Dự thảo Luật Nhà ở đang có “độ vênh” với Luật Đầu tư, Luật Đất đai

Mới đây, sau khi tham vấn ý kiến các doanh nghiệp, hiệp hội, VCCI đã có văn bản trả lời Công văn số 4576/BXD-QLN của Bộ Xây dựng về việc đề nghị góp ý Dự thảo Luật Nhà ở.

Theo đó, VCCI cho rằng, Dự thảo Luật Nhà ở chưa phù hợp với Luật Đầu tư và Luật Đất đai (sửa đổi)ở một số vấn đề: Hình thức lựa chọn nhà đầu tư, thời điểm chuyển quyền sở hữu… Thêm nữa, VCCI cũng kiến nghị Bộ Xây dựng cần cân nhắc, xem xét về thời hạn sở hữu nhà chung cư để tránh tác động không tốt đến xã hội.

Quy định về hình thức lựa chọn nhà đầu tư chưa phù hợp

Về hình thức lựa chọn nhà đầu tư xây dựng các dự án nhà ở, Điều 46 Dự thảo Luật Nhà ở quy định về quá trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở trong đó xác định các bước thực hiện dự án đầu tư. 

Theo quy định này thì sau khi “lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng dự án hoặc bản vẽ tổng thể mặt bằng theo pháp luật quy hoạch” thì sẽ thực hiện “chấp thuận hoặc quyết định chủ trương đầu tư theo pháp luật đầu tư, pháp luật đầu tư công” (điểm b khoản 1), “lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này, trừ trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận chủ đầu tư theo quy định tại điểm b khoản này” (điểm c khoản 1).

Điều 48 Dự thảo quy định ba hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, cụ thể: Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai trừ trường hợp chỉ định chủ đầu tư; đấu thầu dự án có sử dụng đất theo pháp luật về đấu thầu trong trường hợp không đáp ứng điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất; chỉ định chủ đầu tư.

VCCI cho rằng, quy định về các hình thức lựa chọn nhà đầu tư xây dựng nhà ở trên là chưa phù hợp với một số văn bản pháp luật liên quan.

Thứ nhất là chưa phù hợp với Luật Đầu tư 2020. Cụ thể, Dự thảo Luật Nhà ở quy định thêm hình thức lựa chọn chủ đầu tư là chỉ định chủ đầu tư. Điều này là chưa phù hợp với các hình thức lựa chọn nhà đầu tư quy định tại Luật Đầu tư 2020 (Luật Đầu tư không quy định về hình thức lựa chọn nhà đầu tư này).

Mặt khác, theo quy định tại khoản 2 Điều 48 của Dự thảo Luật Nhà ở, thì chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư dự án đáp ứng các điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở tại Điều 47 và có quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 thì nhà đầu tư có quyền sử dụng đất sẽ thuộc trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư (trong trường hợp dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư).

Như vậy, sẽ có trường hợp dự án thuộc trường hợp chỉ định chủ đầu tư tại khoản 2 Điều 48 của dự thảo sẽ thuộc trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư quy định tại khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020. Điều này sẽ gây khó khăn trên thực tế triển khai khi không xác định được thủ tục phải thực hiện.

Thứ hai, không chỉ chưa phù hợp với Luật Đầu tư 2020, theo VCCI Dự thảo Luật Nhà ở còn chưa phù hợp với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

“Hiện tại, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được soạn thảo. Trong các phiên bản đang được lấy ý kiến thì Dự thảo Luật Đất đai không quy định về việc thứ tự ưu tiên trong xác định trong hai hình thức lựa chọn nhà đầu tư là đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư.

Việc Dự thảo Luật Nhà ở quy định đấu thầu dự án có sử dụng đất được áp dụng trong trường hợp không đáp ứng điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất là chưa phù hợp với quy định tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)”, VCCI nhấn mạnh.

Hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư là quy định quan trọng, liên quan đến các văn bản pháp luật khác nhau, đặc biệt là Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Đấu thầu. Để tránh chồng chéo giữa các quy định, VCCI đề nghị Ban soạn thảo rà soát với các quy định pháp luật liên quan để điều chỉnh lại quy định về hình thức lựa chọn nhà đầu tư tại dự thảo để đảm bảo tính thống nhất.

Quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở chưa thống nhất
Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, Điều 14 Dự thảo Luật Nhà ở quy định “thời điểm chuyển sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác” (khoản 1). “Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư” (khoản 2). Từ thời điểm chuyển quyền sở hữu này bên mua nhà sẽ trở thành chủ sở hữu và có toàn quyền sở hữu nhà ở.

Trong khi đó, khoản 3 Điều 57 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (phiên bản ngày 04/10/2022) quy định “việc chuyển quyền sử dụng đất trong các hợp đồng, giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng... có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính”. Thời điểm này được hiểu bên nhận chuyển quyền sử dụng đất sẽ được ghi nhận quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất.

Theo VCCI, hai quy định trên đang chưa thống nhất về thời điểm chuyển quyền sở hữu của bất động sản là nhà ở gắn với quyền sử dụng đất khi thực hiện giao dịch mua bán. VCCI đề nghị, Ban soạn thảo rà soát lại giữa hai Dự thảo luật để đảm bảo tính thống nhất về vấn đề này, tạo thuận lợi khi áp dụng trên thực tiễn.

Đối với cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở, theo Mục 3 Chương II Dự thảo Luật Nhà ở đã quy định, sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài và có gắn với điều kiện. Việc cấp Giấy chứng nhận đối với các đối tượng này sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Tuy nhiên, VCCI cho biết theo quy định tại Dự thảo Luật Đất đai, cá nhân nước ngoài không được công nhận là người sử dụng đất và Dự thảo này cũng không quy định về vấn đề cấp Giấy chứng nhận đối với cá nhân nước ngoài. Việc dẫn chiếu quy định cấp Giấy chứng nhận đối với cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật về đất đai có thể sẽ gây khó khăn trên thực tế áp dụng.

Ngoài ra, trong Báo cáo tổng kết thi hành 06 năm thực hiện Luật Nhà ở, vấn đề cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân nước ngoài mua nhà ở riêng lẻ trong dự án đang gặp khó khăn xuất phát từ việc thiếu rõ ràng trong quy định của hai hệ thống pháp luật về đất đai và nhà ở liên quan đển sở hữu bất động sản là nhà ở gắn liền với đất của cá nhân nước ngoài. 

“Quy định của Dự thảo Luật Nhà ở và Dự thảo Luật Đất đai các quy định dường như không thay đổi so với hiện hành, vì vậy tình trạng vướng mắc này sẽ không được giải quyết”, VCCI nhấn mạnh.

Vì vậy, VCCI đề nghị Ban soạn thảo trao đổi, thống nhất với Ban soạn thảo Dự thảo Luật Đất đai về vấn đề sở hữu của cá nhân nước ngoài để đảm bảo nguyên tắc việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.

Cân nhắc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Bên cạnh nêu lên những điểm chưa phù hợp giữa Dự thảo Luật Nhà ở với Luật Đầu tư và Luật Đất đai (sửa đổi), VCCI cũng đề xuất Bộ Xây dựng cân nhắc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. 

Hiện nay, Dự thảo Luật Nhà ở đề xuất phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư (được cơ quan có thẩm quyền thẩm định) và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Tuy nhiên, VCCI cho rằng, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng (không muốn mua nhà chung cư với quyền sở hữu bị hạn chế bởi thời hạn) từ đó tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà chung cư (khó bán hàng), mở rộng ra sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư.

Chính sách này nếu được ban hành sẽ thúc đẩy người dân tìm mua nhà đất, ít sử dụng chung cư, việc sử dụng quỹ đất nhà ở (vốn rất hạn chế) sẽ theo xu hướng không tiết kiệm và hiệu quả.

Mặt khác, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư chỉ áp dụng cho các chung cư xây dựng kể từ khi luật này có hiệu lực mà không áp dụng cho chung cư đang sử dụng. Điều này có thể khiến cho khách hàng có xu hướng tìm mua chung cư cũ và đẩy giá của chung cư cũ đi lên.

“Bộ Xây dựng cần đánh giá kỹ càng, thận trọng đối với quy định mới này để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà và sự phát triển của lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà chung cư. Nhất là trong bối cảnh Nhà nước đang có chính sách khuyến khích phát triển các loại hình nhà chung cư thể hiện trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030.

Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, mặc dù mục tiêu hướng đến là bảo đảm sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân. Tuy nhiên, cách thức quy định theo hướng hạn chế quyền sở hữu của người dân như tại dự thảo trong khi Nhà nước có công cụ khác để đảm bảo mục tiêu này là chưa phù hợp”, VCCI đề nghị. 

Thêm nữa, VCCI e ngại việc quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ phát sinh thêm thủ tục hành chính cho các chủ sở hữu căn hộ chung cư. Theo quy định tại khoản 1 Điều 30 dự thảo, trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng (theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền) thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định. Việc yêu cầu chủ sở hữu phải thực hiện gia hạn thời hạn trong giấy chứng nhận sẽ phát sinh rất lớn thủ tục hành chính, tạo sự phiền phức cho người dân./.