HoREA kiến nghị đưa việc giảm thuế cho nhà ở thương mại giá thấp vào Luật Nhà ở

HoREA kiến nghị giảm thuế cho nhà ở thương mại giá thấp

Cụ thể, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét bổ sung vào Luật Nhà ở (sửa đổi) các cơ chế hỗ trợ nhà thương mại giá thấp; đề nghị giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho các dự án nhà thương mại giá thấp (dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất). Ngoài ra, hiệp hội đề xuất giảm 25% thuế suất thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp đối với mô hình nhà thương mại giá thấp (ở nhóm thuế này các dự án nhà ở xã hội được giảm 50%).

Hiệp hội cũng kiến nghị cho người mua nhà thương mại giá thấp được vay ưu đãi với lãi suất 7,2-7,5% một năm trong 10-15 năm, bằng khoảng 1,5 lần lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội. Hiện nay, người mua nhà ở xã hội được vay ưu đãi lãi suất khoảng 4,8-5% một năm, tối đa không quá 25 năm. Người mua nhà ở thương mại giá thấp sau 5 năm cũng cần được Luật Nhà ở (sửa đổi) bảo vệ quyền bán, chuyển nhượng mà không phải nộp lại tiền sử dụng đất đã được hỗ trợ khi mua nhà.

HoREA cho rằng cần xây dựng quy trình thủ tục đầu tư xây dựng đơn giản, nhanh chóng đối với các dự án phát triển nhà ở có giá hợp lý (giá thấp). Các doanh nghiệp nên được ưu tiên tiếp cận quỹ đất được quy hoạch phát triển mô hình nhà ở này. Đồng thời, nên có cơ chế kiểm soát đảm bảo mỗi đối tượng chỉ được hưởng chính sách ưu đãi nhà ở thương mại giá thấp một lần, tránh các trường hợp trục lợi từ phân khúc nhà ở này. Nếu có chính sách ưu đãi, doanh nghiệp có thể làm được nhà ở thương mại giá thấp (giá phù hợp) với mức giá không quá 25 triệu đồng một m2 tại các đô thị đặc biệt và đô thị loại I là thành phố trực thuộc Trung ương. Nhà không quá 23 triệu đồng một m2 có thể được phát triển đối với các đô thị loại I khác và không quá 20 triệu đồng một m2 đối với các đô thị còn lại.

Chủ tịch HoREA đánh giá, việc hỗ trợ giảm thuế này nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở vùng giá không quá 25 triệu đồng một m2 vừa giúp đáp ứng nhu cầu an cư cho đông đảo người có thu nhập thấp, vừa giảm bớt một phần gánh nặng cho ngân sách nhà nước.

Trước đó, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) từng cho biết, Bộ Xây dựng đã gấp rút hoàn thiện dự thảo Nghị quyết về khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp để bán với tiêu chuẩn thiết kế căn hộ khép kín, diện tích sử dụng dưới 70 m2, có giá bán không quá 20 triệu đồng/m2, tối đa một căn hộ được bán với giá không vượt quá 1,5 tỷ đồng (bao gồm cả VAT). 

Nghị quyết này đưa ra nhiều nhóm cơ chế chính sách ưu đãi, tập trung giúp hạ giá thành dự án bằng nhiều giải pháp. Chẳng hạn, Nhà nước sẽ giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án. Trường hợp chủ đầu tư dự án đã có quyền sử dụng đất (đã trả tiền sử dụng đất theo quy định) thì sẽ được hoàn trả 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại địa phương sau khi được cơ quan chức năng có thẩm quyền xem xét, thẩm định. Đồng thời, chủ đầu tư sẽ được vay lãi suất ưu đãi, với mức lãi suất có thể ở mức 7 - 8%/năm, được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 24 tháng kể từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng từng rất tán thành với Dự thảo của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, ông Châu cho rằng, về giá bán căn hộ nên nâng mức giá trần tại các đô thị loại I lên 25 triệu đồng/m2. Về ưu đãi thuế, Nhà nước nên xem xét cho thực hiện thí điểm chính sách ưu đãi thuế. Đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp được giảm 50% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp và dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê (100% căn hộ dùng để cho thuê) được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp.

Phân biệt Nhà ở thương mại và Nhà ở xã hội

Theo Điều 3 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP, pháp luật quy định như sau:

Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường;

Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định.

Các đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội được quy định tại Điều 53 của Luật nhà ở bao gồm:

1. Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ.

2. Người được quy định tại khoản 1 Điều này có thu nhập thấp và thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội:

a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

b) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người;

c) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát.

Các đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội được quy định theo Điều 54 của Luật nhà ở là :Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội là những trường hợp quy định tại Điều 53 của Luật này. Người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua.

Nhà ở thương mại giá thấp & Nhà ở xã hội (Ảnh: Internet)

3. Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê mua nhà ở thanh toán trước một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà và người thuê mua phải trả hàng tháng hoặc trả theo định kỳ. Sau khi hết hạn thuê mua và người thuê mua đã trả hết tiền thuê nhà thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

4. Thuê, mua nhà ở thương mại: Cá nhân thuộc đối tượng được vay hỗ trợ nhà ở nếu có nhu cầu vay vốn hỗ trợ nhà ở thì làm việc với các ngân hàng thương mại sau đây tại địa phương để đề nghị được vay vốn hỗ trợ nhà ở: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam; Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam; Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam; Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam; Ngân hàng Thương mại cổ phần Phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long.

Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp... và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường.
Đặc điểm nhà ở xã hội:

Quy mô, số lượng nhà ở xã hội tùy thuộc nhu cầu thuê và thuê mua của các đối tượng sinh sống trên địa bàn, phù hợp điều kiện kinh tế-xã hội của từng địa phương. Ở Việt Nam, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm: Phê duyệt và công bố kế hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, xác định cụ thể loại nhà ở, nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành để cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể với các nguồn vốn đầu tư và cơ chế khuyến khích để kêu gọi đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội.
Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội được hình thành từ tiền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn, trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn (mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định), ngân sách địa phương hay huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật và tiền tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau đây: Tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng; Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá sáu tầng. Diện tích mỗi căn hộ không quá 70m² sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m² sàn. Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị.

Đối tượng được mua: Tùy theo quy định của các nước nhưng tựu trung lại thường là các viên chức nhà nước, người nghèo, người có thu nhập thấp.
Ở Việt Nam tất cả các đối tượng đã được quy định trong Luật Nhà bao gồm: Cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các đối tượng trả lại nhà công vụ mà có khó khăn về nhà ở.
Để được thuê hoặc thuê mua nhà xã hội những người thuộc diện kể trên còn phải bảo đảm các điều kiện: Chưa có sở hữu nhà ở và chưa thuê hoặc chưa thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân đầu người trong gia đình dưới 8m² sàn/người hoặc nhà ở tạm, hư hỏng, dột nát. Có mức thu nhập bình quân hằng tháng của hộ gia đình không vượt quá 5 lần tổng số tiền thuê nhà ở xã hội phải trả hàng tháng (đối với căn hộ có diện tích tối đa 70m² sàn) và không thấp hơn 4 lần số tiền thuê nhà phải trả hằng tháng (đối với diện tích căn hộ có diện tích tối thiểu là 30m²) tính theo mức giá thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.