Thị trường bất động sản 2022: Giải pháp nào để phát triển lành mạnh?

Trước những ảnh hưởng nghiêm trọng từ đại dịch Covid-19, nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng đã chứng kiến nhiều biến động như sốt đất trên diện rộng, nở rộ trái phiếu doanh nghiệp, giá bất động sản đẩy lên cao…

Bước sang năm 2022, để hạn chế những thách thức này giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, phát huy tối đa các giá trị từ đất, cần thiết phải có những giải pháp mang tính bền vững.

Để bàn sâu hơn về vấn đề này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư TP. Hà Nội.

PV: Thưa luật sư, bất động sản có vai trò như thế nào đối với hoạt động phát triển kinh tế - xã hội?

Luật sư Đặng Văn Cường: Nghiên cứu cho thấy bất động sản đóng góp thông qua khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành kinh tế quan trọng khác của nền kinh tế Việt Nam, nhất là những ngành liên quan trực tiếp như xây dựng, công nghiệp chế biến chế tạo, du lịch, lưu trú - ăn uống và tài chính - ngân hàng… Việc nghiên cứu sự biến động của thị trường bất động sản và ảnh hưởng của lĩnh vực bất động sản đến nền kinh tế để đề ra định hướng, giải pháp tăng cường, phát huy vai trò của thị trường bất động sản là điều cần thiết.

Thứ nhất, giống như các loại thị trường khác, thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng.

Thị trường bất động sản là nơi để người bán và người mua gặp gỡ thỏa thuận với nhau, làm cho hoạt động giao dịch, mua bán bất động sản diễn ra một cách thuận lợi. Việc xây dựng thị trường bất động sản là sự tôn trọng và phát huy vai trò tự điều tiết của bàn tay vô hình, là sự tạo lập một cơ chế khách quan đảm bảo cho bất động sản có thể được sử dụng một cách hiệu quả nhất.

Thứ hai, thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho chủ thể kinh doanh bất động sản. Trên thị trường bất động sản, các chủ thể kinh doanh bất động sản và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán. Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, bất động sản được chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu từ người này sang người khác. Thị trường bất động sản đóng vai trò chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị, là một nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn của các chủ thể kinh doanh trên thị trường. Thị trường bất động sản là một sự bổ sung quan trọng cho việc hoàn thiện và phát triển một cách đồng bộ cơ chế kinh tế thị trường đối với một quốc gia.

Thứ ba, thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng, đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác. 

Bằng cách xây dựng và phát triển thị trường bất động sản, Nhà nước bổ sung, hoàn thiện hệ thống pháp luật, hệ thống chính sách quản lý cũng như tổ chức quản lý, tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng đầu cơ, tham nhũng, trốn thuế… Bên cạnh đó, sự vận hành thị trường bất động sản sẽ góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng bất động sản, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng, tăng thu cho ngân sách Nhà nước…

Thứ tư, vận hành thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa học - công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường.

Thị trường nói chung, thị trường bất động sản nói riêng chịu sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cung cầu, giá cả cạnh tranh. Điều đó thúc đẩy các chủ thể trên thị trường nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng sức cạnh tranh nhằm thu lợi nhuận.

Thứ năm, góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững.

Thông qua thị trường bất động sản, các chủ thể kinh doanh có điều kiện tiếp xúc, mở rộng quan hệ: Nội bộ thị trường và các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác như xây dựng, địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị.

Ngành kinh doanh bất động sản là ngành có sức hấp dẫn cao, nhưng đòi hỏi lượng vốn lớn. Nếu thị trường được mở rộng, năng lực kinh doanh được nâng cao thì sẽ có cơ hội thu hút vốn đầu tư lớn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, cũng như vốn tích lũy của các tầng lớp dân cư, tạo khả năng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ, hợp lý hóa tổ chức quản lý, nâng cao hiệu quả hợp tác liên doanh. Thông qua kết quả hoạt động kinh doanh bất động sản mà đáp ứng nhu cầu cần thiết của nhân dân về nhà ở, về các sản phẩm cần thiết khác được tạo ra gắn liền với đất đai.

PV: Mặc dù có vai trò rất lớn song thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay vẫn còn tồn tại nhiều bất cập. Luật sư nhìn nhận như thế nào về thực tế này? 

Luật sư Đặng Văn Cường: Đúng vậy, hiện nay có rất nhiều vấn đề còn tồn tại trên thị trường địa ốc. 

Thứ nhất, hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản vẫn còn một số quy định chồng chéo gây khó khăn trong thủ tục đầu tư. Điều này dẫn đến tình trạng thủ tục đầu tư dự án bị kéo dài gây ảnh hưởng đến nguồn cung cho thị trường bất động sản... 

Thứ hai, cơ cấu hàng hóa bất động sản tuy đã được điều chỉnh nhưng vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu thị trường. Nguồn cung nhà ở trung, cao cấp vẫn chiếm tỷ lệ lớn, trong khi nguồn cung nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội vẫn thiếu so với nhu cầu thực tế. 

Thứ ba, thông tin về thị trường bất động sản chưa đầy đủ và thiếu thống nhất; chưa bảo đảm công khai, minh bạch (như thông tin về quy hoạch, các dự án được thế chấp ngân hàng, tính pháp lý của từng dự án...) là nguyên nhân dẫn đến tình trạng sốt nóng cục bộ tại một số địa phương. 

Thứ tư, giá nhà ở, đặc biệt là tại khu vực đô thị, có xu hướng tăng so với mặt bằng thu nhập chung của người dân cũng như tốc độ phát triển của nền kinh tế. Nguyên nhân là do giá đất tại một số địa phương được điều chỉnh tăng, giá một số vật liệu xây dựng trong thời gian qua cũng tăng đột biến…

Thứ năm, vẫn còn các dự án bất động sản chưa đủ hồ sơ pháp lý, không đủ điều kiện kinh doanh vẫn đưa ra giao dịch, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, đồng thời gây mất trật tự an ninh xã hội. 

Thứ sáu, giao dịch bất động sản sơ cấp khó kiểm soát, nhiều rủi ro cho khách hàng do không bắt buộc thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản.

Thứ bảy, hoạt động môi giới bất động sản chưa được kiểm soát tốt, đặc biệt là các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản tự do, không được đào tạo hay cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản còn khá phổ biến.

Thứ tám, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở còn chậm, khó khăn kéo dài trong nhiều năm dẫn đến thắc mắc, khiếu kiện của người dân và ảnh hưởng tới giao dịch của thị trường bất động sản. 

PV: Bên cạnh những thực trạng trên, thị trường nhiều năm gần đây còn xuất hiện tình trạng thổi giá, tiềm ẩn nguy cơ bong bóng bất động sản. Theo luật sư, đâu là nguyên nhân dẫn đến thực tế này? 

Luật sư Đặng Văn Cường: Bong bóng bất động sản là hiện tượng giá trị bất động sản bị thổi phồng quá mức so với giá trị thực. Việc thổi phồng giá trị này khiến nhiều người thiếu tỉnh táo đầu tư và cứ chờ, chờ giá cao hơn nữa. Tuy nhiên khi bong bóng đã “nổ”, mọi khoản đầu tư vào bất động sản sẽ đứng im khiến dòng tiền chôn chặt một chỗ.

Có khá nhiều nguyên nhân dẫn tới tình trạng bong bóng bất động sản. Trong đó phải kể đến những nguyên nhân cơ bản sau:

Thứ nhất là sự tăng trưởng vượt ngưỡng GDP. Đúc kết từ bong bóng bất động sản năm 2008, các chuyên gia đã chỉ ra nguyên nhân của tình trạng này là do sự tăng trưởng của GDP vượt ngưỡng. Tức là thu nhập của người dân bỗng nhiên tăng nhanh khiến nhiều người muốn tham gia đầu tư bất động sản. Các hình thức tham gia đầu tư có thể là cất trữ, kinh doanh, trao chuyển hay thậm chí là đầu cơ.

Thứ hai là chính sách vay tín dụng được nới lỏng. Việc nới lỏng chính sách vay tín dụng giúp nhiều người có thể vay được nguồn vốn đầu tư từ ngân hàng. Việc cho vay dưới mức lãi suất chuẩn khiến nhiều người vay và sử dụng sai mục đích.

Thứ ba là thị trường mất cân đối trong phát triển. Tình trạng mất cân đối giữa nguồn cung - cầu tại thị trường bất động sản chính là nguyên nhân khiến bong bóng có thể xảy ra. Khi nhu cầu mua nhiều nhưng nguồn cung không đủ khiến tình trạng khan hàng diễn ra. Đồng thời khiến tình trạng giá bất động sản bị đẩy lên cao và thổi bùng giá trị của sản phẩm.

Thứ tư là thị trường bất động sản bị nhiễu loạn. Tình trạng thị trường bất động sản xuất hiện nhiều môi giới, cò đất, nhà đầu tư thứ cấp khiến giá bất động sản tăng. Bên cạnh đó, giới đầu cơ chuyên nghiệp đứng ra tạo sóng khiến giá nhảy vọt và trục lợi, kiếm lời từ việc đầu tư lướt sóng. Vì thế tình trạng bong bóng ngày càng căng và "nổ" như năm 2008 là điều dễ hiểu nếu không tỉnh táo.

Thứ năm là chính sách quản lý còn chưa chặt chẽ. Chính sách quản lý bất động sản thời kỳ bong bóng 2008 còn khá lỏng lẻo. Các cơ quan chưa sử dụng kịp thời công cụ về thuế, tín dụng; kế hoạch phát triển đất, đô thị chưa rõ ràng. Do đó khi nhận thấy bong bóng đã sắp "nổ", việc điều chỉnh và quản lý không còn kịp.

PV: Thị trường bất động sản phát triển nóng, bị thổi giá lên cao sẽ tác động tiêu cực đến nền kinh tế như thế nào, thưa luật sư? 

Luật sư Đặng Văn Cường: Tình trạng sốt đất đang diễn ra ở khắp nơi có thể dẫn đến nhiều hệ lụy tiêu cực, thiệt hại cho nền kinh tế cũng như chính sách phát triển nhà ở cho đa số người dân cần nhà ở thực.

Phản ánh từ đầu năm 2021, tại nhiều địa phương xuất hiện những cơn sốt đất bất thường. Thậm chí, một số nhà đầu tư, người môi giới bất động sản lợi dụng các thông tin về quy hoạch; việc ban hành bảng giá đất mới; việc sáp nhập, nâng cấp đơn vị hành chính… để tung tin đồn thổi, mua đi bán lại bất động sản, lôi kéo người dân tham gia giao dịch bất động sản, từ đó, đẩy giá bất động sản lên cao để trục lợi. Trong đó, nhiều giao dịch bất động sản như quyền sử dụng đất, nhà ở chưa bảo đảm điều kiện pháp lý cũng được đưa vào kinh doanh, giao dịch. Chẳng những nhà đầu tư nhỏ bị chôn vốn, mất vốn, gánh nợ ngân hàng, mà còn để lại những khu đất bỏ hoang, làm xáo trộn đời sống kinh tế - xã hội của cả khu vực. 

Vì vậy, cần thiết phải có những giải pháp ngăn chặn sự hình thành của bong bóng bất động sản như:

- Nhà đầu tư thường xuyên theo dõi, nắm bắt thông tin, tình hình, diễn biến của thị trường, tránh tâm lý đám đông.

- Địa phương thu hồi các dự án bỏ hoang, thực hiện các biện pháp tài chính để bình ổn thị trường. Không để xảy ra tình trạng sốt giá và “môi giới ảo” trên địa bàn.

- Thường xuyên bổ sung thông tin, rà soát công tác quy hoạch khu công nghiệp, đô thị, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

- Tăng cường kiểm tra, thanh tra, giám sát toàn diện tình hình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc cho thuê đất, giao đất, cấp sổ đỏ trên địa bàn.

PV: Theo luật sư, vai trò, trách nhiệm của các cơ quan quản lý Nhà nước trong việc quản lý thị trường bất động sản được thể hiện ở những góc độ nào? 

Luật sư Đặng Văn Cường: Bất động sản được định nghĩa theo Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; và tài sản khác theo quy định của pháp luật. Bất động sản là tài sản quý giá, thiết yếu và không thể thay thế trong đời sống con người.

Quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động của các cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật trong việc xây dựng và tổ chức thực hiện trên thực tế các chính sách của Nhà nước về lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Vai trò quản lý của Nhà nước là rất quan trọng, có thể thể hiện ở những khía cạnh sau:

- Nhà nước xây dựng, ban hành một hệ thống pháp luật nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc ra đời và hoạt động của thị trường bất động sản.

- Nhà nước xây dựng chiến lược về nhà ở, xây dựng, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất nhằm tạo lập một lượng bất động sản đất đai hàng hóa để đáp ứng nhu cầu của xã hội.

- Nhà nước thành lập cơ chế kiểm soát hoạt động của thị trường bất động sản thông qua việc quy định điều kiện, năng lực tài chính, giấy phép kinh doanh của các chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản; quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án; quy định về điều kiện để bất động sản được tham gia trên thị trường; ban hành các quy chế pháp lý để thành lập và hoạt động các tổ chức trung gian hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản như: Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản.

- Xây dựng, củng cố và hoàn thiện hệ thống bộ máy cơ quan quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản. Quy định pháp luật về quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản được thể hiện trong khá nhiều các văn bản pháp luật, trong đó quan trọng nhất là Luật Đất Đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư… và hàng loạt các văn bản hướng dẫn. Những văn bản này điều chỉnh từ giai đoạn giao đất, cho thuê đất, xây dựng, tạo lập bất động sản đến giao dịch trên thị trường và bảo hộ tài sản là bất động sản.  

PV: Trong thời điểm dịch bệnh đang diễn biến phức tạp như hiện nay, cần có những lưu ý gì đối với thị trường bất động sản? 

Luật sư Đặng Văn Cường: Mặc dù còn nhiều khó khăn, thách thức do dịch bệnh Covid-19 nhưng triển vọng về thị trường bất động sản vẫn đang có nhiều dấu hiệu tích cực. Theo góc nhìn lạc quan, có thế thấy dịch bệnh cũng mang đến nhiều bài học kinh nghiệm quý giá cho các nhà đầu tư bất động sản.

Đánh giá về những tác động của đại dịch Covid-19 lên phân khúc bất động sản nhà ở, các chuyên gia nhận định, trên bình diện vĩ mô, hoàn toàn có thể nhận thấy một số những mặt tích cực mà đại dịch có thể mang tới. Tại Việt Nam, các đô thị lớn như TP.HCM, Bình Dương, Hà Nội có mật độ quy hoạch hóa cao, vì vậy, khi dịch bệnh bùng phát thì tốc độ lây lan rất nhanh, ảnh hưởng sâu sắc tới đời sống hằng ngày. Do đó, về mặt tích cực thì sau đại dịch, các nhà quy hoạch đô thị sẽ có cơ hội nhìn lại cách phát triển quy hoạch thế nào là hiệu quả nhất.

Mặt tích cực thứ hai là qua dịch bệnh này, các nhà hoạch định kinh tế nói chung, các nhà phát triển bất động sản nói riêng sẽ có cơ hội nhìn nhận lại chiến lược chung dài hạn. Vì bất cứ chu kỳ hoạt động kinh tế nào cũng có suy và thịnh; suy có thể vì khủng hoảng kinh tế, chiến tranh, dịch bệnh…

Đặc biệt, dịch bệnh sẽ là một trong những điều mà các nhà hoạch định kinh tế đặc biệt là ở tầm quốc gia cần xem xét cho định hướng phát triển của các ngành kinh tế khi có sự cố xảy ra. Riêng đối với những nhà phát triển bất động sản, đây là bài học để họ cân nhắc, nhìn lại trong những trường hợp bất khả kháng xảy ra thì sức đề kháng của mình ở đâu và cần làm như thế nào để tránh tình trạng kiệt quệ, khó có thể vực dậy được.

PV: Vậy theo luật sư, giải pháp nào để kiểm soát tốt thị trường bất động sản, phát huy giá trị tích cực của loại tài sản đặc biệt này đối với nền kinh tế trong thời gian tới? 

Luật sư Đặng Văn Cường: Về phía doanh nghiệp, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện nghiêm túc các trình tự, thủ tục đầu tư, nhất là các thủ tục về giao đất, đầu tư xây dựng để các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản do các doanh nghiệp thực hiện bảo đảm đầy đủ tính pháp lý, tuân thủ các quy định về đầu tư xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản.

Trong thời gian tới, quan tâm đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở phải bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, bảo đảm tính pháp lý và thực hiện việc kinh doanh, giao dịch kinh doanh bất động sản đúng quy định. 

Về phía cơ quan Nhà nước, cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý kịp thời các vi phạm trong đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Các cơ quan quản lý Nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản tại các địa phương cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về trình tự thủ tục đầu tư; về huy động vốn và mua bán, chuyển nhượng của các chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới để quản lý tốt thị trường. Kiểm tra thường xuyên các sàn giao dịch bất động sản, kịp thời phát hiện và uốn nắn các sai phạm về giao dịch, mua bán, thực hiện các dịch vụ trong kinh doanh bất động sản. Kiên quyết xử lý những sàn giao dịch bất động sản cố tình vi phạm pháp luật trong giao dịch và những hành vi gian dối, “làm giá” gây mất ổn định thị trường.

Ngoài ra, cần hoàn thiện môi trường thể chế thị trường bất động sản thông qua nghiên cứu ban hành bổ sung một số cơ chế, chính sách hỗ trợ tài chính để phát triển quỹ nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội. Khắc phục tình trạng hỗ trợ, ưu đãi trung gian thông qua doanh nghiệp bằng các biện pháp hỗ trợ trực tiếp cho các đối tượng chính sách xã hội gặp khó khăn về chỗ ở. Bên cạnh việc đẩy mạnh phát triển quỹ nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật hiện hành, cần tăng cường các biện pháp hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách cho người nghèo, người thu nhập thấp để giúp họ cải thiện nhà ở, đảm bảo công bằng xã hội. Sớm nghiên cứu, ban hành các văn bản hướng dẫn liên quan đến công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, cấp chứng chỉ về môi giới, định giá và quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản theo hướng khuyến khích nhiều tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia trong lĩnh vực này.

Bên cạnh đó, cần có biện pháp thích hợp để hạn chế đầu cơ và khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản theo hướng bắt buộc các chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản phải nộp thuế tài sản, điều chỉnh giảm tiền sử dụng đất phải nộp khi giao đất nhưng tăng thuế nhà đất đóng hàng tháng (hoặc hàng năm). Việc hạn chế đầu cơ bất động sản sẽ góp phần tăng cung hàng hóa cho thị trường, giảm tình trạng đầu cơ, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh.

PV: Xin cảm ơn luật sư!