Hàng loạt điểm mới, quy định mới trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi

Những điểm mới trong Dự thảo

Trong tờ trình về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gửi Thủ tướng Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng cho biết, nhiều năm qua, việc chăm lo giải quyết nhà ở cho người dân luôn được Đảng và Nhà nước đặc biệt quan tâm quan tâm và xác định là nhiệm vụ trọng tâm trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Luật Nhà ở năm 2014 và các Nghị định hướng dẫn được ban hành đã tạo hành lang pháp lý tương đối đầy đủ, đảm bảo hỗ trợ và khuyến khích doanh nghiệp tham gia vào phát triển nhà ở.

Tuy nhiên, quá trình thực thi quy định của Luật Nhà ở 2014 còn một số tồn tại, hạn chế. Bộ Xây dựng với chức năng là cơ quan quản lý Nhà nước đã xây dựng và đề xuất sửa đổi, bổ sung nhiều quy định mới tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) phù hợp với thực tiễn và tháo gỡ khó khăn cho người, doanh nghiệp trong công tác phát triển nhà ở.

Ngoài ra, quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài chưa rõ ràng, còn nhiều cách hiểu khác nhau. Số lượng sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài đến nay vẫn hạn chế so với nguồn cung về nhà ở trong nước, so với số lượng người nước ngoài đang sinh sống, làm việc tại Việt Nam, chưa là yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ.

Về phát triển nhà ở, các quy định về phát triển dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn chưa rõ ràng và chưa đầy đủ nội dung như các nguyên tắc, yêu cầu đối với phát triển nhà ở nói chung cũng như các dự án phát triển nhà ở nói riêng, chưa có quy định về quá trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở và việc phân loại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn thiếu thống nhất, dẫn đến việc áp dụng tại các địa phương không thống nhất.

Hiện nay pháp luật về đầu tư, xây dựng đã có sự thay đổi mà trong đó có một số nội dung liên quan, tác động đến các quy định của Luật Nhà ở như điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở, hình thức sử dụng đất để xây dựng nhà ở,…

Về nhà ở xã hội, việc quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị còn nhiều bất cập,…Về tài chính cho phát triển nhà ở, một số nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở chưa cụ thể, rõ ràng. Các nguồn vốn huy động đang được sử dụng hiệu quả trong thời gian gần đây như cổ phiếu, trái phiếu, chứng khoán, quỹ đầu tư phát triển,… đã được quy định trong các pháp luật khác có liên quan như Luật tổ chức tín dụng, Luật Doanh nghiệp, Luật Chứng khoán nhưng chưa được quy định trong Luật Nhà ở.

Về quản lý, sử dụng nhà chung cư, dự thảo làm rõ thêm theo hướng luật hóa; đưa một số quy định từ các nghị định, thông tư vào luật, trong đó có nội dung về quyền, trách nhiệm của ban quản trị nhà chung cư, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; quản lý vận hành chỗ để xe nhà chung cư; giá dịch vụ quản lý vận hành...

Về chính sách mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì chuyển sang quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản để đảm bảo việc tra cứu, áp dụng pháp luật được thuận lợi, thực hiện thống nhất.

Trong đó, điểm nhấn là quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, riêng nội dung này Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án, gồm: Bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhưng không đóng khung thời hạn từ 50 - 70 năm; đưa ra về thời hạn sở hữu nhà chung cư là theo quy định của pháp luật đất đai, giữ nguyên như quy định hiện hành, tức là không quy định thời hạn. Người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Đồng thời, thời hạn sở hữu nhà của người dân sẽ không áp dụng hồi tố. Tức là, nếu người dân mua chung cư trước ngày Luật có hiệu lực được áp dụng quy định tại thời điểm mua đó; người mua nhà thuộc các công trình có giấy phép xây dựng cấp trước khi Luật Nhà ở (sửa đổi) được áp dụng quy định cũ về sở hữu không thời hạn. Như vậy, nhà chung cư hiện đã mua bán áp dụng theo hiện hành, không áp dụng thời hạn.

Chương 6 của quy định chính sách về nhà ở xã hội, trong đó giữ nguyên một số quy định như: loại nhà, tiêu chuẩn diện tích; xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư… Có bổ sung quy định mới về đối tượng được thụ hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; hình thức phát triển nhà ở xã hội; ưu đãi cho chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội; bổ sung 2 mục mới về chính sách phát triển nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang…

Tại Chương 7 về tài chính cho phát triển nhà ở, dự thảo Luật bổ sung mới một số quy định như nguồn vốn của nhà nước để phục vụ cho phát triển nhà ở; hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở,…

Chương 9 quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư, có kế thừa, sắp xếp, bổ sung làm rõ thêm theo hướng luật hoá, đưa một số quy định từ các nghị định, thông tư còn phù hợp với tình hình lên nhằm đảm bảo thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, trong đó có nội dung về quyền của Ban quản trị nhà chung cư; trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư; đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; quản lý vận hành chỗ để xe nhà chung cư; giá dịch vụ quản lý vận hành...

Trước đó, tháng 10/2021, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở nhằm hoàn thiện pháp luật, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo dự kiến chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được cho ý kiến tại 2 kỳ họp trong năm 2022 và thông qua tại kỳ họp tháng 5/2023 của Quốc hội Khóa XV. Đây là một trong những Luật được cả người dân và doanh nghiệp mong đợi với kỳ vọng gỡ bỏ những nút thắt chồng chéo, khơi thông nguồn lực đất đai, giúp ổn định đời sống xã hội.

Do đó, Bộ Xây dựng đề xuất chỉnh sửa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở cũng là để phù hợp với Luật Đất đai mới, phù hợp với chương trình của Quốc hội. Ngoài ra, Chính phủ cũng đang chuẩn bị trình Quốc hội thông qua một luật và sửa 10 luật, để tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho các nhà đầu tư và dự án. Như vậy, trong năm 2021, sẽ có 2 văn bản pháp lý sẽ được ban hành: Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh Bất động sản và Nghị định về hệ thống thông tin thị trường bất động sản. Cả hai văn bản quy phạm pháp luật này dự báo sẽ có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản.

Đề xuất chính sách về kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Hướng sửa đổi là bổ sung quy định cụ thể về yêu cầu đối với chủ đầu tư và đối với dự án bất động sản khi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; rà soát sửa đổi, bổ sung quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai; bổ sung quy định về bảo lãnh khi bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai (đặc biệt là các công trình văn phòng lưu trú, căn hộ du lịch…). 

Đối với chính sách về kinh doanh quyền sử dụng đất, hướng sửa đổi là: Bổ sung quy định cụ thể về các hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, bao gồm: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở để tổ chức, hộ gia đình xây dựng nhà ở; chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tổ chức xây dựng công trình theo dự án. Đối với chính sách về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản: Sửa đổi, bổ sung quy định phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học thì mới được thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Bổ sung các quy định về quản lý các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản. Bổ sung quy định về hình thức quản lý đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài hành nghề môi giới tại Việt Nam. Sửa đổi, bổ sung quyền và nghĩa vụ của môi giới bất động sản. Sửa đổi, bổ sung về thẩm quyền cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Sửa đổi, bổ sung quy định về thẩm quyền tổ chức thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Đề xuất chính sách về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản theo hướng sửa đổi, bổ sung quy định điều kiện về năng lực tài chính đối với việc thành lập sàn giao dịch bất động sản; bổ sung quy định về chế độ báo cáo của sàn giao dịch bất động sản; bổ sung quy định các mô hình sàn giao dịch bất động sản; sửa đổi, bổ sung quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản; sửa đổi, bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản…

Song song với đó, Chính phủ cũng đang chuẩn bị trình Quốc hội thông qua một luật và sửa 10 luật, để tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho các nhà đầu tư và dự án. Do đó, Phó cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS dự báo thị trường sẽ phát triển khởi sắc hơn sau khi vấn đề pháp lý được hoàn thiện.