Tranh chấp quỹ bảo trì chung cư: Miếng bánh ngon có nguy cơ bị xâu xé?

Trì hoãn kéo dài thời gian trả quỹ

Trong một báo cáo gửi Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng đã chỉ ra 8 loại tranh chấp chung cư cơ bản, trong đó có tới 36% tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì. Theo đó, hàng loạt các chung cư lọt vào danh sách có vi phạm liên quan đến quỹ bảo trì. Tại Hà Nội có chung cư Hateco Hoàng Mai, Star City 81 Lê Văn Lương, 310 Minh Khai, Hồ Gươm Plaza... Còn tại TP.HCM có dự án Hoàng Anh River View, chung cư Khánh Hội 2, chung cư The Morning Star, chung cư Investco-Babylon, New Sài Gòn…

Nhìn lại tranh chấp quỹ bảo trì này phải kể đến vụ kiện của cư dân chung cư D11 (Cầu Giấy, Hà Nội) vào tháng 11/2015, đây là lần đầu tiên cư dân tòa nhà này khởi kiện chủ đầu tư đòi quỹ bảo trì chung cư. Được biết, dự án này được mở bán từ năm 2005 đến năm 2009 và đưa vào sử dụng từ đầu năm 2011 do Công ty Cổ phần Xây dựng số 3 Hà Nội – Hanco 3 làm chủ đầu tư. Tuy nhiên, sau khi bỏ ra số tiền hơn 3,2 tỷ đồng làm quỹ bảo trì thì khi tòa nhà có dấu hiệu xuống cấp cần phải sửa chữa, chủ đầu tư đã cố tình trì hoãn nhiều lần và không chịu bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị tòa nhà.

Trong 8 loại tranh chấp chung cư cơ bản, có tới 36% liên quan đến quỹ bảo trì. (Thực hiện: Đức Anh)

Trong thời gian 6 năm ròng rã tranh chấp, cư dân tòa nhà D11 đã ra Nghị quyết ủy quyền cho BQT tòa nhà thỏa thuận với chủ đầu tư và nhờ sự can thiệp của đoàn luật sư. Cuối cùng đến 18/12/2015, Sở Xây dựng Hà Nội đã chủ trì buổi làm việc với các bên liên quan, sự việc sau đó mới được giải quyết dứt điểm. Việc bàn giao quỹ bảo trì cho BQT là đúng pháp luật nhưng phải mất 6 năm vụ việc chung cư D11 mới đi đến hồi hết. Thử hỏi tại sao lại phải mất nhiều thời gian và công sức để giải quyết những việc đương nhiên và đã có quy định rõ ràng?

Cũng theo ghi nhận từ phóng viên tại một số khu vực Hà Nội, điển hình như quận Bắc Từ Liêm có 104 nhà chung cư đã đưa vào sử dụng, nhưng mới có 38 nhà thành lập BQT, 39 nhà chưa tổ chức hội nghị cư dân lần đầu. Tại quận Nam Từ Liêm, trong số 123 nhà chung cư đã đưa vào sử dụng chỉ có 49 chung cư thương mại thành lập BQT. Ở quận Hoàng Mai, trong số 229 tòa đã hoạt động, mới có 78 tòa và cụm tòa chung cư thành lập được BQT. Từ những con số trên, nhiều người đã đặt ra câu hỏi tại sao chủ đầu tư chưa chịu thành lập BQT chung cư? Phải chăng vì chưa có BQT mới dẫn đến những xung đột quỹ bảo trì chung cư?

Theo ông Nguyễn Thành Trung, chuyên gia Quản lý Tư vấn vận hành kỹ thuật tòa nhà - CBRE Hà Nội: “Những tranh chấp quỹ bảo trì chung cư trong thời gian qua là do chủ đầu tư, cư dân và BQT không rõ ràng khi thành lập BQT. Trong thời hạn phải thành lập ban quản trị theo quy định, nếu ban quản trị quyết liệt thì chủ đầu tư bắt buộc phải ban giao, chỉ trừ những chủ đầu tư mất khả năng kiểm soát vấn đề tài chính mới chây ỳ. Trên thực tế, nhiều tòa nhà hiện nay không dùng quỹ bảo trì do chủ đầu tư chây ì bàn giao quỹ. Mặt khác, nhiều chung cư dù đã bàn giao cho BQT nhưng quỹ này cũng không được sử dụng hiệu quả khiến tòa nhà bị xuống cấp, gây mất an toàn và cũng dẫn đến tranh chấp.

Theo Luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc công ty Luật Minh Bạch, việc các chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì có thể kể đến một số lý do: BQT tòa nhà chưa được thành lập thì đương nhiên chủ đầu tư sẽ không giao vì theo quy định chủ đầu tư sẽ phải bàn giao cho ban quản trị chính thức của tòa nhà. Đối với những chung cư đã thành lập BQT thì chủ đầu tư với lý do không yên tâm giao phí bảo trì cho ban quản trị vì sợ ban quản trị sử dụng số tiền không đúng mục đích,… và muôn vàn lý do “hợp tình hợp lý” khác như thống nhất được số tiền quỹ bảo trì hay vấn đề quyết toán, bàn giao số tiền quỹ bảo trì còn vướng mắc nên không thể tiến hành bàn giao.

Ban quản trị chung cư bị nghi ngờ hoạt động mập mờ

Ở một diễn biến khác, nhiều BQT mặc dù đã được thành lập nhưng vẫn không được công nhận vì bị nghi ngờ thành lập không đúng quy định để chiếm dụng quỹ bảo trì. Điển hình, tại chung cư Văn Phú Victoria (Hà Đông) hồi tháng 4 vừa qua, cư dân ở đây căng rôn công khai kịch liệt phản đối ban quản trị tòa nhà do chính mình lập ra. Cụ thể, từ khi thành lập và được chủ đầu tư bàn giao hơn 41 tỷ đồng phí bảo trì, ban quản trị không công khai minh bạch việc quản lý, sử dụng số tiền nói trên, cũng như các nguồn thu từ việc khai thác quảng cáo, dịch vụ xung quanh tòa nhà. Bên cạnh đó, theo phản ánh của người dân, BQT còn tự ý quyết về việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành mà không lấy ý kiến cư dân. Điều đáng nói, khi cư dân cử ra ban giám sát để giám sát hoạt động của BQT nhưng cũng bị vô hiệu hóa do BQT không cho tiếp cận với các chứng từ thu chi…

Trong số này cũng phải nhắc đến câu chuyện quỹ bảo trì tại chung cư C14 Bắc Hà đến nay vẫn chưa trao trả lại cho ban quản trị. Lý do được đại diện chủ đầu tư, là do BQT chưa xây dựng được quy chế tài chính theo duy định của pháp luật, chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư để thống nhất. Do đó, để đảm bảo quyền lợi cư dân và tuân thủ quy định của pháp luật, chủ đầu tư chưa thể bàn giao quỹ này cho BQT mới. Tuy nhiên, chính điều này khiến BQT mới nghi ngờ về sự không minh bạch trong thu chi của ban quản lý, nhất là khi chi phí vận hành được hạch toán vào hạng mục khác. Gần đây nhất, Sở Xây dựng đã yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao nhưng chủ đầu tư vẫn phớt lờ không trả.

Theo ông Vũ Hồng Dương, Phó BQT mới của chung cư cho hay, chủ đầu tư không chỉ không chịu bàn giao quyền quản trị, mà toàn bộ phí bảo trì tòa nhà cũng không được bàn giao theo quy định, dù BQT cũ đã hết nhiệm kỳ. Ngoài ra, chức năng của BTQ vì thế gần như vô hiệu hóa do không có nguồn thu chi để thực hiện bảo trì, bảo dưỡng các hạng mục cho tòa nhà.

Luật sư Trần Tuấn Anh cho hay: “Nguyên nhân sâu xa của tranh chấp quỹ bảo trì này là do cư dân chưa có được một BQT mạnh, có đủ hiểu biết pháp luật để đấu tranh cho quyền lợi của mình, trong khi chủ đầu tư thường là những đơn vị sừng sỏ, họ có đủ những chữ “ệ” (trí tuệ, quan hệ, tiền tệ) nên cư dân rơi vào tình trạng khó khăn chồng chất khó khăn khi đấu tranh cho quyền lợi của mình. Thêm vào đó, chế tài quy định việc cơ quan chức năng can thiệp cũng chưa đủ sức để “làm khó” được chủ đầu tư, chưa có chế tài xử lý về chậm thành lập BQT nên hiện tượng trên vẫn xảy ra và lặp lại ở nhiều dự án chung cư khác”.

Bên cạnh đó, luật sư cũng cho hay việc BQT tòa nhà lấp liếm khoản thu chi thì có nhiều lý do, lý do khách quan liên quan đến năng lực quản trị của ban quản trị, lý do chủ quan thì vì mục đích cá nhân, lợi ích nhóm mà BQT tòa nhà đã không sử dụng số tiền quỹ bảo trì không đúng mục đích.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, phân tích: “Chỉ 2% trên tổng giá trị toàn căn hộ là một số tiền khổng lồ, từ vài chục đến cả trăm tỉ đồng. Với số tiền này, chủ đầu tư khi “đói” vốn có thể mượn dùng cho việc kinh doanh, đầu tư bất động sản. Trong khi nếu rơi vào tay BQT, dù có minh bạch cỡ nào cũng khó tránh khỏi bị “cám dỗ” chiếm dụng. Do vậy, các bên sẽ tìm mọi cách để trì hoãn việc bàn giao lại quỹ này, để hưởng lợi tối đa. Nếu không có số tiền này, thì có lẽ cuộc chiến chung cư không diễn ra đến mức gay gắt như hiện nay”.

Bên cạnh đó, ông Đực cho rằng, việc thu phí bảo trì 2% trên tổng giá trị toàn căn hộ là vô lý. Bởi giá bán căn hộ tuỳ thuộc vào thời điểm và vị trí của từng căn nên có thể chênh nhau đến 30%. Theo đó, việc ấn định thu phí bằng 2% giá bán, người mua nhà giá cao sẽ chịu thiệt thòi là phải đóng phí bảo trì nhiều hơn những người mua căn hộ có cùng diện tích.

Ông Đực cho hay: “Giá bán căn hộ cũng tùy thuộc vào yếu tố xây dựng và đất đai. Nếu buộc phải thu 2% phí bảo trì thì phải tính trên giá trị xây dựng. Hoặc không thì cần xóa bỏ khoản phí này”.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Thanh Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư kí Hiệp hội Quản lý và Bảo trì Tòa nhà Việt Nam (VBMA) cho rằng: “Các chủ đầu tư thường vẽ ra rất nhiều lý do để chậm trả phí bảo trì. Vì nguồn kinh phí này khá lớn so với tổng số tiền đầu tư dự án. Thông thường các chủ đầu tư chậm trả nguồn quỹ này với các lý do như hồ sơ hoàn công chưa đầy đủ, việc tranh chấp chung, riêng,… thậm chí là họ bàn giao lại từng phần theo cách nhỏ giọt gây ra những thiệt thòi cho cư dân.”

Ông Hùng cho rằng, có sự lạm quyền đối với việc giữ 2% tiền quỹ bảo trì. Một số chủ đầu tư dùng số tiền quỹ bảo trì đó để gửi dài hạn thay vì gửi không kỳ hạn (lãi suất thấp) để hưởng phần lãi suất chênh lệch. Ngoài ra, chủ đầu tư còn dùng số tiền này vào mục đích kinh doanh.

“Điều đáng nói, hiện nay có khoảng 60 - 70% chủ đầu tư không hoàn thành trách nhiệm của mình. Họ rất tinh vi trong việc lách luật để nhằm trốn trách trách nhiệm bàn giao nguồn quỹ này đúng thời hạn”, ông Hùng nhận định.

An Vũ - Thu Hà - Hoài Thu