Vi phạm quy định về kinh doanh BĐS có thể bị phạt lên đến 1 tỉ đồng

Theo Nghị định 16 vừa có hiệu lực chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản (BĐS); Chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS huy động vốn không đúng quy định có thể bị xử phạt lên đến 1 tỉ đồng.

Cụ thể, phạt tiền từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có một trong các hành vi sau đây: Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng thủ tục quy định; Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định; Huy động vốn không đúng quy định; Sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết.

Mức phạt trên cũng áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án, bên nhận chuyển nhượng không phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc không đủ năng lực tài chính theo quy định thì xử phạt theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Ngoài ra, hành vi bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài (đối với trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô) hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu hoặc chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan có thẩm quyền đưa công trình nhà ở, công trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định cũng sẽ chịu mức xử phạt tương tự.

Chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu công trình xây dựng, nhà ở bị phạt 120-160 triệu đồng nếu ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà, công trình xây dựng mà không gắn quyền sử dụng đất; Không thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).

Theo nghị định này, sẽ bị phạt từ 400-600 triệu đồng với trường hợp chủ đầu tư triển khai xây dựng dự án kinh doanh BĐS, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà không có hợp đồng với ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.

Về vấn đề huy động vốn, mua bán tài sản khi chưa đủ điều kiện pháp lý tại nhiều dự án BĐS, Luật sư Vũ Văn Biên – Trưởng đại diện văn phòng Luật An Phước từng cho rằng, theo quy định của pháp Luật, hiện nay chỉ có 2 trường hợp được huy động vốn là tổ chức tài chính và Công ty tăng vốn thông qua bán cổ phần, trái phiếu, hơn nữa các Công ty muốn huy động được vốn còn phải tuân thủ rất nhiều thủ tục chặt chẽ và được sự chấp thuận của Ủy ban chứng khoán.

Về mặt bản chất các Công ty này đang huy động vốn đầu tư vào các dự án Tập đoàn này đang triển khai. Tuy nhiên, theo Luật đầu tư thì việc đầu tư chỉ được thực hiện tại một dự án đã đủ điều kiện pháp lý.

Luật sư Vũ Văn Biên phân tích, như vậy, rõ ràng việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng cũng là một hoạt động kinh doanh bất động sản chứ không phải kinh doanh bất động sản chỉ có hình thức “mua” và “bán”. Do đó, ngay cả khi nhà đầu tư huy động vốn bằng hình thức ký kết hợp đồng góp vốn thì cũng phải đáp ứng các điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như đã nêu ở trên.

Ngoài ra, nếu các dự án này chưa đủ điều kiện pháp lý đã thực hiện việc huy động vốn đầu tư, thì có thể thấy rõ dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Theo Bộ luật Hình sự, lừa đảo chiếm đoạt tài sản là hành vi của tội phạm dùng thủ đoạn gian dối để chủ sở hữu, người quản lý tài sản tin và giao tài sản cho tội phạm để chiếm đoạt tài sản đó. Luật sư Vũ Văn Biên phân tích.

Trước đó, để quản lý chặt chẽ các dự án có dấu hiệu “bán lúa non”, Bộ Xây dựng vừa ban hành công văn số 2096/BXD-QLN quy định về thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê; yêu cầu các địa phương tăng cường quản lý, giám sát việc thực hiện các quy định về giao dịch bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai. 

Cụ thể, Bộ Xây dựng lưu ý một số nội dung sau: Điều kiện khi đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh theo quy định tại điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản; Thực hiện thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê, mua; Việc bảo lãnh, thanh toán trong bán, cho thuê bất động sản. Ngoài ra còn có việc thế chấp, điều kiện thế chấp; giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch đối với trường hợp không bắt buộc phải có giấy chứng nhận theo Điều 72 Nghị định số 99.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị UBND các tỉnh, TP trực thuộc Trung ương tổng hợp báo cáo kết quả, tình hình thực hiện quy định về thông báo nhà, ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Yêu cầu các nội dung trên phải gửi trước ngày 15/6.

Căn cứ tại Quyết định 406/QĐ-TTg phê duyệt danh mục dịch vụ công trực tuyến tích hợp, cung cấp trên cổng thông tin dịch vụ công quốc gia năm 2021, Bộ Xây dựng được giao chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan nghiên cứu, xây dựng, tích hợp cung cấp trên Cổng dịch vụ công quốc gia đối với dịch vụ công về thủ tục hành chính: “Thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua”.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các cơ quan chức năng thực hiện việc kiểm tra, rà soát và thực hiện nghiêm các quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP về trình tự, thủ tục, điều kiện đối với các giao dịch bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai trên địa bàn.