VNREA làm việc với doanh nghiệp BĐS, tháo gỡ khó khăn thúc đẩy đầu tư nhà ở xã hội

Phát biểu khai mạc Hội nghị, TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch VNREA, nguyên Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội cho rằng, buổi làm việc ngày hôm nay của Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam với cộng đồng doanh nghiệp là hoạt động khởi động cho chương trình công tác của Hiệp hội trong năm 2023 trên lĩnh vực trọng tâm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội do Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo.

Chủ tịch VNREA mong muốn, các doanh nghiệp triển khai sớm các dự án đầu tư, sẽ có những đóng góp thiết thực, có ý nghĩa và đề xuất các giải pháp để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội tại Hội nghị quan trọng này.

Theo ông Trương Anh Tuấn - Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Công ty cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân, tính đến hiện tại, doanh nghiệp này đã phát triển được 25 dự án nhà ở xã hội. Trong đó, đã hoàn thành 10 dự án với khoảng 10.000 căn. Riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh, doanh nghiệp này đã hoàn thành 4.000 căn nhà ở xã hội. Hoàng Quân cũng đang phát triển 15 dự án, trong đó đã triển khai xây dựng là 12 dự án và 3 dự án còn lại cũng đang xúc tiến hoàn thành xin giấy phép xây dựng, tổng số căn dự kiến là 15.000 căn.

Hưởng ứng mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giai đoạn từ đây đến năm 2030 sẽ đạt 1 triệu căn, Hoàng Quân đã đăng ký xây dựng 50.000 căn. Trong đó, 15.000 căn đã có quỹ đất và đang triển khai, số còn lại dự kiến đến năm 2030 sẽ làm được.

Tuy nhiên, ông Tuấn cho biết vấn đề khó khăn lớn nhất mà doanh nghiệp gặp phải khi làm nhà ở xã hội là quỹ đất. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, quỹ đất công không còn nhiều, nên gây ra khó khăn lớn cho các đơn vị muốn tham gia vào phân khúc này. Bên cạnh quỹ đất, quy định dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội hiện nay cũng gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp.

Đặc biệt, từ năm 2002 đến 2022, Địa ốc Hoàng Quân chuyển hướng sang mảng nhà ở xã hội và được Chính phủ, một số địa phương vinh danh là đơn vị dẫn đầu trong cả nước, khi có 10 dự án nhà ở xã hội được hoàn thành, với khoảng 10.000 căn. Tuy nhiên, khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc, thị trường đi xuống, doanh nghiệp này đã gặp khá nhiều khó khăn. Sự khó khăn đó phản ánh qua giá cổ phiếu, doanh thu, lợi nhuận những năm qua của công ty.

Về nguồn vốn, hiện nay, ngân hàng đang dành hai gói tín dụng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Cụ thể, Bộ Xây dựng đang đề xuất gói 110 tỷ đồng, gói này chỉ dành để phát triển nhà ở xã hội. Còn Ngân hàng Nhà nước cũng đang đề xuất gói 120 nghìn tỷ. Gói này rộng hơn bao gồm cả nhà ở xã hội và nhà ở thương mại nhưng lãi suất thấp hơn từ 1,5 đến 2% so với thị trường.

Một vấn đề khác cũng tạo ra nhiều khó khăn cho doanh nghiệp khi phát triển nhà ở xã hội, đó là đối tượng khách hàng. Theo đại diện Địa ốc Hoàng Quân, thống kê cho thấy, cứ 80% người mua nhà ở xã hội sau 2 năm thì đi hết, chỉ còn 20% ở. Tức nhà ở ở xã đang giao cho không đúng đối tượng, điều này làm mất đi ý nghĩa của nhà ở xã hội.

Để quyết liệt giải quyết vấn đề này, Chủ tịch Địa ốc Hoàng Quân cho rằng chính quyền phải vào cuộc mạnh mẽ hơn. Do đó, ông Tuấn kiến nghị chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cần là người điều hành quản lý chung cư đó suốt đời, chứ không thể thuộc về ban quản trị chung cư như hiện nay.

Ngoài những khó khăn trên, để các doanh nghiệp “mặn mà” hơn trong việc phát triển nhà ở xã hội, ông Tuấn cho rằng cần nới tỷ suất lợi nhuận của chủ đầu tư từ 10-15%. Nhà nước đừng quá lo việc doanh nghiệp thực hiện nhà ở xã hội sẽ lời nhiều, do quy luật cạnh tranh sẽ bù trừ lại.

Ông Dương Long Thành - Chủ tịch Thắng Lợi Group đề xuất, với quỹ đất mà doanh nghiệp đã mua rồi, khi làm dự án nhà ở xã hội, Nhà nước tính toán đưa vào chi phí thực tế của doanh nghiệp, chứ không thể áp dụng theo bảng giá của Nhà nước. Nếu áp dụng theo bảng giá Nhà nước thì doanh nghiệp không thể nào bù được.

Thứ hai, nếu vẫn giữ tỷ suất sinh lời 10% thì Nhà nước cần có chính sách thưởng cho doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở xã hội sau khi dự án được hoàn thành, ví dụ như thêm 5% lợi nhuận chẳng hạn. Ông nói rằng với những doanh nghiệp chuẩn bị lên sàn như Thắng Lợi Group, việc cho cổ đông thấy được tiềm năng tăng trưởng của Công ty rất quan trọng.
 

Một khó khăn khác cũng được ông Thành đề cập đến là việc xác định tiêu chí người mua nhà ở hội. Ông giải thích có nhiều trường hợp lúc đăng ký mua thì thuộc diện theo quy định nhưng khi dự án hoàn thành đến giai đoạn cấp sổ hồng thì người mua lại không nằm trong diện quy định. Do đó, ông đề xuất dự thảo cần mở rộng phạm vi cũng như quy định cụ thể về các trường hợp mua nhà ở xã hội và sử dụng dữ liệu quốc gia về dân cư để xem xét, rút ngắn thời gian phải xin xác nhận...

Trong giai đoạn hiện nay, Sở Xây dựng cũng đang tích cực góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để có những điều chỉnh phù hợp với thực tiễn phát triển của thị trường.

Với vai trò là cơ quan chủ trì chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Sở Xây dựng rất cảm ơn các doanh nghiệp đã quan tâm và tham gia phát triển nhà ở tại Thành phố, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở công nhân nhằm giúp cho những người thu nhập thấp có có hội mua nhà ở, đồng thời thu hút công nhân, người lao động quay trở lại và làm việc tại Thành phố Hồ Chí Minh, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Sở Xây dựng cũng đã phối hợp với các sở ngành và UBND quận, huyện để xây dựng một trình tự thủ tục đầu tư, xây dựng, cải tạo đối với chung cư hư hỏng nặng và nhà ở xã hội, được UBND Thành phố Hồ Chí Minh chấp thuận tại Công văn số 3013.

Với nhà ở xã hội, kiến nghị được thực hiện các bước song song với nhau, ví dụ trong quá trình làm quy hoạch có thể làm thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư. Theo Nghị định 49, đối với dự án từ 2ha trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, thì đối với doanh nghiệp có khu đất lớn hơn nhiều so với quy định đó có thể bố trí riêng được khu vực để dành 20% quỹ đất. Còn đối với những khu đất chỉ trên dưới 2ha thì việc bố trí rất khó khăn về mặt quy hoạch. UBND Thành phố Hồ Chí Minh cũng kiến nghị Quốc hội cho phép UBND Thành phố được chủ động quyết định việc thực thi nghĩa vụ dành quỹ đất 20% của các dự án. Ví dụ như bố trí một quỹ đất tương đương với quỹ đất 20% tại một vị trí khác phù hợp hơn để tạo thành một khu nhà ở xã hội có quy mô lớn hơn.

TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tóm tắt: Qua ý kiến của các đại biểu tham dự Hội nghị, chúng ta thấy niềm tin, sự sẵn sàng tham gia vào công cuộc xây dựng nhà ở xã hội là có cơ sở. Các doanh nghiệp đang rất nghiêm túc, tâm huyết thực hiện theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng.

Trong giai đoạn vừa rồi, còn rất nhiều khó khăn về cơ chế chính sách, quy hoạch, quỹ đất, thủ tục hành chính, ưu đãi... Tuy nhiên, chúng ta cũng không nản chí mà cùng nhau bàn thảo để đưa ra giải pháp phù hợp. Trên cơ sở đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ đại diện cho cộng đồng doanh nghiệp có kiến nghị và thúc đẩy chính sách đến các cơ quan có thẩm quyền.

Theo quan sát của lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, một số nhà đầu tư, doanh nghiệp hội viên Hiệp hội cũng đã vào cuộc và có những đơn vị rất thành công. Vì vậy, để tiếp tục thực hiện chỉ tiêu xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội mà Thủ tướng Chính phủ đã giao đến năm 2030 cho chúng ta, các nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản, hội viên của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cần tiếp tục vào cuộc mạnh mẽ hơn với niềm tin sẽ thành công bằng tầm nhìn vừa chiến lược, bao quát, vừa có giải pháp cụ thể, thiết thực.

Chúng ta cần có những kiến nghị để tạo sự vào cuộc đồng bộ để vừa phát triển mạnh mẽ, vừa an toàn, bền vững trong phân khúc nhà ở xã hội.

Qua ý kiến của các đồng chí, chúng ta thấy có 4 nhóm vấn đề chung, đó là: mhóm vấn đề về quy hoạch, kế hoạch, khu vực, vị trí cụ thể của đất đai phát triển nhà ở xã hội; nhóm vấn đề về nguồn vốn; nhóm vấn đề về cơ chế, chính sách; nhóm vấn đề về quy trình, thủ tục hành chính.

Qua ý kiến của các đồng chí về những vấn đề riêng lẻ, tôi xin được gom thành một số nội dung sau:

Về vấn đề nhóm ưu đãi về chính sách, cụ thể về thuế VAT, chúng ta kiến nghị các cơ quan nhà nước nghiên cứu vẫn giữ ở mức 5%; về lợi nhuận cần tăng lên từ 10 - 15% hoặc thưởng theo thực tế thành tích phát triển nhà ở xã hội hoặc hình thức tương đương để bù đắp chi phí, tạo động lực cho các nhà đầu tư tiếp tục đầu tư, phát triển phân khúc nhà ở xã hội.

Về vấn đề đầu tư hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật trong khu và kết nối với hạ tầng bên ngoài. Chúng ta đều thấy rằng, hạ tầng kỹ thuật bên ngoài hàng rào của dự án cần được đồng bộ để tạo ra sự kết nối với hạ tầng bên trong dự án.

Nhóm thứ hai là ưu tiên tạo lập quỹ đất. Trong vấn đề này, nổi bật nhất là doanh nghiệp muốn chính quyền địa phương giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất sạch để đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư. 

Nhóm thứ ba, vấn đề quy trình, thủ tục hành chính, đầu tư dự án, chủ trương quy hoạch, phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng theo phương châm đơn giản hóa thủ tục và cần có Nghị định do Chính phủ và Thông tư hướng dẫn do các bộ ngành liên quan thông qua, chính quyền địa phương vào cuộc mạnh mẽ trong từng khâu giải quyết thủ tục.

Một nhóm vấn đề tiếp theo tạm gọi là tỷ lệ nhà ở thương mại trong dự án nhà ở xã hội. Các ý kiến tập trung để đề xuất cần đảm bảo tối thiểu lớn hơn 20% và linh hoạt với từng địa phương, từng dự án, phù hợp với nhu cầu của doanh nghiệp, người dân. Hiệp hội kiến nghị vấn đề này nên để địa phương quyết định cho phù hợp.

Thay mặt lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, TS. Nguyễn Văn Khôi kết luận:

“Tôi trân trọng cảm ơn các doanh nghiệp bất động sản đã tham dự Hội nghị hôm nay. Thời gian tới, trong các nhiệm vụ trọng tâm của Hiệp hội, vấn đề đề xuất cơ chế, chính sách và tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp để thúc đẩy phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội được lãnh đạo Hiệp hội đặc biệt quan tâm. Trên cơ sở đó, Hiệp hội sẽ tổ chức Hội thảo, Toạ đàm có liên quan đến vấn đề này và có các cuộc làm việc với lãnh đạo Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, các Uỷ ban của Quốc hội và các bộ, ngành liên quan để đề xuất cơ chế, chính sách, kiến nghị cho cộng đồng doanh nghiệp. Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trân trọng kêu gọi sự chung sức, đồng lòng, quyết tâm và kiên trì, sáng tạo của cộng đồng doanh nghiệp, các chuyên gia, các cơ quan báo chí, truyền thông để góp phần vào việc thực hiện mục tiêu thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp”.