Vì sao giá nhà ở Việt Nam luôn “trên trời”?

Giá bất động sản ở Việt Nam có lẽ là một trong những điều vô lý khó giải thích nhất. Trong khi nền kinh tế đang chậm lại vì Covid-19, ngành bất động sản vẫn nhộn nhịp và giá nhà đất vẫn tiếp tục lên đỉnh vì vốn mới không ngừng đổ vào.

Không chỉ là chủ đề gây tranh cãi, chuyện mua nhà đã trở thành một gánh nặng đối với người trẻ, nhất là những bạn đến các thành phố lớn lập nghiệp. Cho dù cố gắng không ngừng nghỉ, việc sở hữu một chỗ ở ổn định dường như vẫn nằm ngoài khả năng của họ.

Giá nhà thường phản ảnh nhu cầu và điều kiện sống ở mỗi quốc gia nhưng ở Việt Nam, giá nhà lại cao một cách vô lý, so với thu nhập thì quá xa vời.

Để hình dung, chúng ta có thể lấy giá nhà bình quân hoặc trung vị để chia cho GDP đầu người. Lưu ý là có nhiều công thức để tính toán và không công thức nào hoàn hảo. Tuy vậy, những con số vẫn thể hiện cái nhìn chung về nghịch lý liên quan đến giá nhà và thu nhập bình quân đầu người.

Việt Nam: GDP đầu người 3.000 USD, giá nhà 150.000 USD, tỷ lệ 50.

Trung Quốc: GDP đầu người 10.000 USD, giá nhà 300.000 USD, tỷ lệ 30.

Hồng Kông: GDP đầu người 48.000 USD, giá nhà 1.200.000 USD, tỷ lệ 25.

Thái Lan: GDP đầu người 7.800 USD, giá nhà 200.000 USD, tỷ lệ 25,64.

Singapore: GDP đầu người 65.000 USD, giá nhà 874.000 USD, tỷ lệ 13,45.

Canada: GDP đầu người 46.000 USD, giá nhà 488.000 USD, tỷ lệ 10,61.

Úc: GDP đầu người 55.000 USD, giá nhà 550.000 USD, tỷ lệ 10.

Anh: GDP đầu người 42.000 USD, giá nhà 350.000 USD, tỷ lệ 8,33.

Đức: GDP đầu người 46.000 USD, giá nhà 290.000 USD, tỷ lệ 6,3.

Mỹ: GDP đầu người 65.000 USD, giá nhà 300.000 USD, tỷ lệ 4,62.

Qua những con số trên đây có thể thấy, giá nhà ở Việt Nam cao hơn GDP đầu người gấp 50 lần, trong khi ở Mỹ chỉ gấp 4 lần và Thái Lan gấp 25 lần. Một người Việt Nam phải đi làm 50 năm mới có đủ tiền để mua một căn nhà, trong khi người dân nơi khác chỉ tốn khoảng chục năm. Đó là còn chưa tính đến khả năng tiếp cận mua trả góp qua lãi suất thấp 2 - 4% ở các nước khác so với 7 - 10% ở đất nước chúng ta, có thể chênh lệch tùy địa phương.

Đây không phải là con số chính xác vì khó thống kê giá trung bình. Nhưng vào thời buổi bão giá hiện nay để tìm một căn hộ dưới 2 tỷ đồng là điều không hề dễ dàng. Và dù có tính bằng công thức nào đi nữa thì giá bất động sản vẫn cao hơn mức thu nhập quá nhiều, khiến việc sở hữu nhà là điều bất khả thi đối với nhiều người.

Điều gì đã tạo ra một xu hướng tăng giá bất động sản khó đảo chiều như vậy? Một phép tính sơ bộ cho thấy, ở Việt Nam, cứ mỗi ki-lô-mét vuông thì có 314 người, trong khi đó, Đức là 240 người, Úc chỉ 3 người và Mỹ là 36 người. Có thể chính vì đất chật người đông, quỹ đất mới không nhiều khiến dân chúng phải cạnh tranh nhau mua một lượng bất động sản nhất định. Tuy nhiên, phép tính này vẫn chưa thể lý giải trọn vẹn lý do tăng giá bất động sản bất chấp.

Một cách giải thích sự tăng giá bất động sản đến từ thuyết tiền tệ. Đó là khi Ngân hàng Nhà nước theo đuổi chính sách nới lỏng tiền tệ thì một trong những kết quả xảy ra là bong bóng tài chính, thường ở thị trường chứng khoán hoặc bất động sản. Quá trình này được diễn giải như sau: Đầu tiên, Chính phủ (Ngân hàng Nhà nước) bơm tiền và đưa vào hệ thống ngân hàng. Sau đó, ngân hàng có thêm tiền cho vay. Doanh nghiệp có thêm tiền đầu tư, công ty bất động sản có thêm tiền đầu cơ và người dân có thêm tiền tiêu. Khi số lượng tiền mới tạo đó được đưa vào nền kinh tế, đẩy giá của hàng hoá, dịch vụ, cổ phiếu và nhà đất lên. Nhất là sau đợt dịch Covid-19, các chính phủ khắp nơi đua nhau "bơm" tín dụng để cứu kinh tế. 

Mức giá tăng của các mặt hàng không phải là dấu hiệu phát triển mà là hiệu ứng tiền tệ. Đó là lý do vì sao mặc dù suy thoái kinh tế nhưng giá nhà đất vẫn tăng một cách khó hiểu, bất chấp mọi quy luật và nó sẽ không ngừng mà tiếp tục tăng.

Nhưng để giải cứu nền kinh tế thì có lẽ không có cách nào hiệu quả hơn. Mục đích của việc bơm tín dụng không hề xấu, tuy nhiên phải cân nhắc. Bởi tác hại lớn nhất là nó đẩy giá nhà vượt tầm mua của đa số người dân và làm giàu cho tầng lớp sở hữu tài sản. Với đồng lương làm công hiện nay, một người sẽ phải mất mấy chục năm làm việc nhưng vẫn chưa mua được nhà. Người giàu càng giàu, nghèo càng nghèo. Trong khi đó, một tầng lớp đầu cơ nhà đất xuất hiện và ăn theo lạm phát, nghĩ đó là tài năng.

Vậy giải pháp là gì khi không thể nào cản sự gia tăng của gia bất động sản, vì đây là nhu cầu cơ bản của con người dù ở bất cứ nơi đâu? Thiết nghĩ cần có những biện pháp như đánh thuế đất đầu cơ để hạn chế hành vi và kiểm soát giá cả. Dĩ nhiên, tất cả đều có mặt lợi và mặt hại riêng, nên các chính sách tiền tệ cần được cân nhắc kỹ lưỡng. Vào thời điểm hiện tại, giá nhà đất vẫn lên và người dân thì vẫn mua. Và đó vẫn là một câu chuyện không hồi kết./.

*Bài viết thể hiện quan điểm của tác giả