Sau sáp nhập, không gian phát triển lớn hơn nhưng không có nghĩa cấp phép ồ ạt

Sức bật từ không gian phát triển mới

Nhằm sắp xếp, tinh gọn tổ chức bộ máy của hệ thống chính trị, giảm bớt đầu mối, nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động, tại Kết luận 127-KL/TW ngày 28/2/2025, Bộ Chính trị đã giao Đảng ủy Chính phủ chủ trì nghiên cứu, xây dựng đề án sáp nhập một số đơn vị hành chính cấp tỉnh, không tổ chức cấp huyện, tiếp tục sáp nhập đơn vị hành chính cấp xã.

Ngày 11/3, Ban Thường vụ Đảng ủy Chính phủ đã thống nhất báo cáo Bộ Chính trị đề án sắp xếp để giảm 50% số tỉnh, thành và khoảng 60 - 70% số đơn vị hành chính cấp cơ sở (cấp xã) so với hiện nay. Sau khi Bộ Chính trị cho ý kiến lần thứ hai vào ngày 14/3, Chính phủ sẽ tiếp tục tiếp thu, lấy ý kiến các tỉnh ủy, thành ủy, các cơ quan để hoàn thiện.

Theo kế hoạch, đề án sáp nhập tỉnh, bỏ cấp huyện và sáp nhập các xã sẽ được hoàn thành trước ngày 7/4, để trình Trung ương xem xét, quyết định vào trung tuần tháng 4.

Việc sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh và bỏ cấp huyện không chỉ là chính sách quyết định về mặt hành chính mà còn tác động trực tiếp đến nhiều lĩnh vực kinh tế - xã hội, trong đó có thị trường bất động sản.

Theo các chuyên gia, sau sáp nhập, thị trường bất động sản sẽ có sự biến động mạnh khi quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại các địa phương có sự thay đổi trên cơ sở hình thành các trung tâm hành chính, kinh tế mới.

"Thị trường đón nhận động lực từ những không gian phát triển đô thị mới rộng lớn hơn so với trước đây, tạo điều kiện cho các dự án mới hình thành, kích thích sự dịch chuyển dân cư và nhu cầu đầu tư. Đặc biệt, sau sáp nhập, khi một khu vực được chọn làm tỉnh lỵ - trung tâm hành chính mới của tỉnh, nhà đầu tư sẽ tìm về, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển sôi động", GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh.

Cũng theo chuyên gia, sự hợp nhất về quy mô, nguồn lực và tiềm năng sẽ giúp các địa phương phát triển các ngành kinh tế mũi nhọn và tạo ra nhiều cơ hội việc làm. Điều này sẽ kéo theo sự gia tăng nhu cầu về nhà ở, văn phòng, mặt bằng kinh doanh và các loại hình bất động sản khác, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. 

Mặt khác, điều chỉnh lại địa giới các tỉnh theo hướng rộng lớn hơn sẽ khiến các tỉnh buộc phải có những thay đổi trong quy hoạch. Không chỉ quy hoạch đất đai mà quy hoạch cơ sở hạ tầng, gồm hạ tầng giao thông, hạ tầng kinh tế, hạ tầng xã hội… cũng sẽ phải tính toán lại.

"Quy hoạch là nền tảng của phát triển đô thị và là đầu kéo thu hút đầu tư. Các quy hoạch mới sẽ tái định hình các vùng đô thị, tạo cơ hội lớn cho thị trường bất động sản phát triển và thúc đẩy đô thị hoá", GS.TSKH. Đặng Hùng Võ nhận định và dự báo, ở những khu vực này, giá bất động sản sẽ có chiều hướng tăng dựa trên nhu cầu phát triển.

Cơ hội đi liền với thách thức

Trên thực tế, dù chưa có đề án chính thức về việc sáp nhập tỉnh, nhiều khu vực, giá bất động sản đã có dấu hiệu tăng nóng, đơn cử như khu vực Quảng Nam, Đà Nẵng. Nhiều thông tin cho rằng 2 địa phương này sẽ được sáp nhập với nhau, do đó không ít người đã nhân cơ hội đẩy giá, tạo sốt ảo trên thị trường.

Trên các hội nhóm chuyên bất động sản Quảng Nam, Đà Nẵng, môi giới đăng tin gom đất với số lượng lớn khiến nhiều người thấp thỏm. Nổi bật là khu vực Điện Nam - Điện Ngọc (thị xã Điện Bàn, Quảng Nam, giáp ranh phía Nam TP. Đà Nẵng).

Theo phản ánh của báo chí, khu vực Điện Nam - Điện Ngọc thời gian gần đây đang chứng kiến đà tăng giá mạnh. Giá đất nền khu vực này đang dao động từ 13 - 14 triệu đồng/m2, tăng 5 - 10% so với thời điểm cuối năm 2024.

Thực tế, các cơn sốt giá bất động sản trước thông tin sáp nhập địa giới hành chính tỉnh cũng đã nhiều lần xuất hiện trong quá khứ. Điển hình là việc sáp nhập Hà Tây vào Hà Nội năm 2008.

Với kỳ vọng mở rộng không gian phát triển, tăng cường liên kết vùng đã đẩy giá bất động sản ở Hà Tây thời điểm đó lên cao chóng mặt. Hàng loạt dự án được cấp phép ồ ạt, nhưng sau đó, không ít dự án rơi vào tình trạng bỏ hoang. Đến nay, nhiều dự án vẫn trong tình trạng "đắp chiếu" chưa biết ngày về đích.

Tương tự, việc Mê Linh (Vĩnh Phúc) sáp nhập với Hà Nội cũng tạo ra cơn sốt đất ảo thời điểm đó. Nhiều nhà đầu tư đổ xô vào mua đất với hy vọng giá sẽ tăng vọt. Tuy nhiên, khi thị trường hạ nhiệt, nhiều người đã phải gánh chịu thua lỗ nặng nề, ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Trước những bài học từ việc sáp nhập trước đây, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ cho rằng, để câu chuyện sáp nhập ở thời điểm hiện tại thực sự mở ra không gian phát triển mới cho thị trường bất động sản thay vì đem đến những thách thức khiến thị trường phát triển nóng, Nhà nước cần quản lý chặt chẽ câu chuyện quy hoạch và cấp phép dự án.

Theo đó, cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về quy hoạch, hạ tầng và nguồn lực để đáp ứng nhu cầu phát triển của các địa phương sau khi sáp nhập. Phải đảm bảo việc sáp nhập địa giới các tỉnh đi kèm với quy hoạch và phát triển hạ tầng đồng bộ. Tránh tình trạng quy hoạch thiếu bài bản, hạ tầng phát triển manh mún.

Cùng với đó, việc công khai, minh bạch thông tin về quy hoạch cũng rất quan trọng, nhằm giúp người dân và nhà đầu tư có cái nhìn khách quan, không bị cuốn theo những tin đồn sai lệch.

"Sau sáp nhập, không gian phát triển cho thị trường bất động sản sẽ rộng lớn hơn nhưng không có nghĩa, các địa phương cấp phép dự án ồ ạt, thiếu kiểm soát. Bởi điều này có thể dẫn đến tình trạng dư thừa nguồn cung, gây lãng phí và ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị", GS. Võ nhận định và cho rằng quy hoạch thay đổi sẽ khiến kế hoạch sử đất thay đổi nên các địa phương cần phải bố trí lại nguồn lực phù hợp.

Cũng theo chuyên gia, các địa phương sau sáp nhập cần có các chính sách, quy định phù hợp để kiểm soát giá cả, tránh tình trạng đầu cơ, thổi giá, đảm bảo sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường.

"Giá bất động sản tăng nhưng phải gắn với câu chuyện phát triển dài hạn, chứ không phải tăng nóng trong ngắn hạn để phục vụ cho giới đầu cơ", nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh./.