Thị trường bất động sản cuối năm: Lạc quan nhưng cần thận trọng

Kinh tế vĩ mô và chính sách tác động tích cực cho thị trường

Xét về các chỉ số vĩ mô của Việt Nam trong quý III/2022, mọi số liệu đều cho thấy kinh tế Việt Nam đang trong xu hướng phục hồi và tăng trưởng tích cực, đặc biệt so với thời kỳ cách ly diện rộng vào quý III/2021. Chỉ số GDP đạt 8,83% vẫn nằm trong kế hoạch kiểm soát lạm phát tốt, giải ngân FDI tốt, tỷ giá đồng USD so với đồng Việt Nam ở mức 3% vẫn duy trì ở mức ổn định. Bên cạnh đó, hoạt động của doanh nghiệp bất động sản có sự cải thiện khi trong 9 tháng đầu năm, có 7.124 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới và 1.769 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, cao hơn con số 998 doanh nghiệp so với cùng kỳ năm 2021. Vốn giải ngân đầu tư công dù chậm hơn so với kế hoạch nhưng vẫn đang được đẩy nhanh tiến độ.

Đáng chú ý, động thái mới đây của Ngân hàng Nhà nước khi chính thức thông tin điều chỉnh hạn mức (room) tăng trưởng tín dụng đã nhận được sự quan tâm đặc biệt từ phía các doanh nghiệp, nhà đầu tư và khách hàng trên thị trường bất động sản.

Đây được xem là động thái “bẻ khóa” tiền tệ tích cực cho thị trường. Theo khảo sát gần đây của một đơn vị nghiên cứu cho thấy, 34% nhà đầu tư cho rằng hạn mức tín dụng sẽ được nới lỏng vào cuối năm 2022 và 40% tin điều này sẽ diễn ra vào đầu năm 2023.

Kỳ vọng này không phải là không có cơ sở bởi nhu cầu tín dụng của nền kinh tế nước ta vẫn đang ở mức cao. Cùng với với đó là thị trường bất động sản đang được tháo các "nút thắt lớn" từ sau Chỉ thị 13 của Thủ tướng Chính phủ về chủ trương không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý, công khai minh bạch thông tin quy hoạch... Và với hai lực đẩy quan trọng này, thị trường bất động sản đã và đang hồi phục mạnh mẽ.

Bên cạnh đó, ngày 16/9/2022, Thủ tướng đã ký Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 153/2020/NĐ-CP về phát hành trái phiếu riêng lẻ nhằm thúc đẩy thị trường trái phiếu phát triển an toàn, lành mạnh hơn trong thời gian tới. 

Đặc biệt, nhiều bất cập trong quy định pháp luật về bất động sản đang dần được tháo gỡ thông qua một loạt tín hiệu tích cực từ các luật “xương sống” như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hiện đang được sửa đổi. Nếu thuận lợi thì trong tháng 10 này sẽ được thông qua và tới giữa năm 2024 có hiệu lực sẽ giúp thị trường bất động sản trở lại với sự sôi động vốn có.

Theo giới phân tích, thị trường bất động sản hiện như một “chiếc lò xo bị nén chặt”. Khi các khó khăn về tín dụng, chính sách được khơi thông, thị trường sẽ có sự bứt phá mạnh mẽ. Tuy nhiên, phải nhìn nhận rằng, các vướng mắc pháp lý của dự án bất động sản sẽ khó có thể giải quyết trong một sớm một chiều. Do đó, rất cần sự nỗ lực của các cơ quan chức năng trong việc giải quyết các khúc mắc của thị trường hiện nay để các nhà đầu tư có thêm niềm tin và lạc quan vào sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường địa ốc trong thời gian tới.

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam, ngoài việc điều tiết kinh tế vĩ mô, Chính phủ cũng đã thúc đẩy cải cách, hoàn thành nhanh chóng một số dự án hạ tầng, kiểm soát vốn, thuế chuyển nhượng bất động sản chặt chẽ hơn, hạn chế phân lô tách thửa, chú trọng vào nhà ở xã hội... Sự điều tiết này đã giúp thị trường không hình thành "bong bóng" trong thời gian vừa qua, đồng thời đây cũng là niềm hy vọng cho tầng lớp thu nhập thấp về việc rút ngắn khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà, đặc biệt là tại các thành phố lớn.

Bên cạnh đó, bất động sản tiếp tục đứng thứ hai trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI với trên 3,5 tỷ USD, chiếm 18,7% tổng vốn đầu tư đăng ký. Con số này tăng gần gấp đôi so với 9 tháng cùng kỳ năm ngoái (gần 1,8 tỷ USD). Và hơn hết, dự báo tăng trưởng GDP toàn cầu giảm thì Việt Nam vẫn được đánh giá “sáng cửa” khi kiểm soát được vấn đề lạm phát và thuộc nhóm các nước có mức lạm phát thấp nhất so với các nước trong khu vực. 

Vẫn còn những khó khăn phía trước

Theo Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam, Ngân hàng Nhà nước nâng trần tăng trưởng tín dụng cho một số ngân hàng thương mại, song dòng vốn tín dụng này sẽ ưu tiên cho sản xuất và dịch vụ. Chính vì vậy, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tăng trưởng lành mạnh trong giai đoạn 2022 - 2023 và dự báo thị trường kho bãi sẽ được hưởng lợi trong mùa lễ hội cuối năm nhờ vào nhu cầu tiêu dùng dịp cao điểm tăng mạnh.

Khả năng lãi suất tăng và việc kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động tín dụng vào bất động sản của các ngân hàng hiện nay đã tạo ra những biến động cho thị trường bất động sản trong quý vừa qua và tính thanh khoản của các dự án, dòng tiền và lợi nhuận của doanh nghiệp trong giai đoạn 2022 - 2023 sẽ chịu sự tác động nhất định. 

Tuy nhiên, với các động lực tăng trưởng mạnh mẽ, bà Trang Bùi nhận định, khi thị trường trở nên minh bạch hơn, bất động sản sẽ tiếp tục vững vàng trong trung hạn đối với tất cả các phân khúc.

Có thể thấy rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn có những nền tảng tốt để tăng trưởng và phát triển. Song, năm 2023 được dự báo là một năm chúng ta nên cẩn trọng với tình hình kinh tế toàn cầu. Gần như thị trường quốc tế đang thận trong hơn với các vấn đề về chiến tranh, dịch bệnh, tỷ lệ lạm phát, lãi suất tăng…

Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, hiện cả hai kênh dẫn vốn quan trọng vào thị trường bất động sản là tín dụng ngân hàng và trái phiếu đều khá khó khăn. Bên cạnh đó, nhiều người mua nhà cũng gặp khó trong việc tiếp cận vốn vay.

“Sức ép cho các chủ đầu tư là rất lớn trong giai đoạn sắp tới. Giao dịch bất động sản cũng đang gặp nhiều rào cản khi việc tiếp cận tín dụng của các nhà đầu tư trở nên khó khăn hơn. Thị trường đang có hiện tượng ngộp từ những người mua sử dụng vốn vay”, ông Quốc Anh nhận định.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng đưa ra dự báo, giai đoạn cuối năm nay và năm 2023, một số phân khúc bất động sản đang có điểm sáng, dư địa, tiềm năng lớn, đó là bất động sản nghỉ dưỡng; bất động sản công nghiệp và nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp.

Nhu cầu đầu tư và nhu cầu thực tại các phân khúc này cũng tương đối lớn. Ví dụ như tại phân khúc bất động sản công nghiệp đang có tỷ lệ lấp đầy tới 89%, kéo theo đó sẽ là nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng của giới chuyên gia, đội ngũ công nhân, người lao động cũng rất cao. Do đó, các địa phương sẽ cần đẩy mạnh phát triển các sản phẩm dịch vụ đi kèm.

“Mặc dù nhu cầu rất lớn nhưng thị trường bất động sản hiện đang đối mặt với nhiều điểm nghẽn khó khăn. Đơn cử như các quy định của pháp luật, các thủ tục pháp lý đang khiến nhiều dự án nằm chờ chưa thể triển khai. Thời gian vừa qua, Chính phủ đang cố gắng tháo gỡ các rào cản và tôi tin rằng thị trường sẽ dần có sự cân bằng tốt hơn trong năm 2023”, ông Đính nhận định./.