Tranh luận trái chiều về dự thảo quy định giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua sàn

Gắn trách nhiệm và năng lực cho sàn giao dịch BĐS sẽ đảm bảo sự minh bạch của thị trường?!

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VaRS), liên quan đến quy định giao dịch BĐS phải qua sàn giao dịch, luật hóa vai trò sàn giao dịch BĐS bằng việc “quy định giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai phải thông qua sàn giao dịch” là rất cần thiết và hợp lý.

Luật kinh doanh BĐS 2014 đã ưu ái trao quyền cho các chủ đầu tư dự án BĐS được tự quyết định phương thức đưa sản phẩm của mình đến với khách hàng. Mục đích của việc này là để các chủ đầu tư chủ động với thị trường, giảm chi phí BĐS khi đến tay khách hàng. Tuy nhiên, hệ quả nhận được lại không như mong đợi. Minh chứng rõ nét nhất là giá BĐS vẫn ngày càng tăng.

Việc các nhà phát triển, chủ đầu tư BĐS mỗi năm tạo ra hàng trăm ngàn sản phẩm, góp phần cung ứng cho thị trường BĐS hạ tầng đô thị, hạ tầng dịch vụ và nhà ở. Nhưng cùng với đó cũng tạo ra không ít hệ lụy, gây nhiều bất ổn cho thị trường BĐS với những vụ khách hàng, nhà đầu tư khiếu nại, kiện cáo, tranh chấp, biểu tình,… Do chủ đầu tư nói một đằng, làm một nẻo, lừa dối, thậm chí lừa đảo khách hàng.

Ông Nguyễn Văn Đính phân tích hiện tượng này không phải tất cả nhưng đang ngày một nhiều hơn, với tính chất nghiêm trọng hơn. Mặt khác, tình trạng trốn thuế, rửa tiền… cũng đang diễn ra và rất khó kiểm soát. Nguyên nhân khiến những hiện tượng nêu trên xuất hiện phổ biến là do thị trường và pháp luật hiện hành đang thiếu một cơ quan, một cơ chế thẩm tra, kiểm soát, ngăn ngừa vi phạm. Các nhà đầu tư và khách hàng là đối tượng hứng chịu hết mọi hệ quả của hiện tượng tiêu cực, nhất là đối với các nhà đầu tư và khách hàng mua loại hình bất động sản hình thành trong tương lai.

Việc Bộ Xây dựng đưa quan điểm sửa Luật Kinh doanh BĐS, trong đó luật hóa vai trò sàn giao dịch BĐS bằng việc “quy định giao dịch BĐS hình thành trong tương lai phải thông qua sàn giao dịch” là rất cần thiết và hợp lý.

Việc gắn trách nhiệm và năng lực cho sàn giao dịch BĐS chính là để đảm bảo sự minh bạch của thị trường và bảo vệ quyền, lợi ích cho khách hàng, nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, hàng hóa BĐS hình thành trong tương lai, khi qua sàn giao dịch buộc phải được thẩm định, thẩm tra, tuân thủ các quy định của pháp luật mới được niêm yết công bố và giao dịch. Điều này giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo bán BĐS ma, BĐS ảo.

Liên quan đến ý kiến cho rằng, quy định chủ đầu tư dự án BĐS phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch BĐS có thể sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch BĐS, ông Đính cho rằng sàn giao dịch tiếp cận thị trường tốt hơn, giải phóng hàng hoá cho chủ đầu tư nhanh hơn.

Do đó, vai trò của sàn là giúp sức cho chủ đầu tư, không phải đặc quyền đặc lợi. Đặc biệt, khi luật điều chỉnh lấy sàn giao dịch làm trung gian để thẩm định sản phẩm chắc chắn sẽ phải có những quy định chặt chẽ, cụ thể hơn về năng lực, trách nhiệm của đơn vị này, nhằm hướng đến sự minh bạch của thị trường, lấy ổn định thị trường làm nền tảng và bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng là mục tiêu.

Có thể sinh ra đặc quyền, đặc lợi cho sàn giao dịch BĐS, ảnh hưởng quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư?!

Dưới góc độ doanh nghiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Toàn cầu (GP Invest) Nguyễn Quốc Hiệp lại cho rằng việc đưa ra quy định này là vô lý bởi phần lớn các chủ đầu tư đều có một bộ phận kinh doanh, bán hàng nên mọi giao dịch đều được thực hiện minh bạch. Bản thân đội ngũ bán hàng của chủ đầu tư cũng được đào tạo trong suốt một thời gian dài và hiểu rõ về sản phẩm của đơn vị mình thì thông tin cũng như chào bán còn hiệu quả hơn khi giao cho sàn BĐS.

Thực tế hiện nay, một sàn giao dịch BĐS có thể bán nhiều dự án cùng lúc, phục vụ nhiều chủ đầu tư nên tính tập trung, chi tiết sẽ không cao. Bởi vậy, Bộ Xây dựng xem xét lại đề xuất này, tránh việc tạo thêm “rào cản” trong tiêu thụ sản phẩm cho doanh nghiệp mà nên để các chủ đầu tư tùy chọn phương án bán hàng phù hợp.

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng cho rằng quy định này là bước thụt lùi và cũng không phù hợp với các quy định hiện hành, không sát với thực tiễn. Quy định này có thể sinh ra đặc quyền, đặc lợi cho sàn giao dịch BĐS, ảnh hưởng quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư dự án và phát sinh thêm chi phí cũng dẫn đến việc tăng giá bán của BĐS.

Trước đó, quy định này đã từng nằm trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 với nội dung ghi rõ “tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch BĐS”. Giai đoạn đó, chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được tự bán 20% số lượng sản phẩm còn 80% sản phẩm còn lại phải bán thông qua sàn giao dịch BĐS.

Những kiểu quy định này xâm phạm quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh, tự chủ kinh doanh, lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng của chủ đầu tư dự án BĐS. Bản thân các sàn giao dịch không bỏ vốn đầu tư vào dự án BĐS nhưng lại được đặc quyền bán 80% sản phẩm dự án là không bình đẳng, công bằng giữa các doanh nghiệp.

Ngoài việc sàn giao dịch BĐS được nhận mức phí giao dịch theo tỷ lệ phần trăm trên tổng giá trị hợp đồng theo quy định thỏa thuận cũng nên lường trước đến tình huống sàn giao dịch BĐS còn có thể chiếm dụng tiền thanh toán hợp đồng của khách hàng với chủ đầu tư.

Khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 áp dụng quy định này, nhiều chủ đầu tư BĐS đã nhanh chóng thành lập các sàn giao dịch BĐS để “đối phó” với những ràng buộc kiểu này.

Ông Lê Hoàng Châu phân tích thêm, đề xuất trên nếu được thông qua thì có nghĩa là chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua 100% sản phẩm nhà ở, công trình xây dựng của dự án bao gồm nhà ở, căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), các loại hình công trình xây dựng đưa vào kinh doanh như các công Điều này sẽ xâm phạm “quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh, tự chủ kinh doanh, lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng” của chủ đầu tư dự án BĐS được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020.

HoREA cũng cho rằng, đề xuất trên không phù hợp với chủ trương của Đảng, Nhà nước về chống tiêu cực ngay trong công tác xây dựng pháp luật, không bị chi phối, tác động bởi các hành vi không lành mạnh của bất cứ tổ chức, cá nhân nào, không để xảy ra tình trạng lồng ghép “lợi ích nhóm”, lợi ích cục bộ sẽ tạo ra “lợi thế” không chính đáng và “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch BĐS.

Hơn nữa, quy định bắt buộc giao dịch nhà ở, công trình xây dựng phải qua sàn giao dịch bất động sản còn làm tăng giá bán nhà gây bất lợi cho người tiêu dùng. Phí dịch vụ của sàn giao dịch BĐS hiện nay thường bằng khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng và được chủ đầu tư tính vào giá bán nhà, công trình xây dựng mà người mua nhà, nhà đầu tư phải gánh chịu.

Do vậy, không thể quy định bắt nuộc chủ đầu tư phải thực hiện giao dịch nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch BĐS, mà chỉ nên khuyến khích các bên thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch BĐS.

Ngoài ra, chất lượng hoạt động của sàn giao dịch BĐS chưa thật sự đảm bảo do trong tổng số khoảng 320.000 nhân viên môi giới BĐS hiện nay thì mới chỉ có khoảng 10% có chứng chỉ hành nghề. Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS đã nói lên mặt bất cập, hạn chế về năng lực và chất lượng hoạt động, tính chuyên nghiệp của các sàn giao dịch BĐS.

Điều này đã dẫn đến không ít vụ việc làm tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của chủ sở hữu tài sản và người tiêu dùng, nhà đầu tư, thậm chí có trường hợp vi phạm pháp luật nghiêm trọng như vụ việc Công ty Alibaba.

Vì vậy, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng “xem xét bỏ đề xuất bổ sung quy định chủ đầu tư dự án BĐS phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua các sàn giao dịch BĐS”.

Theo phân tích của luật sư, chủ đầu tư là người đứng ra xin dự án, bỏ tiền xây dựng thì hoàn toàn có quyền tự quyết tài sản của mình sẽ bán theo hình thức nào. Nếu áp đặt chủ đầu tư phải bán qua sàn giao dịch đây chính là hành động bóp nghẹt các chủ đầu tư. Điều này chưa phù hợp với những gì của Bộ luật Dân sự 2015 đang quy định. Tại Điều 194 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định, chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản.