Thu hồi đất đai, làm thế nào xác định được giá thị trường?

Luật Đất đai đã ra đời hơn 30 năm và qua 5 lần sửa đổi, bổ sung, gần nhất là vào năm 2013. Sau hơn 8 năm thực thi, bên cạnh những kết quả đạt được, cho tới nay, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo so với các luật khác dẫn đến sự mập mờ về trách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện. Một trong những bất cập là thị trường đất đai của Việt Nam hiện nay đang tồn tại cơ chế hai giá đất:

Một là giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án.

Hai là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá Nhà nước quy định.

Thực tế cho thấy, sự chênh lệch rất lớn giữa hai loại giá này đã gây ra nhiều hệ lụy khác nhau như khiếu kiện kéo dài, tham nhũng, tiêu cực, lãng phí... dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã tiếp thu và cụ thể hóa cơ bản chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW Trung ương 5 khóa XIII. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra đối với cơ quan quản lý Nhà nước là tiêu chí nào để định giá đất sát với thị trường và nên giao cho đơn vị, cơ quan nào thực hiện? Việc tính giá đất nên do một cơ quan độc lập, có trách nhiệm thực hiện hoặc do địa phương thực hiện dựa trên thăm dò ý kiến, đề xuất của người dân?

Đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) khẳng định, việc sửa đổi Luật Đất đai là bước ngoặt, là đột phá về tư duy quản lý chuyển từ dùng biện pháp quản lý hành chính sang kinh tế thị trường, điển hình là bỏ khung giá đất chuyển sang xây dựng bảng giá sát với thị trường, nhờ vậy giải quyết nhiều vấn đề vướng mắc trong thời gian qua. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cũng cho rằng, cơ quan soạn thảo và cơ quan thẩm tra cần tiếp tục rà soát, bảo đảm cụ thể hóa tối đa, đầy đủ các nhiệm vụ, giải pháp nêu trong Nghị quyết số 18-NQ/TW để phát phát huy vai trò đặc biệt quan trọng của tài nguyên đất đối với kinh tế - xã hội, đảm bảo quốc phòng an ninh, môi trường sinh thái và nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai, bảo đảm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; cũng như đánh giá kỹ tác động đối với các chính sách trong dự thảo luật, đặc biệt đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật hiện hành và các công ước quốc tế.

Đề cập về quy định về thu hồi đất, hiện có hai phương thức thu hồi đất là nhà nước ra quyết định thu hồi và người sử dụng đất như chủ đầu tư, doanh nghiệp có dự án mua đất và nhà nước ra quyết định công nhận thu hồi đất, đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng: “Quy định như vậy chưa phù hợp, bởi nếu để nhà đầu tư và người dân tự thỏa thuận giá đất thu hồi, về hình thức có vẻ dân chủ, đảm bảo lợi ích của người dân, nhưng khó khả thi bởi sẽ có sự so sánh về giá đất trong cùng một khu vực do nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng an ninh và giá do chủ đầu tư thỏa thuận với người dân”.

Đại biểu Hoàng Văn Cường đề nghị tất cả đất đai thuộc diện nhà nước quyết định có phương án đầu tư đều phải đưa vào thu hồi theo Điều 86 của dự thảo luật; còn việc tự thỏa thuận chỉ thực hiện trong trường hợp đóng góp đất thành cổ phần hoặc tự thỏa thuận, tự chuyển dịch điều chỉnh đất đai.

Cũng băn khoăn về vấn đề xác định giá đất, đại biểu Trần Văn Khải (đoàn Hà Nam) cho rằng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này chưa làm rõ nội hàm của khái niệm “giá thị trường trong điều kiện bình thường”, các quy định luật chưa chặt chẽ, tường minh, tính khả thi chưa cao trong thực tiễn.

“Từ Điều 132 đến Điều 136 chưa làm rõ được trách nhiệm của các cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất như yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW, trong đó yêu cầu làm rõ trách nhiệm của các cơ quan xác định giá đất vì giá đất rất quan trọng nhưng dự thảo Luật chưa giải quyết được vấn đề này, tức là chưa đáp ứng được yêu cầu của Nghị quyết Trung ương”, đại biểu Trần Văn Khải chỉ rõ và đề nghị cơ quan soạn thảo cần quy định rõ tiêu chuẩn, tiêu chí để định giá đất, cụ thể là: Quy định rõ trách nhiệm của các cơ quan tham mưu, cơ quan tư vấn trong định giá đất; Quy định rõ vai trò trách nhiệm, quyền hạn của Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân tại các địa phương; Phân cấp, phân quyền cho địa phương một cách cụ thể để thiết lập công cụ kiểm soát quyền lực, giám sát thực hiện, khắc phục ách tắc, tiêu cực, tham nhũng, lãng phí trong quản lý, sử dụng đất, giảm khiếu kiện về đất đai.

Chỉ rõ thực tế có hành vi tham nhũng, tiêu cực từ đất đai trong thời gian qua, đại biểu Trần Văn Lâm (đoàn Bắc Giang) đánh giá, việc xác định giá đất không chỉ đơn thuần liên quan đến vấn đề kinh tế, lợi ích giữa Nhà nước-doanh nghiệp và người dân mà còn liên quan đến ổn định chính trị, xã hội. Việc xác định tính toán giá đất phải do cơ quan chức năng có trách nhiệm tổng thể cả về chính trị, xã hội đứng ra xem xét, giao cho cơ quan chức năng như Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh xác định và hàng năm xây dựng hệ số phù hợp. Khi Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh được giao xem xét định giá đất thì các Bộ, ngành có chức năng hướng dẫn, kiểm tra việc định giá đất theo quy định pháp luật.

“Hiện nay, khung giá đất do Nhà nước quy định đã lạc hậu, thấp hơn nhiều lần so với giá đất trên thị trường. Khi giải phóng mặt bằng, việc định giá đất được tính như trong khung nhưng thực tế giá trên thị trường rất cao, vượt khung nhiều. Chính vì vậy mới có chuyện người dân bức xúc, phản đối việc giải phóng mặt bằng, thực hiện đền bù và trả đất cho địa phương thực hiện các dự án.

Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã quy định việc bỏ khung giá đất của Nhà nước quy định và cơ quan chức năng cần tính toán giá đất sát với giá thị trường. Như vậy, cơ chế đã được mở ra nhưng làm thế nào để thực hiện được việc này mới là vấn đề cần bàn luận, đặt ra thách thức với cơ quan quản lý Nhà nước, bởi việc định giá đất ở các địa phương, vùng miền chưa có đủ dữ liệu thông tin của thị trường để làm căn cứ xác định giá. Vì vậy, khi xem xét sửa đổi Luật Đất đai, Quốc hội, Chính phủ và các cơ quan chức năng cần nghiên cứu kỹ lưỡng nội dung này”, ông Lâm nêu quan điểm.

Băn khoăn về việc tổ chức nào định giá đất theo giá thị trường, đại biểu Nguyễn Chu Hồi (đoàn Hải Phòng) nêu vấn đề: “Các trường hợp đặt ra là nếu một nhóm người nào đó có tiềm lực kinh tế định ra giá đất và Nhà nước giám sát việc định giá đó hay Nhà nước có đủ khả năng khắc chế việc định giá của nhóm người đó để tự đặt ra được giá đất sát với giá thị trường một cách khách quan? Nếu không có cơ quan xác định giá đất một cách minh bạch thì có thể diễn ra cuộc chạy đua giữa các nhóm lợi ích và điều này sẽ gây tốn kém tài chính cho các nhà đầu tư.

Khi giá đất tính theo thị trường do một nhóm lợi ích nào quyết định thì cũng có thể dẫn đến việc tham gia đầu tư vào thị trường đất đai sẽ không còn hấp dẫn với các nhà đầu tư bất động sản chân chính”.