Sửa đổi luật để thúc đẩy thị trường bất động sản tăng tốc, bứt phá

VNREA tổ chức Hội nghị Góp ý sửa đổi Luật Đất đai - Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản

Nhằm đóng góp một cách chủ động, hiệu quả, thiết thực vào việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản hiện hành năm 2022 - đạo luật liên quan mật thiết tới hoạt động của các hội viên, của thị trường bất động sản, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam ngày 28/3 đã tổ chức Hội nghị góp ý sửa đổi chính sách, pháp luật để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản; thảo luận về những ý kiến đóng góp của doanh nghiệp, nêu những nội dung cụ thể về khó khăn vướng mắc trong lĩnh vực đất đai, bất động sản.

Phát biểu tại hội nghị, ông Nguyễn Văn Khôi, Phó chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, đất đai là yếu tố quan trọng đóng vai trò chi phối các hoạt động của thị trường bất động sản, do đó, cần hoàn chỉnh khung pháp lý để quản lý phát triển bất động sản đa công năng. Trong đó, cần sửa đổi đồng bộ giữa các luật như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật chuyên ngành nói chung.

Ông Nguyễn Văn Khôi đề nghị, cần xem xét để tạo điều kiện cho bất động sản du lịch phát triển, đưa ngành du lịch trở thành ngành mũi nhọn cho nền kinh tế; phát triển bất động sản công nghiệp và nhà ở công nhân góp phần thực hiện công nghiệp hóa; mở ra hướng mới cho bất động sản nông nghiệp, lâm nghiệp sinh thái và phát triển nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ... Cùng với đó là các cơ chế, chính sách để cân bằng ổn định kinh tế vĩ mô và tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển an toàn, bền vững, thu hút đầu tư, nâng cao chất lượng kinh doanh bất động sản. 

Nhìn nhận về một số vướng mắc hiện nay của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Phó giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, còn có sự chồng chéo giữa Luật Đất đai và Luật Đấu thầu. Cụ thể, về hình thức giao đất sau khi trúng đấu thầu dự án, về thời điểm giao đất, định giá đất sau khi trúng đấu thầu. Bên cạnh đó là vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở, có thể kể đến điển hình là sản phẩm bất động sản du lịch chưa được định danh rõ ràng.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia lưu ý đến vấn đề bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi đất. Trong đó, vấn đề về bồi thường và hỗ trợ tái định cư hiện khó thực hiện là do phương án tính giá đất với mức giá 5 năm mới thay đổi 1 lần trong khi thực tế kinh tế xã hội thay đổi rất nhanh. Do đó, cần đẩy nhanh chu kỳ thay đổi giá đất và hệ số liên quan. Ngoài ra, cần xem lại thẩm quyền ban hành khung giá đất, bảng giá đất. Hiện nay, chính quyền địa phương đang thực hiện thủ tục này. TS. Cấn Văn Lực cũng đề xuất nên thuê cơ quan định giá đất độc lập.

PGS.TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội, Uỷ viên Uỷ ban Tài chính ngân sách Quốc hội chia sẻ, đóng góp ý kiến dựa trên 2 quan điểm. Thứ nhất, từ trước đến nay, nhiều quy định của luật pháp đang can thiệp quá sâu vào các đơn vị kinh doanh, phân phối trên thị trường nên các luật hiện nay cần phải sử dụng nhiều hơn công cụ thị trường, giảm công cụ hành chính. Thứ hai, học hỏi kinh nghiệm từ thế giới. Những gì thế giới làm được mà chúng ta chưa làm được thì chúng ta tiếp cận dần, không nên quay lưng lại với xu thế chung.

Về Luật Đất đai, theo PGS.TS Hoàng Văn Cường, tất cả những vấn đề nổi cộm hiện nay đều đến từ vấn đề tài chính đất đai. Có 2 vấn đề là về giá và thuế. Về giá, câu hỏi đặt ra là giá hiện nay có đúng thực tế hay không, đã đúng giá thị trường hay chưa? Giá phải làm sao khiến cả bên mua và bên bán đều phải thoả mãn? Nhưng giá lại đang sử dụng công cụ hành chính để quy định như khung giá, bảng giá, một khi còn khung bảng giá Nhà nước ấn định thì không bao giờ thay đổi được. Về thuế, hiện chưa có công cụ rõ ràng về thuế nên mới phải dùng biện pháp hành chính để cấm nhiều hoạt động.

Về Luật Kinh doanh bất động sản, đã có nhiều thứ quy định rồi, Luật càng cụ thể thì càng khó khăn. Luật pháp là tăng quyền cho người thực thi, người thực thi phải sử dụng các công cụ Luật để hỗ trợ các chủ đầu tư.

Về Luật Nhà ở, hiện quy định chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải dành 20% cho NƠXH là vô cùng bất cập, không khác gì “bia kèm lạc”. Quy định này xuất phát từ mong muốn sự công bằng trong cuộc sống, để người nghèo cũng sống như người giàu, nhưng đây là điều không thể.

Dựa trên các bài tham luận ý kiến từ các doanh nghiệp về sửa đổi góp ý luật liên quan đến thị trường bất động sản nói chung, bất động sản du lịch, bất động sản công nghiệp nói riêng. Hiệp hội tiếp thu và đưa vào báo cáo tổng hợp chung; gửi tới các bộ ngành liên quan gửi và Chính phủ.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng đã ban hành công văn gửi tới các Phó Chủ tịch Hiệp hội, các tổ chức, đơn vị tư vấn… để lấy ý kiến góp ý sửa đổi luật liên quan đến thị trường bất động sản Việt Nam.

Công văn số 32/CV-HHBĐSVN do Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi ký được gửi tới các đồng chí Phó Chủ tịch VNREA, các tổ chức, đơn vị tư vấn đầu tư, kinh doanh, quản lý dịch vụ liên quan đến thị trường bất động sản Việt Nam.

VNREA cho biết, hiện nay, các bộ, ban, ngành Trung ương đang nghiên cứu, sửa đổi các Luật: Luật Nhà ở ngày 25/11/2014; Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25/12/2014; Luật Đất đai ngày 29/11/2013. Theo chương trình làm việc của Quốc hội dự kiến sẽ thông qua các luật sửa đổi, bổ sung trong kỳ họp tháng 10/2022.

Sửa đổi Luật để thúc đẩy thị trường Bất động sản tăng tốc, bứt phá

Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đóng một vai trò hết sức quan trọng, là kim chỉ nam cho các văn bản pháp lý liên quan, làm nền tảng cho các hoạt động diễn ra trên thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, đơn cử, đối với Luật Đất đai, sau hơn 7 năm triển khai, nhiều điểm bất cập, chồng chéo và không theo kịp thực tiễn phát triển thị trường đã dẫn đến những nút thắt về pháp lý, kìm hãm nguồn lực phát triển kéo dài trong nhiều năm qua. Điều này đòi hỏi sự xem xét, đánh giá một cách toàn diện trên góc nhìn tổng thể và dài hạn để có những giải pháp điều chỉnh phù hợp, nhất quán.

Đặc biệt, trong giai đoạn công nghệ số phát triển như vũ bão hiện nay, chắc chắn sẽ xuất hiện thêm nhiều hình thức sở hữu mới mà Luật chỉnh sửa cần có tầm nhìn trước và đưa vào quy định nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên, giúp thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch và hiệu quả.

Đại diện một số doanh nghiệp cũng có những kiến nghị các chính sách liên quan đến phát triển nhà ở xã hội. Giai đoạn trước mắt, đối với các khu đất do chủ đầu tư tự tạo lập có thể được quyền lựa chọn phương án bố trí bằng đất tại khu vực phù hợp hoặc bằng tiền mà không phân biệt quy mô khu đất, dự án. Về lâu dài, trong chiến lược phát triển nhà ở, Nhà nước nên có các quỹ đất sạch quy hoạch khu vực xây dựng và giao cho cơ quan quản lý kinh doanh nhà cấp tỉnh làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội.

Có thể nói, chỉnh sửa Luật là nhiệm vụ hết sức quan trọng cần được cân nhắc và tính toán kỹ. Nhưng trên hết và xuyên suốt, các sửa đổi phải đảm bảo được tính hợp lý khi áp dụng vào thực tiễn với mục tiêu giải phóng nguồn lực đất đai phục vụ cho công cuộc phát triển kinh tế - xã hội một cách hiệu quả nhất.

Chúng ta đang bước vào một giai đoạn phát triển có sức cạnh tranh rất cao đòi hỏi sự tăng tốc, bứt phá, năng động, linh hoạt và chuyên nghiệp của các bên tham gia vào thị trường, đặc biệt là các doanh nghiệp đang đối mặt với khó khăn “kép” do ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19 kéo dài.

Việc sửa đổi Luật đất đai nói chung và sửa đổi các vướng mắc trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản nói riêng một cách kịp thời sẽ giúp khơi thông và tăng thêm nguồn lực cho các doanh nghiệp vượt qua được giai đoạn khó khăn và phát triển bền vững hơn trong tương lai./.