Vì sao bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đi sau trong "cuộc đua" phục hồi?

Kết thúc quý II/2024, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đã có sự phục hồi rõ nét hơn về nguồn cung và giao dịch so với quý I. Tuy nhiên, nếu so sánh với năm 2022 (thời điểm vừa khống chế an toàn dịch Covid-19) thì tỷ lệ phục hồi chưa đạt được một nửa. Giới chuyên gia nhận định, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang ở trong "vùng đáy" vì thiếu một số yếu tố phục hồi. Để làm rõ hơn những vướng mắc của thị trường, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa.

Niềm tin của nhà đầu tư bị lung lay

PV: Trong khi các phân khúc khác trên thị trường bất động sản đều đã có nhiều dấu hiệu phục hồi thì bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát khỏi trạng thái "ảm đạm" mặc dù ngành du lịch đang tăng trưởng trở lại, gần tiến tới mức tương đương năm 2019 - năm chưa xảy ra đại dịch Covid-19. Ông nhìn nhận như thế nào về diễn biến hiện tại của phân khúc này?

Ông Nguyễn Anh Tuấn: Tuy ngành du lịch đã có những bước tăng trưởng đáng kể nhưng trên thực tế phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thể thoát khỏi tình trạng ảm đạm. Điều này xuất phát từ những rào cản mà phân khúc này đang phải đối mặt.

Nguyên nhân đầu tiên chính là việc thiếu dòng tiền đầu tư mới. Nhiều nhà đầu tư vẫn đang thận trọng với phân khúc này sau những biến động trong giai đoạn đại dịch. Dù du lịch tăng trưởng, nhưng sự không chắc chắn về dòng khách quốc tế, những biến động trong chính sách vĩ mô và những rủi ro tiềm ẩn khác đã khiến họ trở nên thận trọng hơn.

Bên cạnh đó, tính thanh khoản thấp cũng là một hạn chế lớn của bất động sản nghỉ dưỡng. So với các phân khúc khác như nhà ở hay văn phòng, bất động sản nghỉ dưỡng thường đòi hỏi số vốn đầu tư lớn và thời gian thu hồi vốn dài hơn. Điều này khiến cho việc chuyển nhượng và tìm kiếm người mua lại trở nên khó khăn hơn, từ đó làm giảm sức hấp dẫn của phân khúc này đối với nhà đầu tư.

Một vấn đề khác nữa là sự thiếu rõ ràng về mặt pháp lý. Khung pháp lý cho các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse vẫn chưa thực sự hoàn thiện. Sự thiếu rõ ràng này khiến cho nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc đánh giá rủi ro và đưa ra quyết định đầu tư

Cuối cùng, sự phụ thuộc lớn vào dòng khách quốc tế cũng là một yếu tố khiến bất động sản nghỉ dưỡng gặp khó khăn. Mặc dù du lịch nội địa đã phục hồi mạnh mẽ, nhưng sự phục hồi của dòng khách quốc tế vẫn còn chậm hơn. Điều này khiến cho nguồn thu từ hoạt động cho thuê và kinh doanh của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng. Thêm vào đó, niềm tin của nhà đầu tư thứ cấp vào phân khúc này cũng bị lung lay nghiêm trọng. Trên thực tế, nhiều trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về lợi nhuận, khai thác du lịch, cung cấp sổ hồng, tiến độ xây dựng bàn giao dự án hoặc các thủ tục pháp lý khác với lý do khách quan hoặc chủ quan đã khiến nhà đầu tư mất niềm tin. Điều này càng làm trầm trọng thêm tình trạng ảm đạm của thị trường.

PV: Nhiều đơn vị nghiên cứu cho rằng, tỷ lệ chôn vốn tại bất động sản nghỉ dưỡng vẫn khá cao, giá trị vào khoảng gần 30 tỷ USD. Theo ông, lý do vì sao nhiều dự án nghỉ dưỡng vẫn bị ách tắc chưa thể đưa vào khai thác sử dụng và có những dự án tỷ lệ lấp đầy không cao?

Ông Nguyễn Anh Tuấn: Thực tế cho thấy đúng là có một lượng lớn vốn vẫn đang bị "chôn" trong các dự án bất động sản nghỉ dưỡng chưa được khai thác hiệu quả. Tôi cho rằng có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng chôn vốn và tỷ lệ lấp đầy thấp trong các dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

Đầu tiên, phải kể đến vấn đề pháp lý chưa hoàn thiện. Những quy định chồng chéo, thiếu rõ ràng, mâu thuẫn hoặc chưa được hướng dẫn cụ thể về các loại hình sản phẩm như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng đã tạo ra nhiều rào cản cho các nhà đầu tư và chủ đầu tư. Điều này khiến nhiều dự án bị đình trệ, không thể tiếp tục triển khai hoặc khai thác, thậm chí "treo" trong thời gian dài.

Thứ hai, sự thiếu đồng bộ trong quy hoạch và phát triển hạ tầng cũng là một nguyên nhân quan trọng. Một số khu vực được quy hoạch để phát triển bất động sản nghỉ dưỡng thiếu sự đồng bộ trong quy hoạch và phát triển hạ tầng như hệ thống giao thông tiện ích công cộng, và các dịch vụ hỗ trợ. Điều này khiến khả năng thu hút khách gặp nhiều khó khăn hơn và dẫn đến tỷ lệ lấp đầy thấp.

Bên cạnh đó, khó khăn trong huy động vốn cũng là một rào cản lớn. Nhiều dự án gặp khó khăn trong việc huy động vốn đầu tư do tính thanh khoản thấp và sự không chắc chắn của thị trường đã khiến nhiều nhà đầu tư e ngại. Việc chôn vốn vào các dự án này cũng phản ánh sự thiếu hụt nguồn vốn hoặc sự ngại rủi ro từ phía nhà đầu tư.

Thêm vào đó, việc một số chủ đầu tư sử dụng vốn của khách hàng để đầu tư vào các dự án khác dẫn đến dự án không hoàn thiện đúng tiến độ, không bàn giao cho khách hàng để khách hàng có thể vận hành, khai thác và sử dụng như cam kết của chủ đầu tư.

Cuối cùng là yếu tố quản lý vận hành chưa hiệu quả. Một số dự án dù đã hoàn thiện nhưng quản lý vận hành kém hiệu quả, dẫn đến việc không tối ưu được công suất sử dụng, khả năng sinh lời hạn chế, ảnh hưởng đến tỷ lệ lấp đầy.

Ách tắc pháp lý, thủ tục hành chính cản trở đà phục hồi

PV: Với riêng Khánh Hòa, nơi được mệnh danh là thủ phủ du lịch, diễn biến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng du lịch tại đây đang phục hồi ra sao thưa ông? Bên cạnh yếu tố tích cực thì tình trạng ách tắc dự án chưa đi vào khai thác vận hành, tỷ lệ lấp đầy yếu có xảy ra tại thị trường này hay không, thưa ông?

Ông Nguyễn Anh Tuấn: Khánh Hòa, với lợi thế là "thủ phủ du lịch" của Việt Nam, đang chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sau những tác động của đại dịch Covid-19.

Lượng khách du lịch tăng trưởng mạnh là tín hiệu đáng mừng. Theo Hiệp Hội Du Lịch Nha Trang - Khánh Hoà, con số 2,2 triệu khách quốc tế trong 6 tháng đầu năm 2024 và dự báo 4 triệu khách trong cả năm đã cho thấy sức hút khó cưỡng của điểm đến này khi là có ưu điểm về chi phí tốt cho khách du lịch. Sự gia tăng đáng kể các chuyến bay quốc tế, đặc biệt từ các thị trường lớn như Hàn Quốc (20 chuyến/ngày), Trung Quốc (12 - 15 chuyến/ngày), Nga (3 - 5 chuyến/ngày)... đưa tổng số chuyến bay đạt 80% so với trước dịch đã góp phần quan trọng vào sự phục hồi này. Năm 2025 dự kiến có thêm các đường bay mới: Nhật, Úc, Singapore. Điều này đồng nghĩa với nhu cầu về chỗ ở, dịch vụ nghỉ dưỡng cũng tăng lên đáng kể, tạo động lực lớn cho thị trường bất động sản.

Tỷ lệ lấp đầy cao tại các khu nghỉ dưỡng cao cấp như Vinpearl Resort Nha Trang, Mövenpick Resort Cam Ranh, và Alma Resort, trung bình đạt 85 - 90% trong mùa du lịch cao điểm cũng là một tín hiệu tích cực. Điều này chứng tỏ rằng sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng chất lượng cao vẫn rất được khách hàng ưa chuộng, đặc biệt là khách quốc tế.

Sự gia tăng đầu tư mới là một tín hiệu khác cho thấy niềm tin của các nhà đầu tư vào tiềm năng của thị trường Khánh Hòa. Theo Sở Xây dựng Khánh Hòa, tính đến tháng 8/2024, có thêm 8 dự án bất động sản nghỉ dưỡng mới được cấp phép triển khai với tổng vốn đầu tư khoảng 1,2 tỷ USD. Đặc biệt, các dự án lớn ở khu vực Bắc bán đảo Cam Ranh và Vịnh Vân Phong đã bắt đầu khởi công cho thấy cho thấy niềm tin của nhà đầu tư lớn vào tiềm năng dài hạn của thị trường này cũng như sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư vào các khu vực có tiềm năng phát triển du lịch lớn.

Tuy nhiên, bên cạnh những tín hiệu tích cực, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Khánh Hòa vẫn còn tồn tại một số thách thức. Nhiều dự án vẫn chưa được đưa vào khai thác, tỷ lệ lấp đầy của một số dự án còn thấp.

Điều này có thể do nhiều nguyên nhân, bao gồm ách tắc pháp lý và thủ tục hành chính. Số liệu từ Sở Xây dựng Khánh Hòa cho thấy, tính đến tháng 8/2024, có khoảng 35% các dự án bất động sản nghỉ dưỡng trên địa bàn vẫn chưa thể đi vào khai thác vận hành do vướng mắc pháp lý và thủ tục hành chính. Các vấn đề phổ biến bao gồm việc chưa hoàn tất các giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản, và các thủ tục liên quan đến xây dựng và phòng cháy chữa cháy. Đặc biệt, phân khúc condotel vẫn gặp nhiều khó khăn do thiếu quy định pháp lý rõ ràng về quyền sở hữu và chuyển nhượng.

Bên cạnh đó, tỷ lệ lấp đầy không đồng đều và có xu hướng giảm ở một số dự án. Mặc dù có những dự án đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhưng vẫn còn nhiều dự án nghỉ dưỡng ghi nhận tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt là ở những khu vực xa trung tâm hoặc các dự án nhỏ lẻ. Theo Sở Du lịch Khánh Hòa, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các dự án nghỉ dưỡng tại một số khu vực ven biển nhưng ít được biết đến chỉ đạt khoảng 45 - 55% trong 8 tháng đầu năm 2024.

Khó khăn trong huy động vốn và giải phóng mặt bằng cũng là một rào cản tại thị trường Khánh Hoà. Cụ thể, nhiều dự án nghỉ dưỡng vẫn gặp khó khăn trong việc huy động vốn do sự thận trọng của các nhà đầu tư và ngân hàng trước những rủi ro pháp lý và thị trường.

Cuối cùng, sự thay đổi trong xu hướng và nhu cầu du lịch cũng tác động đến thị trường Khánh Hoà. Cụ thể, sau đại dịch, xu hướng du lịch của khách hàng đã thay đổi rõ rệt, với ưu tiên dành cho các trải nghiệm du lịch an toàn, chăm sóc sức khỏe, sinh thái và trải nghiệm văn hóa địa phương. Các dự án nghỉ dưỡng không kịp thời thích ứng với xu hướng mới này hoặc không đầu tư nâng cấp dịch vụ sẽ gặp khó khăn trong việc thu hút khách.

Những rủi ro gia tăng...

PV: Từ những phân tích của ông, tình trạng này đưa đến hệ lụy thiệt hại cho doanh nghiệp, nhà đầu tư, người dân, Nhà nước ra sao?

Ông Nguyễn Anh Tuấn: Việc các dự án bất động sản nghỉ dưỡng bị "đắp chiếu" không chỉ gây ra áp lực tài chính tức thời mà còn kéo theo một loạt hệ quả nghiêm trọng khác đối với doanh nghiệp. Dòng tiền bị đóng băng khiến doanh nghiệp khó khăn trong việc duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh, trả nợ ngân hàng và các khoản phải trả khác. Uy tín của doanh nghiệp bị ảnh hưởng nghiêm trọng, làm giảm khả năng tiếp cận các nguồn vốn mới và hợp tác với các đối tác khác. Đặc biệt, trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt, việc trì hoãn dự án có thể khiến doanh nghiệp mất đi cơ hội đầu tư vào những lĩnh vực khác, tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn, tăng nợ xấu và thậm chí phá sản.

Với các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư cá nhân, thường phải đối mặt với rủi ro mất trắng vốn khi các dự án bất động sản nghỉ dưỡng bị đình trệ. Lợi nhuận kỳ vọng không thành hiện thực khiến nhiều nhà đầu tư cảm thấy thất vọng và mất niềm tin vào thị trường. Ngoài ra, sự thiếu minh bạch trong thông tin và rủi ro pháp lý càng làm gia tăng sự lo ngại của nhà đầu tư, khiến họ trở nên thận trọng hơn trong việc đưa ra quyết định đầu tư.

Đối với người dân địa phương, những dự án không được khai thác hiệu quả làm mất đi cơ hội việc làm. Điều này không chỉ gây ra những khó khăn về kinh tế mà còn tác động tiêu cực đến đời sống xã hội, gia tăng tình trạng bất ổn. Bên cạnh đó, các dự án bị bỏ hoang còn gây ra những vấn đề về cảnh quan và môi trường như ô nhiễm đất, nước, không khí, ảnh hưởng đến sức khỏe và chất lượng cuộc sống của người dân.

Trì trệ trong phát triển bất động sản nghỉ dưỡng gây ra nhiều hệ lụy nghiêm trọng đối với Nhà nước. Nhà nước không thu được các khoản thuế từ hoạt động kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng, đồng thời phải đối mặt với các vấn đề về quy hoạch, quản lý và sử dụng đất đai không hiệu quả, mất cơ hội cho các nhà đầu tư lớn, tiềm lực tài chính mạnh triển khai dự án.

PV: Một số quan điểm cũng cho rằng, sau nhiều thăng trầm của thị trường, phân khúc căn hộ du lịch (condotel) dường như vẫn chưa có được một "danh phận" rõ ràng khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 được thông qua. Theo ông, đây có phải là yếu tố chính khiến bất động sản du lịch nghỉ dưỡng bị ách tắc?

Ông Nguyễn Anh Tuấn: Đúng vậy, việc condotel chưa có "danh phận" rõ ràng trong pháp luật là một yếu tố quan trọng gây ách tắc cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Thứ nhất, thiếu một khung pháp lý cụ thể, chi tiết về condotel khiến thị trường này luôn trong tình trạng "vùng xám". Mặc dù Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 đã có một số quy định mới, nhưng vấn đề pháp lý liên quan đến condotel vẫn chưa rõ ràng, đặc biệt là về quyền sở hữu và chuyển nhượng. Điều này tạo ra rủi ro pháp lý cho cả nhà đầu tư và khách hàng.

Thứ hai, nhiều dự án condotel gặp khó khăn trong việc cấp sổ đỏ cho khách hàng, gây ra tranh chấp pháp lý và ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua. Khi không có sổ đỏ, quyền sở hữu của người mua chưa được đảm bảo, việc chuyển nhượng cũng trở nên phức tạp và rườm rà.

Thứ ba, pháp lý không rõ ràng cũng là rào cản lớn đối với việc huy động vốn cho các dự án condotel. Các nhà đầu tư và ngân hàng cũng dè dặt trong việc rót vốn vào các dự án có nhiều rủi ro pháp lý, gây ra tình trạng thiếu vốn và ách tắc trong triển khai dự án.

Cần những giải pháp đồng bộ

PV: Về lâu dài, theo ông cần có những giải pháp nào để tháo gỡ cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng?

Ông Nguyễn Anh Tuấn: Để tháo gỡ những khó khăn này và thúc đẩy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển bền vững, tôi cho rằng cần có một loạt các giải pháp đồng bộ và toàn diện.

Thứ nhất, hoàn thiện khung pháp lý. Đây là yếu tố cốt lõi để tạo ra một môi trường đầu tư ổn định và minh bạch. Cần có các quy định pháp luật rõ ràng và cụ thể hơn cho các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel và các loại hình sở hữu hỗn hợp khác. Việc xây dựng một cơ sở pháp lý vững chắc sẽ giúp giúp tăng tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi cho các bên liên quan.

Thứ hai, đồng bộ hóa quy hoạch và phát triển hạ tầng. Đầu tư vào phát triển hạ tầng giao thông, tiện ích công cộng và dịch vụ hỗ trợ sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng phát triển bền vững.

Thứ ba, khuyến khích đầu tư và hỗ trợ tài chính. Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ tài chính và thu hút đầu tư từ các nguồn vốn trong và ngoài nước. Việc cung cấp các gói tín dụng ưu đãi, giảm thuế hoặc hỗ trợ về lãi suất có thể khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này.

Thứ ba, nâng cao năng lực quản lý và vận hành. Cần tăng cường đào tạo và nâng cao năng lực cho các bên tham gia quản lý và vận hành dự án nghỉ dưỡng, bao gồm chủ đầu tư, ban quản lý và các đối tác liên quan. Việc xây dựng và áp dụng các tiêu chuẩn quản lý chất lượng quốc tế sẽ giúp nâng cao chất lượng dịch vụ và sự hài lòng của khách hàng.

Thứ tư, tăng cường quảng bá và xúc tiến du lịch. Để thu hút du khách, cần xây dựng chiến lược quảng bá du lịch dài hạn để thu hút khách quốc tế và nội địa đến các khu nghỉ dưỡng. Điều này sẽ giúp tăng tỷ lệ lấp đầy và khả năng sinh lời cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

Thứ năm, thúc đẩy hợp tác công tư. Sự hợp tác giữa Nhà nước và doanh nghiệp là rất quan trọng để phát triển các dự án bất động sản nghỉ dưỡng quy mô lớn. Nhà nước cần tạo ra một môi trường đầu tư thuận lợi, trong khi doanh nghiệp cần đóng góp nguồn vốn, công nghệ và kinh nghiệm quản lý. Từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai và vận hành các dự án này.

Cuối cùng là tăng cường vai trò của cộng đồng. Mỗi người dân địa phương, một nhà môi giới bất động sản là một "thiên sứ", là một KOC quảng bá cho du lịch và văn hóa địa phương để thu hút khách du lịch trong và ngoài nước. 

Nhìn chung, để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thực sự phục hồi và phát triển bền vững, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan, từ cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp, nhà đầu tư đến người dân. Việc xây dựng một khung pháp lý hoàn thiện, đồng bộ hóa quy hoạch và phát triển hạ tầng, khuyến khích đầu tư, nâng cao năng lực quản lý và vận hành, tăng cường quảng bá du lịch và thúc đẩy hợp tác công tư là những giải pháp cần thiết để đạt được mục tiêu này.

- Xin cảm ơn ông!