể, theo Bộ Xây dựng, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng giá bất động sản tăng trong năm qua. Song, nguyên nhân chính vẫn là nguồn cung ít. Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) lý giải, giá nhà ở phụ thuộc chủ yếu vào cân đối giữa cung và cầu. Trong thời gian vừa qua, cơ bản nguồn cung nhà ở đưa ra thị trường không được như trước đây. Nguyên nhân là do trong hai năm qua, một loạt dự án bất động sản đang được các địa phương rà soát lại điều kiện pháp lý, dẫn đến nhiều dự án bị chậm triển khai.

Còn theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng, một nguyên nhân nữa khiến giá nhà ở tại Việt Nam không giảm trong bối cảnh dịch Covid-19 là do đây vẫn là một kênh đầu tư hiệu quả. Nhà đầu tư vẫn thấy cơ hội đầu tư đối với các phân khúc bất động sản, trong khi nhu cầu có, nguồn cung giảm nên giá cả tăng.

Nhà phố, biệt thự vùng giáp ranh TP HCM soán ngôi thị trường

Theo báo cáo của DKRA Vietnam, năm 2020, phân khúc nhà phố/biệt thự khu vực TP HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận có 45 dự án mới mở bán, cung cấp ra thị trường 7,339 căn. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 72%, tương đương khoảng 5,259 căn.

Theo số liệu thống kê, năm 2020 có 18 dự án mở bán (bao gồm bao gồm 12 dự án mới và 6 dự án cũ thuộc giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó), cung cấp ra thị trường 2,504 căn, tăng 59% so với năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 76% (khoảng 1,891 căn), tăng 75% so với năm 2019.

Liên quan đến vấn đề này, JLL Việt Nam cho biết, các dự án nhà phố, biệt thự đang dịch chuyển ra xa trung tâm thành phố, nơi có quỹ đất lớn cho môi trường sống xanh và rộng rãi phục vụ cho đối tượng mua nhà để an cư. Các nhà đầu tư mong muốn mở cửa hàng kinh doanh hoặc đơn giản là để giữ tài sản nhà đất dài hạn không bị mất giá theo quan điểm của người Việt Nam cũng chịu chi vào các dự án này, chủ yếu là những gia đình có dòng tiền tốt và ít bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế đang chậm lại.

Cũng theo đơn vị này, đợt sóng Covid-19 thứ hai diễn ra ngắn ngủi và dường như không ảnh hưởng đến tâm lý thích sở hữu nhà liền thổ của người Việt. Ngoài ra, dịch bệnh xét về một mặt nào đó cũng là cơ hội để thị trường loại ra những nhà đầu cơ ngắn hạn có vốn hạn chế. Trên toàn thị trường, những dự án có mức giá dưới USD 450.000 một căn tiếp tục được cả người mua để ở và những nhà đầu tư dài hạn săn đón do mức giá này phù hợp với nhiều người.

Giới chuyên gia xác nhận bất động sản vệ tinh "chiếm sóng" TP HCM trong năm 2020 là do thủ tục pháp lý phát triển các dự án nhà ở tại Sài Gòn kéo dài nhiều năm liền khiến nguồn cung tắc nghẽn cục bộ, đẩy các doanh nghiệp tại TP HCM buộc phải di cư về các tỉnh thành khác dễ phát triển dự án hơn. Nếu tình trạng này kéo dài, TP HCM có thể bị giảm sức hút đầu tư và bị các tỉnh vệ tinh chiếm thị phần. Xu hướng "chiếm sóng" này có thể tiếp diễn trong các năm tới.

Năm 2021 sẽ có hành lang pháp lý về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng khẳng định và đưa ra lý do khiến công tác này gặp khó trong thời gian qua. "Công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là vấn đề không đơn giản".

Cụ thể, một là, phần lớn chung cư cải tạo, xây dựng lại xong là tái định cư tại chỗ, tuy nhiên, do các chung cư cũ tập trung chủ yếu trong khu vực nội đô của các thành phố lớn như: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng; trong khi, khu vực nội đô lại đang khống chế các quy định về mật độ xây dựng, chỉ tiêu dân số, chiều cao, giao thông... nên việc đập đi, xây lại như cũ không mang lại hiệu quả cho nhà đầu tư.

"Nếu dùng tiền ngân sách thì công tác cải tạo chung cư cũ sẽ đơn giản, không có lợi ích gì trong này. Tuy nhiên, ngân sách nhà nước có hạn...", ông Lê Quang Hùng thẳng thắn bày tỏ.

Hai là, theo ông Lê Quang Hùng, tại các chung cư cũ rất đa dạng về chủ sở hữu (sở hữu nhà nước, cá nhân, tập thể). Do đó, việc bảo đảm 100% chủ sở hữu đồng thuận để lựa chọn một hình thức cải tạo nhà chung cư hay lựa chọn chủ đầu tư theo quy định hiện nay là rất khó khăn; đặc biệt là các hộ tầng 1 đang có nhiều lợi ích kinh tế...

Để "gỡ vướng" cho công tác cải tạo chung cư cũ, thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc nghiên cứu sửa đổi Nghị định 101/2015/NĐ-CP, trong năm 2020, Bộ Xây dựng đã tổ chức hai hội nghị với Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh - hai địa phương có số lượng nhà chung cư cũ lớn nhất cả nước, để tìm giải pháp khả thi cho công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản được Bộ Xây dựng giao là đơn vị chủ trì soạn thảo dự thảo sửa đổi Nghị định 101/2015/NĐ-CP. Hiện, Cục vẫn đang tiếp thu ý kiến của các đơn vị có liên quan để hoàn thiện, trình Bộ Xây dựng, Chính phủ trong thời gian tới.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng, sau khi đã có hành lang pháp lý cơ bản, Bộ sẽ tiếp tục nghiên cứu sửa Luật Nhà ở để có hành lang pháp lý rộng hơn, từ đó thúc đẩy công tác tái thiết, cải tạo các chung cư cũ.

Sốt đất có lặp lại ở TP Phú Quốc

Theo Zing.vn, từ khoảng giữa tháng 12/2020, lượng người đầu tư đất tìm đến "đảo Ngọc" Phú Quốc đột ngột tăng lên sau một thời gian bình lặng. Giá cọc sang tay từ 20 - 50 triệu đồng/lô diện tích dưới 300m2 bắt đầu sôi động. Không ít chủ đất sẵn sàng bỏ những khoản cọc từ 20 - 30 triệu để nhận cọc từ người đưa ra mức tiền cao hơn.

Tại góc quán cà phê và liên tục nhận hàng chục cuộc điện thoại từ những khách đầu tư quen, ông Vũ Ngọc Khoa, một môi giới đất nền tại Phú Quốc chia sẻ gần một tháng trước ngày Phú Quốc có quyết định lên thành phố, khách đầu tư đang tập trung đến Phú Quốc gom mua đất ngày càng đông.

Theo khảo sát của PV, hiện nay tại Phú Quốc, các nhà đầu tư chủ yếu tìm các lô đất có giá từ 500 triệu đến 2 tỷ đồng bởi nguồn cung tốt, khả năng tăng giá cao. Với khả năng tài chính 3 tỷ đồng đổ lại, người đầu tư vẫn còn nhiêu cơ hội để lựa chọn tùy vào vị trí, tuy nhiên các lô đất này thường nằm ở xa trung tâm. Nhóm khách hàng ở phân khúc giá này rất đông và sẵn sàng sang tên ngay nếu tìm được sản phẩm ưng ý.

Trong khi đó, vẫn có một bộ phận lớn nhà đầu tư tài chính cao hơn khoảng 50 - 100 tỷ đồng đang tìm kiếm những quỹ đất đẹp để đầu tư dịch vụ du lịch, khách sạn.

Tuy nhiên, các giao dịch thành công gần đây chủ yếu chỉ diễn ra ở 3 khu tái định cư chính là Khu dân cư Suối Lớn (73ha) tại phường Dương Tơ, Khu đô thị mới Bắc Dương Đông (67,5ha) và Khu tái định cư Khu phố 10 (10,2ha) tại Dương Đông với mảnh đất đã được phân lô và có sổ đỏ.

Các khu vực khác của đảo có một số lô đất lẻ rao bán nhưng lượng giao dịch chậm và tâm lý người mua còn dè chừng về vấn đề quy hoạch. Ngoài ra, một phần lớn quỹ đất có vị trí đẹp tại Phú Quốc đã được các chủ đầu tư lớn phát triển dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

Ông Hoàng Long, một nhà đầu tư tại Phú Quốc cho biết do thành phố đảo hiện nay chỉ có 6% là đất thổ cư, trong khi đây là những khu vực hiếm hoi của Phú Quốc đã có quy hoạch chính chức và có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất lâu dài nên nhu cầu mua đất ở đây cao hơn so với các khu vực khác.

Sau một thời gian dài chìm trong những cơn sốt đất, nhiều nhà đầu tư và môi giới ở Phú Quốc giàu lên nhờ đất nhưng cũng không ít người "thua cuộc" ở hòn đảo Ngọc.

Theo đánh giá của ông Nguyễn Anh Tuấn, Trưởng phòng quản lý quy hoạch chung Sở Quy hoạch và Kiến trúc TP.HCM, các thông tin về quy hoạch và phát triển đô thị ở Phú Quốc luôn có tác động lớn đến tâm lý các nhà đầu tư, chính vì vậy mà giá bất động sản tại đây biến động lên xuống liên tục trong nhiều năm qua.

Liên quan đến vấn đề này, ông Hồ Lâm (52 tuổi), một nhà đầu tư có kinh nghiệm ở nhiều thành phố du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang... đánh giá, các nhà đầu tư tại Phú Quốc từ trước đến nay chủ yếu đầu tư bằng niềm tin thay vì giá trị thật của bất động sản.

"Việc thay đổi cấp hành chính từ huyện đảo lên thành phố đảo là một tiền đề rất đáng mừng cho sự phát triển của Phú Quốc. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội của Phú Quốc không thể cải thiện nhanh chóng", ông Lâm nhìn nhận.

Nhà đầu tư này cũng khuyến nghị khách hàng khi mua đất tại Phú Quốc thời điểm này cần đặc biệt chú ý đến quy hoạch và dành nhiều thời gian để nghiên cứu thị trường, lựa chọn và thương lượng mức giá phù hợp thay vì mải mê chạy theo lợi nhuận ngắn hạn mà gặp phải tình trạng mua với giá "đu đỉnh" và mắc kẹt.

"Đây không phải là câu chuyện xa lạ với giới đầu tư bất động sản Phú Quốc mà vẫn còn rất gần. Mới cách đây 2 - 3 tháng, vẫn có những chủ đất chấp nhận phải bán tài sản thấp hơn 20 - 30% so với giá mua vào ban đầu", ông nhấn mạnh.

Cảnh báo “đảo nợ” trái phiếu bất động sản

Theo Internews, thông tin từ Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), “chốt hạ” cho các thương vụ phát hành riêng lẻ trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản năm 2020 là lô trái phiếu trị giá 200 tỷ đồng của Công ty CP Đầu tư Văn Phú số 2 phát hành thành công ngày 29/12/2020.

Cụ thể, chỉ tính riêng trong 1 tuần từ 15 - 22/12, theo HNX đã có loạt doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu riêng lẻ với số vốn huy động lên đến nhiều ngàn tỷ đồng. Có thể kể đến một số cái tên như Công ty TNHH Đầu tư và Tư vấn Quảng lý Biển Đông (1.320 tỷ đồng), Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (1.000 tỷ đồng), Công ty CP Kinh doanh và phát triển Bình Dương (700 tỷ đồng), Công ty CP Đầu tư xây dựng Xuân Đỉnh (500 tỷ đồng),…

Với nhiều ngàn tỷ đồng phát hành thành công trong thời gian ngắn đã chứng tỏ trái phiếu riêng lẻ do các doanh nghiệp bất động sản phát hành vẫn là kênh hút tiền đầu tư hiệu quả.

Nhận định về diễn biến trên của thị trường, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, nhìn chung, trái phiếu riêng lẻ là một kênh huy động vốn trung dài hạn từ xã hội khá tốt. Tuy nhiên, việc phát hành ồ ạt, đưa ra lãi suất cao để thu hút người dân tham gia mà không cung cấp thông tin đầy đủ, không có sự giám sát, quản lý của cơ quan chức năng sẽ dễ dẫn đến tình trạng đảo nợ và tiềm ẩn nguy cơ “bong bóng” trên thị trường.

Theo TS. Hiếu, việc hàng chục ngàn tỷ đồng trái phiếu phát hành riêng lẻ là các “giấy nợ” được bơm ra thị trường với cuộc đua lãi suất cam kết chi trả có khi lên đến 18%/năm trong khi không bắt buộc về các tài sản đảm bảo cũng như thường không được bảo lãnh thanh toán (chỉ bảo lãnh phát hành).

Vấn đề đầu tiên là việc phát hành của các doanh nghiệp bất động sản thực ra là một cách thức để “đảo nợ”. Ông Hiếu cho rằng việc các doanh nghiệp phát hành trái phiếu đợt sau với lãi suất cao để trả nợ ngân hàng hay đảo nợ cho số lượng trái phiếu đã phát hành trước đó. Trong trường hợp lượt phát hành sau không thành công lúc này nguy cơ vỡ nợ là rất cao.

Cùng quan điểm về vấn đề này, trước đó, trả lời truyền thông, ông Nguyễn Hoàng Hải, Phó chủ tịch Hiệp hội Các nhà đầu tư tài chính (VAFI) cũng đã cho rằng thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiện nay có những lúc việc phát hành trái phiếu không phải thực sự là phát hành, mà đảo nợ.

Hiện tại Việt Nam có không ít nhà đầu tư chưa có khả năng phân tích tình hình tài chính của doanh nghiệp phát hành. Điều này vô hình chung đang tạo ra rủi ro lớn cho nền kinh tế khi nhiều trái phiếu doanh nghiệp có thể trở thành nợ xấu.