Chẩn đoán “sức khỏe” thị trường BĐS qua kịch bản sốt đất đầu năm

Sốt đất đã trở thành hiện tượng “đến hẹn lại lên” trên thị trường bất động sản dịp đầu năm. Dù sau mỗi đợt sốt, nhiều người sập bẫy, các chuyên gia liên tục cảnh báo về những chiêu trò tung tin, thổi giá, tạo sóng của giới đầu cơ, nhưng các cơn sốt đất ảo vẫn dịch chuyển từ địa phương này qua địa phương khác với một kịch bản cũ mèm. Và cách các cơn sốt đất đi qua cũng chóng vánh như khi nó ập tới.

Ngay sau Tết Nguyên đán 2021, tại nhiều địa phương, giá đất tăng cao ngỡ ngàng, không gian yên bình của nhiều làng quê bỗng trở nên tấp nập hơn bao giờ hết. Đặc biệt là tại Bình Phước, có thời điểm, địa phương này trở thành từ khóa “hot” được tìm kiếm nhiều nhất với điểm nóng đất đai tại huyện Hớn Quản. Sau khi có thông tin lãnh đạo địa phương khảo sát vị trí lập dự án sân bay lưỡng dụng Técníc, giá đất khu vực này đã được môi giới, đối tượng đầu cơ trong và ngoài tỉnh đẩy lên cao gấp nhiều lần so với giá trị thực tế.

Cụ thể, tại khu vực xã An Khương, giá các lô đất mặt tiền đường nhựa chỉ trong khoảng 3 ngày đã tăng từ 100 triệu đồng/m ngang lên 300 - 400 triệu đồng, thậm chí ở một số vị trí đẹp cán mốc 450 triệu đồng. Đặc biệt, tại các vùng lân cận nơi được khảo sát lập đề án quy hoạch sân bay, một số mảnh đất cách vị trí được cho là cổng sân bay khoảng 1,5km, giá đất từ 300 - 500 triệu chỉ sau vài ngày sang tay qua lại vài chủ đất mới đã lên con số hàng tỷ đồng.

Tương tự, nhiều địa phương khác như Thủy Nguyên (Hải Phòng), Gia Viễn (Ninh Bình), Từ Sơn (Bắc Ninh) hay tại Đà Nẵng… cũng ghi nhận tình trạng sốt nóng đầu năm.

Các chuyên gia cho rằng, tình trạng các cơn sốt đất gia tăng sẽ làm ảnh hưởng đến tính bền vững của thị trường cũng như vấn đề quy hoạch và phát triển đô thị ở các địa phương. Bởi, giá đất chịu tác động rất nhiều của giới đầu cơ đẩy giá, tạo ra giá ảo. Khối bong bóng giá này ngày càng lớn khi thị trường phát triển không bền vững, và khi xì hơi sẽ gây ra tình trạng đổ vỡ dây chuyền, khiến nền kinh tế thiệt hại trong dài hạn.

Ngoài ra, một vị chuyên gia cho hay, các cơn sốt đất thường tạo ra xu hướng kỳ vọng ảo do đầu tư theo hiệu ứng đám đông, và nếu tình trạng này kéo dài sẽ tạo nên sức ì cho nền kinh tế. Mặt khác, đã có một nhóm người giàu lên nhanh chóng nhờ lướt sóng trên các cơn sốt đất. Tuy nhiên, điều này mang tính tương đối cục bộ và không mang lại giá trị thặng dư cho xã hội. Điều này cũng gây ra những hệ lụy lớn.

Tại các địa phương từng có những cơn sốt đất thì tới nay vẫn chưa thấy một dự án nào hình thành, nguyên nhân có thể là do tổng mức đầu tư quá cao, trong đó phần lớn là chi phí giải phóng mặt bằng khiến dự án chưa tìm được phương án tài chính phù hợp. Những người ôm đất giá cao cuối cùng cũng toan tính về các phương án thoát hàng, và đôi khi cũng có những "chiếc bẫy" thông tin được giăng ra trong kế hoạch này.

Đó là những hệ lụy mà các cơn sốt đất gây ra cho thị trường và câu chuyện phát triển bền vững của đô thị. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là vì sao các cơn sốt vẫn lặp lại với một kịch bản như nhau, dẹp chỗ này, chỗ kia lại mọc? Và có vẻ, các cơn sốt đất đầu năm nay có phần nóng hơn so với năm 2020.

Ở góc độ vĩ mô, nhiều chuyên gia nhìn nhận, nguyên nhân của các cơn sốt có thể xuất phát từ thực tế lệch pha cung - cầu trên thị trường bất động sản. Cụ thể hơn, sau giai đoạn khó khăn, thị trường đang thiếu trầm trọng nguồn cung, đặc biệt là phân khúc nhà ở. Các nhà đầu tư càng lúc càng “khát” sản phẩm để rót vốn.

Mặt khác, phải khẳng định rằng, đến thời điểm này, dù trải qua nhiều thăng trầm nhưng bất động sản vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng, bên cạnh chứng khoán và vàng. Trong khi thị trường chứng khoán và vàng có nhiều bấp bênh, khó tạo lợi nhuận lớn thì thị trường bất động sản hiện tại lại khá bình ổn và có nhiều cơ hội sinh lời. Đó là một trong những nguyên nhân khiến giới đầu tư vẫn mong muốn rót vốn và tìm kiếm cơ hội ở thị trường này.

Giới chuyên gia cũng nhận định, ở thời điểm hiện tại, tâm lý nhà đầu tư không còn lo lắng và cân nhắc chuyện xuống tiền như ở thời điểm đầu năm 2020, khi dịch bệnh mới bùng phát tại Việt Nam mà đa phần đều rất kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường. Đánh vào tâm lý này của nhà đầu tư, giới đầu cơ mới sử dụng chiêu trò để tạo sóng làm nóng thị trường, kích thích nhu cầu đang tăng cao, tạo ra tình trạng sốt nóng ở nhiều khu vực.

“Nguyên nhân khiến đất nền ven đô và nhiều địa phương tăng giá trước hết là do nhu cầu của các nhà đầu tư trên thị trường hiện rất lớn. Trong khi đó, thị trường bất động sản khan hiếm nguồn cung, khiến các nhà đầu tư tìm kiếm những sản phẩm đầu tư mới.

Thực tế, nguồn cầu của các nhà đầu tư, người mua ở thực vẫn tăng mạnh. Ví dụ: Năm 2019, tính bình quân tỷ lệ hấp thụ trên thị trường đạt 70%, nhiều dự án ra hàng có thanh khoản đạt trên 90%. Năm 2020, hoạt động khai thác kinh doanh không hiệu quả do ảnh hưởng của dịch bệnh, kinh tế suy giảm nên các nhà đầu tư muốn bỏ tiền vào đất với hy vọng có thể sinh lời nhanh”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh.

Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn bình ổn và hoạt động tốt khi nhu cầu trên thị trường còn lớn, tuy nhiên, nếu để tình trạng các cơn sốt đất xảy ra thường xuyên, nguồn cung các sản phẩm đầu tư khan hiếm thì tính bấp bênh và thiếu bền vững đang dần hiển hiện.

Theo các chuyên gia, chỉ khi làm tốt công tác dự báo cung - cầu, trên cơ sở nghiên cứu quy hoạch, xây dựng kế hoạch phát triển cho từng sản phẩm, nắm chắc tình hình diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng bất động sản thì mới có thể hướng tới sự phát triển dài hạn, bền vững.

Còn theo các doanh nghiệp, chỉ khi các vướng mắc pháp lý được gỡ bỏ, nguồn cung trên thị trường mới tăng trở lại. Trong thời gian tới, thị trường vẫn sẽ chứng kiến sự tăng mạnh về giá, nhưng nếu không giải quyết được bài toán về nhà ở cho đại bộ phận người dân, mà chủ yếu vẫn là thị trường của những nhà đầu tư mua đi bán lại thì thị trường sẽ tiếp tục lệch pha.

Thị trường bất động sản năm 2021 sẽ luôn có sức nóng ở những khu vực nhất định, nhưng các chuyên gia vẫn khuyến cáo nhà đầu tư bất động sản cần cẩn trọng. Nên đầu tư theo một chiến lược dài hơi, hạn chế việc dùng đòn bẩy tài chính, chú ý đến yếu tố pháp lý và tính thanh khoản của sản phẩm đầu tư./.