Giá đất bỗng dưng đồng loạt tăng phi mã: Có gì phía sau những tin đồn?

Giá đất tăng trong sự ngỡ ngàng

Ngay sau kỳ nghỉ Tết, nhiều hội, nhóm môi giới nhà đất đã xôn xao đăng tải thông tin giá đất tại các tỉnh thành. Một số diễn đàn cập nhật liên tục giá đất tại những điểm nóng như Đan Phượng, Hoà Lạc (Hà Nội), Thủy Nguyên (Hải Phòng), Gia Viễn (Ninh Bình), Từ Sơn (Bắc Ninh), Hớn Quảng (Bình Phước)... Các lô đất được giới thiệu chào bán liên tục, người xem tương tác sôi nổi.

Nhiều “cò” đất còn phao tin “có đại gia từ Hà Nội, TP.HCM đang tìm mua, gom đất vùng ven; hay đất Đà Nẵng, Cần Thơ… đang ấm trở lại từ sau Tết, đến tháng 3 là tăng cao,…”. Sau khi trao đổi thông tin qua mạng xã hội, những cuộc thăm dò thực tế các lô đất đã diễn ra.

Theo chân một người môi giới bất động sản lâu năm, chúng tôi đến địa phận Thạch Thất (Hà Nội), vùng ven khu công nghệ cao Hòa Lạc. Mặc dù mới qua rằm tháng Giêng và còn ảnh hưởng của dịch Covid-19 nhưng không khí mua bán ở nơi này vẫn không kém phần sôi nổi.

Tham khảo thông tin từ những người môi giới, đất nền được phân ở đây được chia làm nhiều phân khúc rẻ nhất cũng trên 10 triệu đồng/m2 còn cao thì khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2. Mảnh đất càng bé thì giá lại càng cao, mảnh đất trên 500m2 sẽ có giá thấp hơn một chút, khoảng 8 triệu đồng/m2.

Cũng theo nhân viên môi giới, khu vực này chưa sốt đất nhưng cũng có những dấu hiệu nóng lên, đặc biệt là khu vực bán kính dưới 1km xung quanh khu công nghệ cao Hòa Lạc. Người đi xem nhiều, người mua cũng nhiều, giá đất cứ thế mà nhích dần.

Anh cho biết thêm, giá đất ở khu vực Ba Vì (Hà Nội) còn tăng nhanh hơn nữa. Từ đầu năm ngoái tới nay, giá trị của một miếng đất có thể tăng lên gấp 2 lần. Anh cũng đánh giá, giá đất tăng chủ yếu là do được đẩy giá. Các nhà đầu tư đồn thổi nhau, môi giới đồn thổi những thông tin ảnh hưởng tới giá đất, chứ giá trị thật của miếng đất không có sự biến chuyển.

Khảo sát thực tế thêm một số khu vực ngoại thành Hà Nội ghi nhận mức giá đầu năm 2021 cũng tăng khá cao so với thời điểm đầu năm 2020. Rất nhiều mảnh đất ở Tân Hội (Đan Phượng) giá từ 40 - 44 triệu đồng/m2 lên mức 55 triệu đồng/m2, đất thổ cư sát ngay các khu đô thị thuộc Tân Hội giá cũng tăng từ 40 - 42 triệu đồng/m2 lên mức 47 - 48 triệu đồng/m2. Đất trong các ngõ to, ô tô tránh nhau, giá cũng tăng từ 18 - 22 triệu đồng/m2 lên mức 20 - 25 triệu đồng/m2.

Còn đất mặt đường 422 Tân Lập (Đan Phượng), giá cũng tăng từ 48 triệu đồng/m2 lên mức 53 triệu đồng/m2 so với thời điểm đầu năm 2020. Đất Tân Lập trong các ngõ to thuộc Hạnh Đàn, Bình Minh, giá bán cũng tăng từ 18 - 21 triệu đồng/m2 lên mức 20 - 24 triệu đồng/m2…

Anh Nguyễn Tiến Anh (sinh sống tại Tân Lập) cho biết, từ khi có thông tin quy hoạch khu đô thị lớn, đất mặt tiền ở khu vực này đã tăng “phi mã” so với những năm trước, ít nhất gần 100 triệu đồng/m2, dù khoảng đầu năm 2018, giá đất ở đây chỉ 60 - 80 triệu đồng/m2. Không những vậy, hiện nay giá đất ở các vùng nông thôn, xa khu trung tâm thị trấn cũng bị “thổi phồng” lên rất nhiều và cứ đầu năm là thấy có người rục rịch tìm tới xem đất. Việc tăng giá nhanh khiến cho nhiều người dân sinh sống tại khu vực này cũng ngỡ ngàng. 

Liên hệ qua một số sàn giao dịch tại các địa phương lân cận Hà Nội, mức tăng giá đất cũng hết sức ngỡ ngàng. Ví như tại Gia Viễn (Ninh Bình), gần trung tâm hành chính mới của huyện thời điểm tháng 3 năm ngoái, đất tại đây có giá từ 400 - 600 triệu/lô khoảng hơn 100m2, đến trước Tết âm lịch tăng lên 600 - 700 triệu/lô, nhưng những ngày qua, giá tăng vọt theo ngày. Một số lô đất tăng 100 - 200 triệu/lô sau một đêm, lên ngưỡng 800 triệu/lô. Đất gần khu hành chính huyện nhiều lô hiện có giá 1 - 1,3 tỷ đồng. Theo nhân viên môi giới tại khu vực này, khách gọi điện hỏi thăm mua các lô đất ở đây như “mua rau ngoài chợ”. Rất nhiều lô đất giá 400 triệu sau nhiều lần sang tay lên 500, 600 thậm chí 700 triệu. Tuy nhiên, nhân viên sàn này cũng không nêu cụ thể số lượng giao dịch thực tế thành công là bao nhiêu.

Cũng theo thông tin từ sàn giao dịch tại Từ Sơn (Bắc Ninh), giá đất nền trong các khu đô thị cũng tăng vọt ngay từ đầu năm 2021. Một lô đất nội khu 80m2 có giá 1,65 tỷ đồng thời điểm tháng 11/2020, đến tháng 2/2021 đã có người trả giá hơn 2 tỷ đồng. Nhiều lô đẹp hơn thuộc giai đoạn 2 của dự án tăng giá từ 2,3 tỷ lên 2,55 tỷ sau một thời gian ngắn. Nhân viên môi giới cho biết, giá vẫn đang lên từng ngày.

Xuôi vào thị trường phía Nam, những ngày gần đây, báo chí liên tục đưa tin huyện Hớn Quản đang là điểm nóng về đất đai của tỉnh Bình Phước, sau khi có thông tin lãnh đạo địa phương khảo sát vị trí lập dự án sân bay lưỡng dụng Técníc. Mọi thứ mới chỉ dừng lại ở chủ trương. Tuy nhiên, ngay sau khi lãnh đạo tỉnh Bình Phước và huyện Hớn Quản đi khảo sát thực tế, giá đất khu vực này đã được môi giới, đối tượng đầu cơ trong và ngoài tỉnh đẩy lên cao gấp nhiều lần so với giá trị thực tế.

Cụ thể, tại khu vực xã An Khương, giá các lô đất mặt tiền đường nhựa chỉ trong khoảng ba ngày đã tăng từ 100 triệu đồng/1 mét ngang lên 300 - 400 triệu đồng, thậm chí ở một số vị trí đẹp cán mốc 450 triệu đồng. Đặc biệt, tại các vùng lân cận nơi được khảo sát lập đề án quy hoạch sân bay, một số mảnh đất cách vị trí được cho là cổng sân bay khoảng 1,5km, giá đất từ 300 - 500 triệu chỉ sau vài ngày sang tay qua lại vài chủ đất mới đã lên con số hàng tỷ đồng.

Sốt thật hay chỉ là chiêu trò "làm nóng thị trường"?

Thực tế, từ đầu năm 2020, đại dịch Covid-19 đã khiến thị trường bất động sản Việt Nam bị “đóng băng” trong nửa năm, hàng trăm sàn giao dịch phải đóng cửa, và giới “cò” đất trong thời điểm này đều ngồi chơi, chờ đợi dịch bệnh đi qua. Chính vì vậy, từ giữa năm 2020 đến nay, khi dịch bệnh đang được kiểm soát, thị trường bất động sản được phép hoạt động trở lại, nhiều “cò” đất đã phải bắt tay vào “làm nóng thị trường", tạo ra nhiều chiêu trò để “bẫy” nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm.

Theo chia sẻ của nhân viên phòng Kinh doanh của một công ty bất động sản ở Hà Nội: “Thông thường, vào thời điểm ngay sau Tết Nguyên đán, nhiều cò đất lại giở chiêu đồn thổi hòng thổi giá đất ấm, sốt trở lại. Còn với người mua, nhà đầu tư, thời điểm đầu năm nhàn rỗi, ngày tháng đẹp nên họ cũng có xu hướng tìm các lô đất để mua ở, kinh doanh hoặc đầu tư. Tuy nhiên, tình hình thị trường bất động sản tại nhiều địa phương vẫn đang rất ảm đạm từ đầu năm 2020 đến nay do dịch bệnh nên không có người xem. Các lô đất có rao bán nhưng thực tế là nhiều cò cùng rao và bắt tay nhau thổi giá”.

Trước đó, rất nhiều cơn sốt đất ảo tại Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Trì đã diễn ra trên thị trường, nhiều nhà đầu tư ăn theo đã phải chôn vốn tại các mảnh đất “không biết đến bao giờ sẽ có quy hoạch”.

Ông Ngô Văn Minh, một nhà đầu tư mới tại Hà Nội chia sẻ, đầu tháng 8/2019, thấy có thông tin siêu dự án tại Hoà Lạc, ông cũng mua một lô đất gần siêu dự án vào thời kỳ đỉnh điểm sốt với mức giá 57 triệu đồng/m2. Ông tin vào lời môi giới là vào đầu năm 2020 khi siêu dự án ra hàng, sẽ bán ra để kiếm lời. Thế nhưng ông đã đợi từ 2019 đến thời điểm hiện tại, siêu dự án vẫn chưa có động tĩnh mới. Trong khi đó, số tiền để mua đất, ông vay ngân hàng phần lớn. Thời kỳ Covid-19, công việc kinh doanh của ông cũng gặp khó khăn, khoản vay đầu tư mua đất trở thành một nặng gánh, không chịu được lãi suất ngân hàng. Ông Minh đã rao bán cắt lỗ từ giữa năm 2020 và đến tháng 12/2020 vẫn chưa bán được.

Với sốt đất ăn theo dự sân bay phải kể đến điển hình là khi có thông tin về dự án sân bay ở Ứng Hòa, Hà Nội (trong năm 2020) hay Phan Thiết, Bình Thuận (trong năm 2019). Tại Ứng Hòa, dự án mới chỉ dừng lại ở mức đề xuất bố trí sân bay thứ 2 trong vùng Thủ đô Hà Nội nhưng đủ để thị trường “dậy sóng”, giá đất tăng theo ngày, tăng 100 - 200 triệu/lô. Tại xã Thiện Nghiệp, nơi sẽ xây dựng sân bay Phan Thiết, lúc cao điểm, giá cũng được đẩy từ 1 - 2 tỷ đồng/ha lên 10 - 15 tỷ đồng/ha tùy vị trí. 

Thực tế là đến nay, dự án sân bay Phan Thiết vẫn đang “dậm chân tại chỗ”, dự kiến khởi công năm 2015 nhưng đến nay vẫn là bãi đất hoang. Còn sân bay Ứng Hòa vẫn trong diện cân nhắc, bởi theo đồ án điều chỉnh Quy hoạch xây dựng Vùng Thủ đô đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng phê duyệt thì có tới 4 phương án được đưa ra nghiên cứu.

Ở một góc tìm hiểu khác, sau khi nhận được thông tin giá đất tăng cao, nguồn hàng đang được các nhà đầu tư tranh nhau, nhiều lô đất đã sang tên tại Hà Nội, phóng viên đã có gọi tới một số văn phòng công chứng ở những nơi đang được cho là “sốt” đất và nhận được câu trả lời “số lượng giao dịch thực không nhiều. So với trước Tết, giao dịch liên quan đến đất nền không nhiều. Kể cả trong năm 2020, so với những năm trước, số người vào văn phòng giao dịch đất nền tăng khoảng 10 - 15%. Không đến nỗi “sốt” như nhiều người nói”.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay, thời điểm sau Tết, giá bất động sản tại một số huyện ngoại thành Hà Nội tăng nhưng chưa phải tăng theo giá trị đầu tư thật, mà chủ yếu do những nhà đầu cơ, lướt sóng, tập trung vào những khu vực thị trường “nóng”, ăn theo thông tin quy hoạch, đề xuất dự án hạ tầng hoặc thông tin lên quận huyện.

Mới đây, vị chuyên gia này cũng nhận được thông tin sốt đất tại khu vực Bình Phước, theo ông những thông tin giá đất tăng cao tại khu vực này là sốt ảo. Có nhiều nhà đầu tư mới hoặc có mặt ở những khu sốt đất mới, phần vì tò mò, phần vì “ăn theo đám đông” mua lướt sóng, đặt cọc sang tay kiếm tiền trong ngày. Tuy nhiên, bài học ở những cơn sốt đất đem lại rủi ro thanh khoản cũng như pháp lý… luôn trực chờ, nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo.

Ông Đính cho rằng, khi thị trường vẫn còn đang gượng dậy sau dịch, nhiều cò đất lợi dụng thông tin này thổi giá làm thị trường ấm lên. Sau khi có một ít “sóng”, nhóm cò đất này lại nâng giá rồi bán một số lô, giữ lại một số để cuối cùng thổi lên lần 3 với mức giá tăng gấp 3 - 4 lần. Những cơn sốt này thực tế chỉ kéo dài trong 7 - 10 ngày.

Nói về những cơn sốt đất diễn ra chóng vánh, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, bản chất mọi hiện tượng sốt đất đều bắt nguồn từ các thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng của các địa phương. Để tránh “sập bẫy” giá ảo, người mua cần tìm một công ty môi giới uy tín để hỏi thông tin. Người dân cũng cần tự trang bị cho mình những thông tin về quy hoạch và tiềm năng khai thác của khu vực đất dự định mua.

Đồng thời, tham khảo thông tin quy hoạch hoặc giá cả khu vực muốn mua đất từ những đơn vị quản lý Nhà nước. Ngoài ra, người dân nên tìm hiểu kỹ giá đất ở khu vực xung quanh trong bán kính từ 3 - 5km để so sánh giá.

​