Thị trường chung cư: Hồi phục hay "bong bóng"?

Mức tăng trưởng chung cư chưa phải là "bong bóng"

Từ đầu năm 2024, chung cư là loại hình có tốc độ tăng giá mạnh nhất. Theo báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm của Batdongsan.com.vn, giá chung cư tại Hà Nội quý I/2024 đã tăng 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, loại hình nhà riêng chỉ tăng 17%, nhà phố 8%, biệt thự và đất nền 10%.

Xét về khu vực thì Thanh Trì, Gia Lâm, Long Biên, Hà Đông, Tây Hồ, Nam Từ Liêm là 6 quận/huyện có mức tăng giá cao nhất, trung bình từ 16 - 56%.

Còn tại TP.HCM, giá rao bán chung cư trung bình đang ở mức 50 triệu đồng/m2. Dù không tăng mạnh như Hà Nội nhưng vẫn tăng trung bình 3 triệu đồng/m2 so với thời điểm đầu năm 2023.

Trước thực tế giá chung cư tăng mạnh, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản cả nước vẫn chưa thực sự khỏe lại, chỉ mới ghi nhận một số chuyển biến tích cực, không ít người đặt ra câu hỏi, mức tăng giá chung cư cho thấy sự phục hồi hay "bong bóng"?

Theo nghiên cứu của Batdongsan.com.vn, để nhận biết bong bóng chung cư, cần nhìn vào 3 yếu tố: Nhu cầu, mức giá và yếu tố tiền tệ. Nếu nhu cầu bị khống lên cao do cầu đầu tư nhiều hơn nhu cầu thực, mức giá tăng mạnh so với nền kinh tế và các loại hình bất động sản khác, đặc biệt là yếu tố tiền tệ được nới lỏng tạo điều kiện khống vốn trong thị trường thì chắc chắn đó là bong bóng chung cư.

Tuy nhiên, xét về yếu tố nhu cầu đối với phân khúc chung cư thời gian gần đây, Batdongsan.com.vn cho biết, nhu cầu mua ở thực vẫn rất cao và chiếm đa số do tốc độ tăng dân số tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM ngày càng mạnh.

Khảo sát hơn 500 nhà môi giới, kết quả cũng cho thấy có trên 50% trong số họ khẳng định nhu cầu mua chung cư hiện nay phần lớn để phục vụ mục đích ở thay vì đầu tư.

Xét về yếu tố giá, đơn vị nghiên cứu này cho biết, so với các thành phố lớn trên thế giới, mức chênh lệch giá chung cư với GDP Việt Nam chưa quá cao. Tại Singapore, ước lượng người dân phải mất 13,1 năm để mua một căn hộ có diện tích 50m2; Hồng Kông (Trung Quốc) là 28,6 năm; Đài Bắc (Đài Loan, Trung Quốc) là 28,2 năm; Kuala Lumpur (Malaysia) là 16,7 năm; Bangkok (Thái Lan) là 47,7 năm. Trong khi đó, TP.HCM và Hà Nội ở khoảng 14 - 15 năm. Chưa kể, mức giá chung cư tại TP.HCM và Hà Nội vẫn đang ở mức thấp hơn so với nhà đất.

Xét về yếu tố tiền tệ, lãi suất mua nhà dự kiến chưa về mức thấp khi lãi suất huy động vừa được điều chỉnh tăng. Vì vậy, không thể nói yếu tố tiền tệ được nới lỏng tạo ra dòng tiền rẻ chảy vào chung cư.

Vì vậy, báo cáo của Batdongsan.com.vn cho rằng, mức tăng trưởng chung cư thời gian qua chưa phải là "bong bóng". Nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung tại các khu vực trung tâm hạn chế trong khi nguồn cầu không ngừng tăng lên cùng giá mở bán cao đã gây ra đợt tăng trưởng mạnh.

Thị trường bất động sản đang hồi phục giống thời điểm 10 năm trước

Tại báo cáo vừa công bố, Batdongsan.com.vn cũng đưa ra dự báo về tiến trình hồi phục của thị trường bất động sản giai đoạn tới. Đơn vị này cho rằng, từ quý I đến hết quý III/2024, thị trường sẽ xuất hiện "điểm đảo chiều" khi những dấu hiệu tiêu cực đã dần hạn chế, mức độ quan tâm đến các loại hình nhà đất ngừng đà giảm sâu.

Sau điểm đảo chiều, đến quý cuối năm 2024, thị trường sẽ bước vào giai đoạn thăm dò, thanh khoản sẽ xuất hiện nhiều hơn ở các sản phẩm phục vụ ở thực. Giai đoạn củng cố dự kiến rơi vào quý I/2025 khi yếu tố tiền tệ thuận lợi hơn, các loại hình chi phí cao như nhà riêng, nhà phố dần có lợi thế. Để thị trường thực sự khởi sắc, phải bắt đầu từ quý II/2025, khi tâm lý của nhà đầu tư tự tin vào kinh tế và mức lợi suất.

Có một điểm đặc biệt khác mà báo cáo đã chỉ ra là đà hồi phục của thị trường bất động sản thời điểm hiện tại khá tương đồng với giai đoạn 10 năm về trước.

Cụ thể, năm 2013 - giai đoạn thuộc cuộc khủng hoảng trước của ngành địa ốc, thị trường ghi nhận sự hồi phục diễn ra trước tiên với chung cư. Một số dự án chung cư ra mắt lúc bấy giờ như Vinhomes Royal City, Vinhomes Times City, Vinhomes Central Park, Masteri Thảo Điền… đều có tỷ lệ giao dịch nổi bật.

Những chính sách hỗ trợ chung cư trong thời kỳ này có thể kể đến gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng; Nghị định số 188/2013/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, trong đó quy định nhà ở xã hội được bán sau 5 năm, thay vì 10 năm như trước đó.

Nhìn về cuộc khủng hoảng hiện tại, ở giai đoạn đảo chiều và thăm dò, thị trường cũng ghi nhận các tín hiệu phục hồi rõ nét với căn hộ chung cư khi đây là phân khúc có tốc độ tăng giá và nhu cầu quan tâm tốt nhất.

Bước sang giai đoạn củng cố, trong chu kỳ trước của thị trường, loại hình nhà riêng, nhà phố chuyển biến rõ rệt khi ghi nhận cải thiện về giao dịch và tin đăng. Ở chu kỳ hiện tại, Batdongsan.com.vn cũng dự báo loại hình chi phí cao như nhà riêng, nhà phố sẽ có lợi thế lớn.

Sang giai đoạn khởi sắc và ổn định, các loại hình bất động sản vẫn duy trì đặc điểm như chù kỳ trước. Theo đó, đất nền, biệt thự sẽ ấm lên trong giai đoạn khởi sắc; còn giai đoạn ổn định, thị trường sẽ ghi nhận sự trở lại/xuất hiện của nhiều loại hình mới.

"Ở thời điểm này, các loại hình hầu như vẫn duy trì đặc điểm như trước đây. Do đó, không khó hiểu khi các mốc tăng trưởng của nhiều loại hình bất động sản sẽ lặp lại có tính quy luật như chu kỳ trước đó", đại diện Batdongsan.com.vn nhận định./.