Thị trường bất động sản vẫn "đau đầu" với câu chuyện "niềm tin"

Thị trường bất động sản vẫn "chật vật" lấy lại niềm tin

Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang phải đối mặt với tình trạng suy giảm niềm tin từ phía nhà đầu tư và người mua. Điều này được thể hiện rõ qua 3 nội dung, đầu tiên là sự sụt giảm khoản tiền người mua trả trước, tính chung cả năm 2024 giảm 6% so với cuối năm 2023. Báo cáo từ VIS Rating cho rằng, con số này phản ánh sự chững lại trong tốc độ bán hàng và thu tiền từ khách, đồng thời cho thấy nhu cầu thị trường vẫn yếu và áp lực thanh khoản chưa giảm bớt. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc niềm tin của nhà đầu tư với thị trường bất động sản chưa hoàn toàn phục hồi. Áp lực thanh khoản vì thế vẫn tiếp tục đè nặng lên các doanh nghiệp.

Một số ý kiến cho rằng, nguyên nhân còn đến từ các quy định mới về đặt cọc và thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, quy định mức tiền đặt cọc tối đa là 5% giá bán, thay vì không có giới hạn như trước đây. Điều này khiến dòng tiền tự thân của doanh nghiệp bị suy yếu, buộc nhiều công ty phải tìm đến nguồn vốn vay để bù đắp chi phí vận hành và triển khai dự án.

Thứ hai, niềm tin lung lay từ thị trường vốn. Những tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản cũng chứng kiến một hiện tượng bất thường khi hàng loạt doanh nghiệp niêm yết đồng loạt thông báo hủy hoặc tạm hoãn kế hoạch phát hành cổ phiếu để huy động vốn. Không chỉ cổ phiếu, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng lâm vào cảnh "đìu hiu". Báo cáo của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy tháng 2/2025 ghi nhận sự "trầm lắng lịch sử" khi không một đợt phát hành mới nào được công bố. Đây là tín hiệu đáng lo ngại, phản ánh sự suy giảm niềm tin của cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư trước những rủi ro vĩ mô tiềm ẩn ngày càng gia tăng.

Áp lực đáo hạn trái phiếu quá lớn, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản, được xem là "thủ phạm" chính gây ra tình trạng này. Theo số liệu của VBMA, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2025 lên tới 192.267 tỷ đồng, trong đó riêng ngành bất động sản chiếm hơn 54% với con số 107.235 tỷ đồng.

Ngoài ra, thị trường trước đó cũng đã ghi nhận phản ứng tiêu cực từ nhà đầu tư khi doanh nghiệp công bố kế hoạch phát hành thêm cổ phiếu, vì lo ngại giá cổ phiếu gặp áp lực giảm. Điển hình là câu chuyện cổ phiếu DXG của Đất Xanh từng bị bán tháo vào cuối năm ngoái, khi công bố kế hoạch chào bán hơn 150 triệu cổ phiếu. Điều này cho thấy các nhà đầu tư vẫn đang rất "nhạy cảm" với các thông tin phát hành thêm, đặc biệt là với ngành bất động sản.

Thứ ba là hiện tượng giá bất động sản tăng phi mã đang bào mòn niềm tin của người dân vào thị trường, kéo theo hàng loạt hệ lụy. Theo tính toán của Hội Môi giới bất động sản (VARS), tâm lý chờ đợi đang lan rộng khi mà từ năm 2023 đến 2024, số năm thu nhập trung bình của một hộ gia đình tại Việt Nam để mua nhà đã chạm ngưỡng 23,7 năm. Con số này cao hơn đáng kể so với mức trung bình 14,6 năm của thế giới, cho thấy sự bất hợp lý của giá nhà đất trong nước.

Như vậy, khi niềm tin suy giảm và vẫn chưa thể lấy lại hoàn toàn, thị trường bất động sản sẽ đối mặt với nguy cơ suy giảm giao dịch, khó khăn trong huy động vốn của doanh nghiệp và nếu không có các biện pháp lành mạnh hóa kịp thời, thị trường hoàn toàn có thể đối diện với nguy cơ đứng bánh. Đã đến lúc cần có những động thái mạnh mẽ để điều chỉnh giá nhà đất, tạo điều kiện để thị trường thực sự sôi động trở lại, theo hướng bền vững. Điều này không chỉ giúp người dân hiện thực hóa giấc mơ an cư, giảm bớt gánh nặng tài chính cho nhà đầu tư mà còn giúp doanh nghiệp giải quyết bài toán hàng tồn kho, khơi thông dòng vốn.

"Đánh cược" vào sự phục hồi năm nay

Giữa bối cảnh thị trường bất động sản còn đối diện với không ít khó khăn, câu chuyện về sự phục hồi của thị trường trong năm 2025 đang trở thành đề tài được quan tâm. Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, việc giải quyết các vấn đề tồn đọng của thị trường bất động sản trong năm 2025 là một nhiệm vụ không hề dễ dàng. Pháp lý của nhiều dự án bất động sản vẫn chưa được tháo gỡ, lượng trái phiếu doanh nghiệp đến kỳ trả lãi/gốc vẫn lớn và những yếu tố này đang tạo ra rào cản lớn cho sự phục hồi của thị trường.

Cùng với đó, tại Kỳ họp thứ 8 Quốc hội khoá XV, các đại biểu Quốc hội đã thảo luận và đưa ra nhiều giải pháp để "cản" đà tăng giá của bất động sản nhà ở. Trong đó, giải pháp phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội, song song phát triển nhà ở vừa túi tiền được đánh giá là một trong những giải pháp quan trọng để giải quyết nguồn cung cho thị trường, hạ giá bán để người có thu nhập trung bình, thấp có cơ hội sở hữu nhà. Tuy nhiên, đề án 1 triệu căn nhà xã hội cũng chưa thể một sớm một chiều có thể hoàn thành về đích.

Ở góc độ nghiên cứu thị trường, ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc, Chuyên gia Phân tích Cấp cao VIS Rating cho rằng, các chính sách mới sẽ giúp giải quyết những nút thắt pháp lý cũng như việc hoàn thiện quy hoạch tỉnh, thành phố, từ đó thúc đẩy hoạt động phát triển dự án và tăng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2025.

Đối với phía cầu, có một số yếu tố hỗ trợ cho nhu cầu bất động sản ở Việt Nam, vì với thu nhập của người dân được cải thiện thì nhu cầu đầu tư cũng như tích lũy tài sản của các nhà đầu tư cá nhân sẽ tăng lên và kênh bất động sản vẫn là một kênh thu hút nhu cầu đầu tư này. So với một số kênh khác như cổ phiếu hay trái phiếu, có diễn biến tương đối chậm hoặc thiếu ổn định, kênh bất động sản sẽ thu hút được nhu cầu đầu tư của các nhà đầu tư cá nhân trong ngắn hạn cũng như trung hạn.

Bên cạnh đó, việc phát triển cơ sở hạ tầng giao thông, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM trong năm 2025 sẽ có những bước hoàn thiện lớn ở rất nhiều dự án, đơn cử như các dự án về đường vành đai, dự án mở rộng các con đường mới, hoặc đặc biệt là những dự án giao thông công cộng như metro, một số dự án đã bắt đầu được đưa vào hoạt động vào cuối năm 2024, sẽ góp phần tiếp tục đẩy mạnh nhu cầu bất động sản tại các thành phố lớn.

Kết hợp những yếu tố như trên, doanh số bán hàng cũng như dòng tiền thu được từ người mua nhà của các chủ đầu tư bất động sản được kỳ vọng sẽ tăng trưởng tốt trong năm 2025, đặc biệt là tại các thành phố lớn.

Theo ghi nhận và nghiên cứu của VIS Rating, đối với một số chủ đầu tư bất động sản lớn đang niêm yết trên sàn chứng khoán, doanh số bán hàng dự kiến trong năm 2025 có thể tăng trưởng ở mức khoảng 25 - 50%, tập trung chủ yếu vào phân khúc nhà cao cấp tại các thành phố lớn. Đồng thời, tâm lý dần tích cực của người mua nhà cũng sẽ góp phần thúc đẩy nguồn cung nhà ở mới. Theo đó, các chủ đầu tư sẽ có thể cải thiện doanh số bán hàng và hiệu quả tài chính trong năm 2025./.