BĐS nghỉ dưỡng 2026: Phục hồi bền vững nhờ dòng tiền vận hành

Du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng có mối quan hệ cộng hưởng chặt chẽ, trong đó đà tăng trưởng của ngành du lịch luôn được xem là lực đẩy quan trọng cho phân khúc bất động sản này. Khi nhu cầu trải nghiệm và lưu trú gia tăng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có thêm dư địa phát triển. Ngược lại, nguồn cung dự án ngày càng đa dạng và chất lượng cũng góp phần nâng cao năng lực đón khách, gia tăng sức hút cho điểm đến và giá trị cho ngành du lịch. Do đó, triển vọng của bất động sản nghỉ dưỡng luôn gắn liền với đà tăng trưởng của ngành "công nghiệp không khói".

Sau quãng thời gian dài chịu tác động nặng nề từ đại dịch Covid-19, ngành du lịch Việt Nam đang chứng kiến sự phục hồi rõ nét. Theo dữ liệu từ Cục Du lịch quốc gia Việt Nam, năm 2025 Việt Nam đón khoảng 21,2 triệu lượt, tăng 20,4% so với năm 2024 và cao hơn 17,8% so với năm 2019 thời điểm trước dịch. Nhờ kết quả ấn tượng này, Việt Nam được Tổ chức Du lịch Liên hợp quốc (UN Tourism) xếp vào nhóm các quốc gia có tốc độ tăng trưởng du lịch quốc tế cao nhất thế giới, trong bối cảnh khu vực châu Á – Thái Bình Dương mới chỉ phục hồi khoảng 90% so với trước dịch.

Tín hiệu khả quan từ du lịch đang mở ra kỳ vọng mới cho bất động sản nghỉ dưỡng – phân khúc từng chịu tác động kéo dài sau giai đoạn trầm lắng của thị trường. Tuy vậy, quá trình phục hồi của phân khúc này được dự báo vẫn sẽ diễn ra thận trọng và có sự phân hóa giữa các khu vực, dự án.

Trao đổi với Reatimes, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group cho rằng, nguồn cung và sức cầu của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ cải thiện nhất định trong năm nay, song chỉ mang tính cục bộ, chưa diễn ra đồng đều trên diện rộng. Thanh khoản được dự báo tiếp tục tập trung tại các thị trường trọng điểm, sở hữu hạ tầng kết nối thuận lợi và có khả năng duy trì dòng khách ổn định.

Theo ông Thắng, trong bối cảnh thanh khoản toàn thị trường vẫn ở mức thấp và tâm lý nhà đầu tư còn thận trọng, lợi thế cạnh tranh sẽ nghiêng về những dự án chứng minh được hiệu quả khai thác thực tế. Cụ thể, các dự án có khả năng thu hút khách, duy trì công suất phòng ổn định và tạo ra dòng tiền bền vững sẽ có nhiều cơ hội bứt lên trong giai đoạn sàng lọc hiện nay.

- Trong bối cảnh ngành du lịch Việt Nam ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, ông đánh giá thế nào về mức độ phục hồi của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2025? Trên cơ sở đó, ông dự báo triển vọng của phân khúc này trong năm 2026 ra sao?

Ông Võ Hồng Thắng: Dù ngành du lịch ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực nhưng bức tranh bất động sản nghỉ dưỡng từ đầu năm 2025 đến nay vẫn chưa hồi phục như kỳ vọng.

Tính riêng trong năm 2025, nguồn cung sơ cấp phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận hơn 15.000 căn, tăng khoảng 4% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn duy trì ở mức thấp, sức cầu chung còn khá khiêm tốn khi tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 29% tổng nguồn cung. Giao dịch chủ yếu tập trung ở nhóm sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và gắn với các thương hiệu quản lý vận hành uy tín, điều này cho thấy dòng tiền đang có xu hướng "chọn lọc" thay vì quay lại diện rộng. Bên cạnh đó, các yếu tố then chốt như hiệu quả khai thác, cam kết lợi nhuận, khung pháp lý đối với từng loại hình sản phẩm nghỉ dưỡng vẫn cần thêm thời gian để hoàn thiện và kiểm chứng thực tế. Do đó, có thể nói rằng sự tăng trưởng của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trong giai đoạn này mới dừng ở mức cục bộ, chưa phản ánh sự phục hồi toàn diện.

Bước sang năm 2026, nếu du lịch Việt Nam tiếp tục duy trì được mức tăng trưởng ổn định, đặc biệt là sự cải thiện về lượng khách quốc tế, thời gian lưu trú và mức chi tiêu bình quân, thì hiệu quả khai thác tại các điểm đến trọng điểm có thể được nâng lên. Khi công suất phòng, doanh thu lưu trú và các dịch vụ bổ trợ cải thiện theo hướng bền vững hơn, điều này sẽ tạo ra nền tảng dòng tiền thực cho các dự án nghỉ dưỡng, qua đó từng bước củng cố niềm tin của nhà đầu tư. Tuy nhiên, quá trình này không diễn ra đồng đều, mà sẽ tập trung trước ở những thị trường đã hình thành hệ sinh thái du lịch hoàn chỉnh, có khả năng thu hút dòng khách ổn định quanh năm.

Tại các khu vực mà du lịch vẫn mang tính mùa vụ, thiếu các sản phẩm du lịch đặc thù, hiệu quả khai thác sẽ khó có sự cải thiện rõ nét trong ngắn hạn. Vì vậy, tôi cho rằng nguồn cung và sức cầu của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong năm nay sẽ ghi nhận sự cải thiện nhất định so với năm ngoái, song khó kỳ vọng vào những đột biến. Thanh khoản dự kiến tiếp tục tập trung tại một số thị trường trọng điểm, hạ tầng kết nối thuận lợi và có khả năng duy trì dòng khách ổn định, các khu vực còn thiếu động lực khai thác thực tế sẽ phục hồi chậm hơn.

Ngoài ra, thanh khoản dự báo mang tính chọn lọc cao, chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt, tiến độ triển khai minh bạch và gắn với các thương hiệu quản lý – vận hành uy tín.

- Theo ông, đâu là những yếu tố có tác động lớn nhất đến triển vọng phục hồi của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay?

Ông Võ Hồng Thắng: Theo tôi, triển vọng của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới sẽ chịu tác động đồng thời từ 3 nhóm yếu tố chính: Chính sách, nguồn cầu thực tế và tâm lý thị trường.

Thứ nhất, về chính sách và khung pháp lý, đây vẫn là yếu tố có tính quyết định lớn nhất. Việc hoàn thiện hành lang pháp lý cho các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt liên quan đến quyền sở hữu, thời hạn sử dụng đất, cơ chế cấp giấy chứng nhận và mô hình vận hành – khai thác, sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến niềm tin của nhà đầu tư. Trong bối cảnh các vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ đồng bộ trên phạm vi toàn thị trường, dòng tiền khó có thể quay trở lại mạnh mẽ.

Thứ hai là nguồn cầu thực tế. Mặc dù ngành du lịch đang phục hồi tích cực về lượng khách, nhưng các chỉ số quan trọng như thời gian lưu trú, mức chi tiêu bình quân và khả năng quay lại của du khách vẫn cần thêm thời gian để cải thiện rõ nét. Khi hiệu quả khai thác của các dự án nghỉ dưỡng chưa thực sự bền vững và ổn định, sức hấp dẫn của sản phẩm đối với nhà đầu tư vẫn còn hạn chế.

Thứ ba, tâm lý thị trường và niềm tin của nhà đầu tư tiếp tục đóng vai trò then chốt. Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, nhà đầu tư có xu hướng thận trọng hơn, ưu tiên bảo toàn vốn và lựa chọn những sản phẩm có rủi ro thấp, pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và dòng tiền khai thác có thể kiểm chứng. Chính tâm lý "chọn lọc" này khiến quá trình phục hồi của thị trường chậm lại và có sự phân hóa rõ nét.

Nhìn chung, đây là 3 yếu tố sẽ tác động mang tính quyết định đến tốc độ và chất lượng phục hồi của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trong giai đoạn tới.

- Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đều đã bổ sung một số quy định liên quan đến condotel và biệt thự nghỉ dưỡng, song khung khổ chính sách của những loại hình này được đánh giá vẫn chưa thực sự hoàn thiện. Cụ thể như thế nào thưa ông?

Ông Võ Hồng Thắng: Thực tế cho thấy, dù Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã bước đầu bổ sung các quy định liên quan đến condotel và biệt thự nghỉ dưỡng, qua đó thể hiện nỗ lực hoàn thiện khung pháp lý cho phân khúc này, nhưng quá trình triển khai trên thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc. Việc thiếu các hướng dẫn chi tiết, chưa có sự thống nhất trong cách áp dụng giữa các địa phương khiến nhiều dự án vẫn gặp khó trong việc hoàn thiện pháp lý, cấp giấy chứng nhận hoặc triển khai mô hình vận hành phù hợp. Chính sự chưa đồng bộ và thiếu rõ ràng trong khung pháp lý đã ảnh hưởng đáng kể đến niềm tin của nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư cá nhân. Trong bối cảnh quyền sở hữu, thời hạn sử dụng, khả năng chuyển nhượng và hiệu quả khai thác chưa được xác lập một cách minh bạch, nhà đầu tư có xu hướng thận trọng khi xuống tiền. Điều này khiến thanh khoản thị trường sụt giảm, dòng tiền quay lại chậm và quá trình phục hồi bị kéo dài.

Có thể khẳng định rằng việc chậm hoàn thiện và triển khai đồng bộ khung pháp lý không chỉ làm giảm niềm tin thị trường, mà còn làm chậm khả năng phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng. Để phân khúc này có thể phục hồi rõ nét hơn, tôi cho rằng cần có một hệ thống pháp lý minh bạch, nhất quán và khả thi trên thực tế, song song với việc nâng cao hiệu quả khai thác và tái thiết niềm tin của nhà đầu tư trong trung và dài hạn.

- Trong dài hạn, theo ông, chiến lược phát triển bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam cần điều chỉnh như thế nào để thích ứng tốt hơn với những chuyển biến của nền kinh tế và đáp ứng yêu cầu mới từ thị trường?

Ông Võ Hồng Thắng: Trước hết, bất động sản nghỉ dưỡng cần được đặt đúng vai trò là một phần của hệ sinh thái du lịch – dịch vụ, gắn với chiến lược phát triển du lịch quốc gia và đặc thù của từng địa phương, thay vì phát triển dàn trải.

Việc lựa chọn vị trí, quy mô và loại hình sản phẩm cần dựa trên năng lực thu hút và duy trì dòng khách thực tế, tránh tình trạng cung vượt cầu hoặc phụ thuộc quá lớn vào một phân khúc khách hàng.

Bên cạnh đó, thị trường cần chuyển từ mô hình cam kết lợi nhuận sang mô hình tập trung vào hiệu quả khai thác, dòng tiền vận hành và trải nghiệm người dùng. Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư phải đầu tư bài bản hơn vào quy hoạch, thiết kế, quản lý vận hành và đa dạng hóa sản phẩm du lịch, nhằm kéo dài thời gian lưu trú và gia tăng mức chi tiêu của du khách. Khi giá trị của bất động sản nghỉ dưỡng được tạo ra từ hoạt động khai thác thực tế, thị trường sẽ có nền tảng ổn định và bền vững hơn.

Ngoài ra như đã chia sẻ, tính minh bạch và ổn định của khung pháp lý cũng là yếu tố then chốt trong chiến lược dài hạn. Một hệ thống pháp lý rõ ràng, nhất quán và dễ thực thi sẽ giúp giảm rủi ro cho nhà đầu tư, nâng cao chất lượng dòng vốn và hạn chế tình trạng phát triển thiếu kiểm soát. Song song đó, thị trường cần hướng tới sự chuyên nghiệp hóa của các chủ thể tham gia, từ chủ đầu tư, đơn vị vận hành đến nhà đầu tư thứ cấp, với tư duy dài hạn và khả năng thích ứng tốt hơn trước biến động kinh tế.

- Trong năm 2026, các nhà phát triển bất động sản nghỉ dưỡng cần quan tâm nhất điều gì? Ông có khuyến nghị gì cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư lựa chọn phân khúc này?

Ông Võ Hồng Thắng: Theo tôi, trong năm 2026, các nhà phát triển bất động sản nghỉ dưỡng cần quan tâm nhất không phải là mở rộng quy mô, mà là củng cố nền tảng phát triển bền vững, tập trung vào chất lượng dự án và khả năng thích ứng với nhu cầu thực của thị trường.

Trước hết, các doanh nghiệp cần đặt hiệu quả khai thác và dòng tiền vận hành làm trọng tâm thay vì chỉ chú trọng vào hoạt động bán hàng. Trong bối cảnh thanh khoản thị trường còn thấp và tâm lý nhà đầu tư vẫn còn thận trọng, những dự án chứng minh được khả năng thu hút khách, duy trì công suất phòng ổn định và tạo ra dòng tiền thực sẽ có lợi thế cạnh tranh rõ rệt. Điều này đòi hỏi chủ đầu tư phải đầu tư nghiêm túc vào quy hoạch tổng thể, thiết kế sản phẩm phù hợp với nhu cầu du lịch hiện nay, cũng như lựa chọn các đơn vị quản lý vận hành có năng lực và kinh nghiệm thực tế.

Bên cạnh đó, yếu tố pháp lý tiếp tục là tiêu chí quan trọng. Trong năm 2026, khi khung pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, các doanh nghiệp cần ưu tiên phát triển những sản phẩm có cơ sở pháp lý rõ ràng, hạn chế các mô hình tiềm ẩn rủi ro. Đối với nhà đầu tư, xu hướng "chọn lọc" sẽ ngày càng rõ nét, dòng tiền chỉ tập trung vào các dự án đáp ứng đồng thời ba yếu tố: pháp lý an toàn, vị trí có sức hút du lịch thực và mô hình khai thác khả thi.

- Xin cảm ơn những chia sẻ của chuyên gia!