Bản tin BĐS 24h: Hướng dẫn cấp sổ hồng nhà sở hữu chung

Hướng dẫn cấp sổ hồng nhà sở hữu chung

Mới đây, Sở Xây dựng TP HCM đã có văn bản về việc về cấp sổ hồng đối với trường hợp nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung của nhiều người.

Cụ thể,  Sở Xây dựng TP HCM cho biết việc xác định vị trí, diện tích chung, riêng đối với nhà ở chung cư cần xem xét đến thời điểm phê duyệt dự án, thời điểm ký kết hợp đồng mua bán căn hộ để áp dụng theo các quy định pháp luật.

Đối với trường hợp các chung cư đầu tư xây dựng trước ngày Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực thi hành (ngày 1/7/2006), việc xác định phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Công văn 144 ngày 25/11/2009.

Đối với nhà chung cư được đầu tư xây dựng trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì việc xác định phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư cần xem xét nội dung hợp đồng mua bán nhà ở mà chủ đầu tư đã ký với khách hàng và những hồ sơ, tài liệu, dự án liên quan.

Đối với trường hợp các chung cư đầu tư xây dựng sau ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thi hành (ngày 1/7/2015) thì Điều 100, 101 luật này đã quy định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư và việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư.

Còn đối với nhà ở riêng lẻ, theo quy định tại Điều 90 Luật Xây dựng ngày 18/6/2014 và Phụ lục 4 đính kèm Thông tư 15/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về cấp phép xây dựng, không yêu cầu thể hiện nội dung xác định vị trí, phần diện tích sở hữu chung, riêng trong giấy phép xây dựng.

Tại Điều 208 Bộ luật Dân sự 2015 quy định việc xác lập quyền sở hữu chung như sau: "Quyền sở hữu chung được xác lập theo thỏa thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán".

Mặt khác, tại Thông tư số 23/2014 của Bộ TN&MT có quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cụ thể, đối với nhà ở riêng lẻ thì hình thức sở hữu ghi "sở hữu riêng" đối với trường hợp căn hộ thuộc sở hữu của một chủ; ghi "sở hữu chung" đối với trường hợp căn hộ thuộc sở hữu chung của nhiều chủ.

Sở Xây dựng đề nghị Sở Tư pháp, Sở TN&MT đối chiếu các trường hợp cụ thể từng thời điểm phê duyệt dự án, thời điểm ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với quy định của pháp luật để thực hiện đảm bảo theo quy định, tránh phát sinh khiếu nại, khiếu kiện sau khi cấp sổ hồng.

Hà Nội cải tạo thí điểm 5 chung cư cũ trong năm 2021

Theo kinhtedothi, đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, trong năm 2020, Sở đã chủ trì xây dựng dự thảo Đề án "Cải tạo xây dựng là chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội", lấy ý kiến góp ý của Bộ Xây dựng. Hiện đang tiếp tục hoàn chỉnh Đề án theo góp ý của Bộ Xây dựng và tham mưu, báo cáo UBND TP.

Liên quan đến vấn đề này, ông Luyện Văn Phương, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cũng cho biết, công tác cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ còn chậm. Nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm năm 2021, đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho biết sẽ tập trung hoàn thiện triển khai thực hiện thí điểm 5 khu chung cư cũ, hoàn chỉnh nội dung Đề án Cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Cùng với đó, đôn đốc UBND các quận huyện, thị xã di dời các hộ dân ra khỏi các chung cư cũ nguy hiểm cấp D; tiếp tục thực hiện đẩy nhanh tổ chức lập, phê duyêt quy hoạch chi tiết 1/500; rà soát thực hiện kiểm định chất lượng nhà chung cư cũ phải cải tạo xây dựng lại.

Bên cạnh đó, phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cũng cho biết, trong năm 2020 đã hoàn thành 5 dự án nhà ở xã hội với 550,281 m2 sàn tương ứng với 5.348 căn hộ; 89 dự án nhà ở thương mại, tương ứng 6.571.944 m2 sàn, 53.644 căn hộ; 5 dự án nhà ở tái định cư, tương ứng 154.270 m2 sàn, 1.724 căn hộ. Đã tham mưu cho thành phố bố trí gia hạn quỹ nhà tái định cư 1.876 căn hộ, thu hồi 2.508 căn hộ.

Thời gian tới, bên cạnh cải tạo xây dựng mới chung cư cũ, Sở cũng tập trung phát triển các dự án nhà ở xã hội, tổ chức lựa chọn nhà đầu tư các dự án mới; rà soát các quỹ đất hình thành các dự án, khu nhà ở xã hội; sử dụng nguồn tiền thu được từ giá trị quỹ đất 20%, 25% trong các khu đô thị, khu nhà ở để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê, mua. Tập trung đôn đốc các dự án nhà ở thương mại, các dự án tái định cư dự kiến hoàn thành năm 2021.

Về công tác quản lý nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng sẽ chủ trì, phối hợp với các quận, huyện, thị xã tăng cường kiểm tra việc chấp hành quy định của pháp luật trong quản lý, sử dụng nhà chung cư tái định cư, công khai danh sách các chủ đầu tư, ban quản trị không chấp hành các quy định.

Ngoài ra, Sở Xây dựng TP Hà Nội cũng cho biết sẽ phối hợp chặt chẽ với Bộ Xây dựng trong quá trình nghiên cứu, sửa đổi Nghị định về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng. Nâng cao hiệu quả kiểm tra, giám sát trong quá trình xây dựng, không để tiếp tục xảy ra tình trạng xây dựng trái phép, sai quy hoạch. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra trong hoạt động xấy dựng hạ tầng kỹ thuật đô thị.

Trong năm 2021, TPHCM khan hiếm nguồn cung, căn hộ vùng ven tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ

Cụ thể, thị trường đã cải thiện hơn kể từ quý cuối năm 2020 và sự tích cực này sẽ còn được duy trì trong năm 2021.

Theo DKRA Vietnam nhận định: "Tiềm năng của các đô thị giáp ranh TP HCM còn rất lớn bởi lợi thế vị trí và cơ sở hạ tầng, giao thông được quy hoạch, đầu tư mạnh. Thậm chí, nhiều khu vực còn hiện đại hơn các quận huyện vùng ven TP HCM trong khi mức giá bất động sản thì thấp hơn hẳn. 

Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Nhà ở của CBRE Việt Nam cho biết phát triển đô thị giáp ranh các CBD là xu hướng tất yếu của các nước hiện đại. Các địa phương lân cận TP HCM như Bình Dương, Đồng Nai dự báo sẽ là các thị trường bất động sản nổi bật trong thời gian tới.

"Tính thanh khoản tại các dự án chào bán ra thị trường thể hiện sức hấp dẫn và nhu cầu của các nhà đầu tư. Mặc dù nguồn cung nhiều, nhưng theo ghi nhận của chúng tôi, tỷ lệ hấp thụ tại các dự án là rất tốt. Do vậy, nhu cầu phát triển các đô thị vệ tinh là rất cần thiết và sớm nở rộ", ông Kiệt nhận định.

Liên quan đến vấn đề này, các chuyên gia chỉ ra rằng trong ba năm qua, thị trường căn hộ tại Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu, Long An... ngày càng sôi động. Tâm điểm của thị trường phía Nam là Bình Dương.

Cấp “sổ hồng” cho condotel - Vướng mắc pháp lý nào cần tháo gỡ?

Theo kinhtedothi, Hiệp hội Bất động sản Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có đề xuất hoàn thiện khuôn khổ pháp luật để cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch (condotel) và các công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở.

Theo đó, HoREA cho biết, hiện nay, cả nước có khoảng 82.900 căn condotel, phần lớn nằm trong tòa nhà cao tầng thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất là đất thương mại, dịch vụ, theo quy định của Luật Đất đai, có thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt tối đa không quá 70 năm.

Do chưa có các quy định pháp luật đồng bộ, nên cho đến nay các chủ sở hữu công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở, trong đó có condotel vẫn chưa được cấp sổ hồng nên rất cần được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết yêu cầu chính đáng này.

Theo Hiệp hội, condotel có nhiều điểm tương đồng với căn hộ nhà chung cư và hầu hết đều nằm trong tòa nhà cao tầng. Tuy nhiên, hiện nay chỉ có dự án nhà chung cư mới có căn cứ pháp luật điều chỉnh tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ, thông qua các quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản.

Đối với condotel, HoREA nhấn mạnh còn thiếu các quy định pháp luật điều chỉnh, nên chưa thể xử lý được 3 vướng mắc pháp lý.

Thứ nhất, chưa có căn cứ pháp luật để xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung, để cấp sổ hồng cho chủ sở hữu condotel.

Thứ hai, chưa có căn cứ pháp luật để xác định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu condotel.

Thứ ba, chưa có quy định về cơ chế quản lý vận hành tòa nhà khi đưa dự án condotel vào khai thác kinh doanh.

Liên quan đến vấn đề này, Hiệp hội đề nghị sử dụng thống nhất khái niệm condotel là một loại cơ sở lưu trú du lịch theo quy định tại Khoản 3 Điều 48 Luật Du lịch. Theo đó, căn hộ du lịch có thể nằm trong nhà chung cư hỗn hợp, hoặc nằm trong tòa nhà cao tầng độc lập, hoặc tòa nhà hỗn hợp của khu du lịch, hoặc tòa nhà ngoài khu du lịch.

Cũng theo HoREA, theo quy định của pháp luật về đất đai thì các công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở, trong đó có condotel, shophouse, officetel, serviced apartment... được cấp sổ hồng nhưng đến nay, vẫn chưa cấp được sổ hồng, do thiếu các quy định pháp luật đồng bộ. Trong đó, có việc xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung đối với chủ sở hữu condotel.

Từ đó Bộ Tài Nguyên và Môi trường có căn cứ hướng dẫn các địa phương ghi diện tích phần sở hữu riêng, quyền sử dụng đất của chủ sở hữu căn hộ condotel vào “Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở” của chủ sở hữu condotel.

Đồng thời, HoREA đề nghị quy định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và cơ chế quản lý vận hành đối với dự án condotel.