Bản tin BĐS 24h: “Đô thị trong đô thị” - xu hướng chủ đạo của thị trường BĐS năm 2021

“Đô thị trong đô thị” - xu hướng chủ đạo của thị trường BĐS năm 2021

Khái niệm "đô thị trong đô thị" hay “bất động sản tích hợp" thường được dùng cho những dự án quy mô lớn, tương đương một thành phố nhỏ, nơi tích hợp nhiều chức năng trong một dự án như: Nhà ở, thương mại, giáo dục, giải trí, và nhiều tiện ích khác.

Tại Hà Nội, kể từ khi ra mắt lần đầu tiên vào năm 2016, thị trường bất động sản Hà Nội đã chào đón hơn 10.000 đơn vị nhà ở thông minh với tỷ lệ bán trung bình đạt 70%. 

Số lượng dự án bất động sản "đô thị trong đô thị" ngày càng gia tăng mạnh mẽ tại hai đô thị lớn Hà Nội và TP.HCM, khuynh hướng mở rộng sang các tỉnh, thành vệ tinh với hàng loạt cái tên nhà phát triển lớn như Vingroup, Novaland, Thắng Lợi Group… cùng những dự án gây tiếng vang.

Theo JLL, thành công của các dự án tích hợp đến từ những yếu tố sau: Tiện tích “tất cả trong một”, không khí trong lành và cảnh quan thiên nhiên nhiều cây xanh, giao thông thuận lợi và sẵn có; những khu phố thuận lợi cho việc đi bộ và tương tác cộng đồng; chia tách các giai đoạn phát triển dự án theo không gian và thời gian; xây dựng và duy trì các tiện ích công cộng; các tòa nhà đa dạng và đảm bảo trải nghiệm cho cư dân; trường học chất lượng cao. 

Dựa trên nghiên cứu của JLL, kích thước lý tưởng cho một dự án khu đô thị tích hợp nên lớn hơn 5ha để đảm bảo không gian cho các tiện ích được tích hợp. Những dự án này hướng đến mục đích cuối cùng là tạo ra không gian sống lý tưởng, nơi cư dân có thể sống, làm việc và vui chơi. Khu đô thị bao gồm nhiều tòa nhà đa chức năng kết nối với nhau trong một tổng thể hài hòa về mặt kiến trúc và môi trường sống.

Kết hợp với mô hình này, hướng đi "xanh" và bền vững cũng sẽ được phát triển mạnh mẽ trong năm nay. Theo JLL, trong lĩnh vực bất động sản, các tài sản có xếp hạng ESG (môi trường, xã hội và quản trị doanh nghiệp) cao có thể đạt được mức phí thuê tăng lên đến 33% so với các tòa nhà không có chứng nhận xanh tương đương. Xu hướng này đóng một vai trò quan trọng trong việc tạo ra một môi trường giảm thiểu ô nhiễm - giúp xã hội chuẩn bị, ứng phó, tái nhập và cuối cùng là kiến tạo một tương lai bền vững.

Theo các chuyên gia, trong tương lai, hầu hết các dự án bất động sản tích hợp sẽ được phát triển ở vùng ngoại ô, nơi quỹ đất còn tương đối dồi dào. Khoảng cách đến trung tâm Thành phố sẽ không còn là mối bận tâm lớn do sự phát triển cơ sở hạ tầng và phương tiện giao thông công cộng.

Tuy nhiên, việc kết nối thuận tiện từ dự án đến các điểm giao thông công cộng, cho phép việc đi lại dễ dàng đến các khu vực xung quanh luôn là một lợi thế cạnh tranh mạnh mẽ. Đối với những dự án nằm ở vùng hẻo lánh, hiện tại chưa có kế hoạch phát triển vùng về cơ sở hạ tầng cũng như phương tiện giao thông công cộng, các nhà phát triển nên xem xét việc tự vận hành các hệ thống giao thông của chính mình, chẳng hạn như dịch vụ xe buýt đưa đón từ dự án tới các địa điểm chính trong Thành phố.

Ngoài ra, giáo dục là một trong những ưu tiên hàng đầu của cha mẹ trong quyết định thay đổi chỗ ở. Đặc điểm này của nhu cầu đã đang và sẽ mở ra cơ hội lớn cho các nhà phát triển tích hợp các trường học như một tiện ích của dự án để tạo ra lợi thế cạnh tranh. 

Trên thực tế, các nhà phát triển bất động sản cũng bắt đầu tìm cách thu hút người mua bằng cách kiến tạo các khu dân cư được quy hoạch tốt với nhiều tiện ích, nhằm giúp cư dân tương lai tránh sự phiền toái gây ra bởi quá trình đô thị hóa nhanh chóng và cơ sở hạ tầng công cộng tụt hậu. Nhiều chủ đầu tư bất động sản nhà ở cũng đang bắt kịp với cuộc cách mạng xanh và xây dựng các khu đô thị bền vững.

Một năm vượt khó của các doanh nghiệp bất động sản

Năm 2020 được đánh giá là một năm vượt khó của các doanh nghiệp bất động sản khi những chiến lược đặt ra từ năm 2019 đều bị chặn lại bởi dịch bệnh Covid-19. Tuy vậy, cùng với nhưng diễn biến khả quan của công tác phòng chống dịch bệnh, càng về những tháng cuối năm 2020, các doanh nghiệp bất động sản càng tăng tốc gấp nhiều lần để hoàn thành các chỉ tiêu kinh doanh đặt ra.

Báo cáo kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp mới được công bố đã cho thấy những tín hiệu sáng. Một số doanh nghiệp lần lượt báo lãi. Đứng đầu danh sách đến thời điểm hiện tại là Vinhomes với mức lãi kỷ lục 27.839 tỷ đồng trong năm 2020.

Cụ thể, quý IV/2020, tổng doanh thu thuần hợp nhất của Vinhomes đạt 21.512 tỷ đồng, tăng 54% so với cùng kỳ năm 2019 nhờ bàn giao 4 dự án: Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Symphony.

Lũy kế cả năm 2020, tổng doanh thu thuần hợp nhất của Vinhomes ghi nhận đạt 70.890 tỷ đồng, tăng 37% theo năm. Lãi sau thuế của công ty mẹ đạt 27.839 tỷ đồng, tăng 28%.

Quý IV/2020, Văn Phú - Invest cũng ghi nhận doanh thu 1.200 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 215 tỷ đồng. Tính cả năm 2020, doanh nghiệp ghi nhận mức lợi nhuận 312 tỷ đồng, vượt kế hoạch đặt ra.

Trong năm 2020, lợi nhuận của Văn Phú - Invest chủ yếu đến từ dự án The Terra - An Hưng (Tố Hữu, Dương Nội, Hà Đông) và Grandeur Palace - Giảng Võ (số 138B Giảng Võ, Ba Đình). Trong đó, doanh thu đến từ The Terra - An Hưng đạt 2.150 tỷ đồng, còn Grandeur Palace - Giảng Võ góp 1.938 tỷ đồng trên tổng doanh thu quý IV năm 2020.

Novaland cũng vượt kế hoạch lãi 2020, đạt gần 3.900 tỷ đồng. Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2020 của Novaland, doanh thu thuần trong quý doanh nghiệp đạt gần 1.223 tỷ đồng, giảm 11% so với cùng kỳ. Lãi thuần của doanh nghiệp đạt gần 862 tỷ đồng.

Kết quả cả năm 2020, Novaland đạt hơn 5.000 tỷ đồng doanh thu thuần và gần 3.900 tỷ đồng lãi ròng, giảm hơn một nửa về doanh thu nhưng tăng gần 14% về lợi nhuận so với năm trước đó. Như vậy, Novaland đã thực hiện được khoảng 35% kế hoạch doanh thu và vượt hơn 6% kế hoạch lợi nhuận mà ĐHĐCĐ thường niên 2020 thông qua.

Báo cáo kết quả kinh doanh của Tập đoàn Hà Đô cũng cho thấy đơn vị này cũng vượt kế hoạch lợi nhuận năm 2020. Quý IV/2020, doanh thu thuần của Hà Đô đạt gần 1.168 tỷ đồng, giảm nhẹ 5% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế của Hà Đô đạt hơn 298 tỷ đồng, giảm nhẹ 7%, trong đó lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ là gần 204 tỷ đồng, giảm 29%. Tuy nhiên, lũy kế cả năm 2020, Hà Đô mang về gần 4.998 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 15% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế tăng 13% lên hơn hơn 1.260 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ tăng nhẹ 4%, đạt hơn 968 tỷ đồng.

Các chuyên gia nhận định, bất động sản là một trong những ngành chịu ảnh hưởng khá lớn từ những diễn biến phức tạp của dịch bệnh Covid-19, đặc biệt là phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng. Trước khi dịch bệnh bùng phát, các doanh nghiệp bất động sản cũng đã gặp những khó khăn nhất định về các vấn đề thủ tục hành chính, cấp phép dự án dẫn đến thị trường đã có sự trầm lắng so với những năm trước. Nên có thể nói, dịch bệnh khiến các doanh nghiệp bất động sản rơi vào cảnh khó khăn chồng khó khăn khi nhu cầu, sức mua giảm, thanh khoản kém đi, hoạt động kinh doanh, bán hàng bị trì trệ, doanh thu sụt giảm...

Vị chuyên gia cũng cho rằng, đây là thời điểm hợp lý để đưa bất động sản lên nền tảng số. Các doanh nghiệp bất động sản hoàn toàn có thể áp dụng hình thức kinh doanh online, sử dụng các ứng dụng công nghệ để giới thiệu sản phẩm với khách hàng, thậm chí cho phép khách hàng có thể đặt chỗ, thanh toán đặt cọc mua nhà mà không phải gặp mặt trực tiếp.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần có các hoạt động mang tính chất chuẩn bị như tìm hiểu đối tác, tìm hiểu thị trường, mở rộng thị trường, tiếp cận các nhóm khách hàng, đưa ra những chiến lược dài hạn để tạo đà cho sự bứt phá sau khi hết dịch. Bản thân doanh nghiệp phải luôn xác định tâm thế lạc quan, chủ động, cùng đất nước vượt qua khó khăn.

Với những bước tiến như vậy, các chuyên gia đánh giá, dù dịch bệnh Covid-19 vẫn đang diễn biến khó lường, nhưng thị trường bất động sản năm 2021 vẫn có thể trụ vững nhờ những doanh nghiệp có “sức khỏe” kinh doanh tốt và sức chống chịu tốt.

Kiến nghị cấp sổ hồng cho condotel

Hiệp hội Bất động sản Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có đề xuất hoàn thiện khuôn khổ pháp luật để cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch (condotel) và các công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở. Theo đó, HoREA cho biết, hiện nay, cả nước có khoảng 82.900 căn condotel, phần lớn nằm trong tòa nhà cao tầng thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất là đất thương mại, dịch vụ, theo quy định của Luật Đất đai, có thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt tối đa không quá 70 năm.

Hiệp hội nhận thấy, căn cứ quy định thì chủ sở hữu công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở, trong đó có condotel, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (shophouse du lịch) thuộc dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ thương mại (shophouse) có quyền yêu cầu được cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) có thời hạn, theo thời hạn của dự án.

Condotel có nhiều điểm tương đồng với căn hộ nhà chung cư và hầu hết đều nằm trong tòa nhà cao tầng. Tuy nhiên, hiện nay chỉ có dự án nhà chung cư mới có căn cứ pháp luật điều chỉnh tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ, thông qua các quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản.

Vì vậy, thời gian tới cần giải quyết 3 vướng mắc pháp lý sau:

Thứ nhất, chưa có căn cứ pháp luật để xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung, để cấp “sổ hồng” cho chủ sở hữu căn hộ condotel.

Thứ hai, chưa có căn cứ pháp luật để xác định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu căn hộ condotel.

Thứ ba, chưa có quy định về cơ chế quản lý vận hành tòa nhà khi đưa dự án căn hộ condotel vào khai thác kinh doanh.

Do đó, Hiệp hội đề xuất hoàn thiện khuôn khổ pháp luật để cấp Giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch (condotel) và những công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở, như biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (shophouse du lịch), văn phòng lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ thương mại (shophouse).

HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét quy định “phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung của chủ sở hữu căn hộ condotel”. Từ đó Bộ TN&MT có căn cứ hướng dẫn các địa phương ghi diện tích phần sở hữu riêng, quyền sử dụng đất của chủ sở hữu căn hộ condotel vào “Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở” của chủ sở hữu condotel.