Thị trường bất động sản vẫn đang chịu áp lực lãi suất cao và “núi nợ“ trái phiếu

Gần đây, thị trường bất động sản chứng kiến hàng loạt động thái tích cực đến từ phía cơ quan quản lý. Bộ Tài chính đã trình Chính phủ lùi thời gian thực hiện một số quy định tại Nghị định 65/2022/NĐ-CP về phát hành trái phiếu riêng lẻ và xếp hạng doanh nghiệp nhằm giảm áp lực đáo hạn và hỗ trợ thị trường vượt qua giai đoạn khó khăn.

Ngay sau Hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì mới đây, Chính phủ đã có Dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.

Dự thảo Nghị quyết đề xuất dành gói tín dụng 110.000 tỷ đồng, cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay theo phương thức tái cấp vốn. Trong đó, dành 50% gói tín dụng, tương đương 55.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay ưu đãi. Khoảng 50% còn lại sẽ dành cho khách hàng cá nhân là người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Theo dự thảo Nghị quyết, Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước xem xét chỉ đạo, hướng dẫn giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn, kể cả dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng; ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại với giá phù hợp, khả thi của thị trường và các loại hình bất động sản phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh, an sinh xã hội có hiệu quả cao, có khả năng trả nợ và phát triển.

Dự thảo cũng yêu cầu Bộ Tài chính đánh giá khả năng đáo hạn trái phiếu trong năm 2023 và nghiên cứu hình thức đàm phán, hoán đổi nợ trái phiếu bằng tài sản, bất động sản.

Mặc dù chính sách đang diễn biến tích cực, nhưng trong bối cảnh thị trường bất động sản giảm sâu, song song với nỗ lực tái cấu trúc, các doanh nghiệp cũng hy vọng, phía cơ quan quản lý sẽ nhanh chóng triển khai các chính sách đã đưa ra và có các biện pháp hỗ trợ kịp thời cho thị trường.

Trao đổi với Reatimes, TS. Cấn Văn Lực, Kinh tế Trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết, 70% khủng hoảng kinh tế thế giới vừa qua chủ yếu xuất phát từ tài chính, bất động sản. Do đó, việc ổn định, lành mạnh hóa hai thị trường này là cần thiết. Nhưng các chính sách hỗ trợ sẽ có độ trễ nhất định. Trước mắt, ngoài tháo gỡ pháp lý, gánh nặng lãi suất và cơ cấu nợ đang là vấn đề doanh nghiệp quan tâm và mong muốn giải tỏa.

"Tuy nhiên, dư địa giảm lãi suất trong năm nay không nhiều lắm vì áp lực lạm phát và lãi suất huy động đầu vào vẫn ở mức cao. Nhưng theo tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng và Ngân hàng Nhà nước, thời gian tới, chắc chắn các ngân hàng thương mại sẽ tiếp tục phấn đấu giảm lãi suất cả đầu vào lẫn đầu ra, thông qua việc tiết giảm chi phí, cơ cấu lại nguồn thu để hỗ trợ doanh nghiệp.

Hiện đã có nhiều chính sách khá tốt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, tuy nhiên sẽ có độ trễ nhất định. Để hỗ trợ doanh nghiệp, Ngân hàng Nhà nước có thể cân nhắc cho phép cơ cấu lại nợ, không chuyển nhóm nợ với thời hạn và đối tượng phù hợp. Đồng thời, để lấy lại niềm tin của nhà đầu tư nhằm thu hút dòng tiền quay trở lại thị trường, chúng ta cần sớm kết thúc các vụ việc vi phạm vừa qua trên thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản", ông Lực nói.

Chia sẻ tại Talkshow "Bất động sản 2023: Tìm cơ hội phục hồi trong thách thức", TS. Nguyễn Lưu Bảo Đoan, Giám đốc Chương trình bất động sản, Đại học Kinh tế TP.HCM đồng ý rằng, sự điều chỉnh chính sách chưa thể tác động trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trong năm nay khiến cho những dự báo trở nên khó hơn. Tuy vậy, những tác động gián tiếp vào tâm lý, niềm tin của nhà đầu tư theo chiều hướng tốt hơn có thể giúp thị trường lấy lại động lực sớm hơn.

"Điều khiến các các kế hoạch tăng trưởng trở nên bi quan hơn là tâm lý và niềm tin của nhà đầu tư bị ảnh hưởng nghiêm trọng làm thanh khoản suy giảm. Các chính sách tích cực là điểm tựa để phục hồi tăng trưởng cho doanh nghiệp, tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn cần chủ động các phương án tái cấu trúc để tìm kiếm cơ hội từ sự thay đổi tích cực của chính sách", ông Đoan nói.

Theo đó, TS. Nguyễn Lưu Bảo Đoan đưa ra một số vấn đề mà doanh nghiệp cần lưu ý: "Tôi tin tưởng khu vực kinh tế tư nhân của Việt Nam rất sáng tạo, năng động và sẽ chủ động tìm được những giải pháp. Trong năm 2023, bối cảnh kinh tế vĩ mô từ nước ngoài lẫn trong nước cũng là cơ hội để cho các doanh nghiệp xem lại mô hình kinh doanh bởi những gì đã đem lại thành công trong một thời gian tương đối dài ở giai đoạn trước có thể sẽ không đúng trong giai đoạn sắp tới. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng cần cân nhắc thêm việc thay đổi mô hình công nghệ, phát triển công nghệ lõi bán hàng thông qua kênh online thay vì bán qua trung gian, môi giới".
Từ góc nhìn doanh nghiệp, chia sẻ với Reatimes, ông Đinh Quang Tuấn, Phó Tổng giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị Công ty Đất Xanh Miền Bắc cho biết, Chính phủ, Bộ Tài chính đã có nhiều động thái tích cực để hỗ trợ thị trường nhưng trong bối cảnh thị trường bất động sản giảm sâu, doanh nghiệp rất mong có biện pháp hỗ trợ kịp thời và quan trọng là đúng vấn đề thị trường chờ đợi.

"Thời điểm năm 2011, khi thị trường khó khăn, Chính phủ đưa ra gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội đã kích thích được thị trường do thời điểm này nguồn cung khá nhiều. Còn thời điểm này, là đơn vị bán hàng thì chúng tôi cũng cảm nhận rõ sự sụt giảm của nguồn cung nhà ở giá rẻ, nhà ở thu nhập thấp, nhà ở thương mại giá trung bình. Trong 2 - 3 năm gần đây, hiếm hoi "đỏ mắt" tìm mới có 1, 2 dự án đưa ra thị trường. Do đó, nếu các gói hỗ trợ chỉ hướng vào nhà ở xã hội, nhà ở công nhân thì chưa thực sự trúng mục tiêu, mà cần cho vay cả phân khúc nhà ở thương mại giá thấp và trung bình.

Nhưng gói hỗ trợ 110.000 tỷ đồng nếu thành hiện thực thì có thể cũng mất 1 - 2 năm tiền mới đến tay người có nhu cầu như gói 30.000 tỷ đồng trước đây. Còn gói 120.000 tỷ đồng mà 4 ngân hàng lớn đưa ra có thể thực hiện sớm và hỗ trợ thị trường ngay, nhưng các ngân hàng cần nhanh chóng đưa ra những quy định, tiêu chí khả thi phù hợp với tình hình thị trường hiện tại, và cần mở rộng đối tượng cho vay và đi vào áp dụng sớm, nếu không sẽ không thể tạo ra sự đột phá cho thị trường", ông Tuấn nêu quan điểm.

Theo ông Đinh Quang Tuấn, ngân hàng vẫn cho vay bất động sản nhưng điều kiện để tiếp cận tín dụng thắt chặt hơn trước đối với cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà nên không nhiều bên có thể tiếp cận được.

"Đồng ý là ngân hàng không hạ chuẩn tín dụng cho vay và để vay vốn, doanh nghiệp vẫn phải đủ tốt nhưng chúng tôi cũng mong những điều kiện bớt khắt khe", ông Tuấn nói.

Tin vui là nếu Nghị định 65 sửa đổi thông qua theo hướng giãn, hoãn nợ tối đa 2 năm thì sẽ giải tỏa phần nào áp lực tài chính hiện tại cho doanh nghiệp, hay những đơn vị nào đã có dự trù về dòng vốn thì sẽ sớm vượt qua áp lực ở giai đoạn này. Tuy nhiên, theo ông Tuấn, việc Ngân hàng Nhà nước từ chối cơ cấu nợ vẫn là vướng mắc lớn của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

"Cái khó của doanh nghiệp hiện tại là sản phẩm không thanh khoản được nếu tâm lý và niềm tin của nhà đầu tư chưa thể phục hồi sau những sự kiện vừa qua. Trong khi nợ trái phiếu đã đến hạn, việc triển khai các dự án không ngừng được, vẫn phải trả nhà thầu, trả tiền đất và những chi phí khác. Trong hoàn cảnh này, nếu có sự bảo lãnh của ngân hàng và các công ty có vốn nhà nước thì tâm lý nhà đầu tư sẽ được giải tỏa được phần nào", ông Tuấn nói./.