Thị trường BĐS sẽ ra sao nếu tăng trưởng kinh tế liên tục 2 con số?

"Nếu nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng 2 con số liên tục trong 20 năm tới thì điều gì sẽ xảy ra với thị trường bất động sản? Rủi ro hay cơ hội?" - đây là câu hỏi được PGS.TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam đặt ra gần đây khi phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân thường niên lần thứ V. 

Ông khẳng định: "Thực sự là cơ hội. Nhưng cơ hội có được tận dụng hay không, hay sẽ lại chuyển hóa thành nguy cơ?"; đồng thời nhấn mạnh, đây không chỉ là một giả thiết mang tính viễn cảnh mà thực sự là một bài toán cần phải được tìm lời giải ngay từ bây giờ.

Bởi lẽ, khi nhìn lại gần 40 năm đổi mới và tăng trưởng kinh tế gắn với các chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản, Việt Nam chưa từng đạt mức tăng trưởng GDP 2 con số. Thậm chí, ngay cả giai đoạn tăng trưởng mạnh nhất 1995 - 1996, GDP cũng mới đạt 9,3 - 9,5%, còn lại trung bình dao động khoảng 7%. Dù vậy, thị trường bất động sản vẫn nhiều lần bùng nổ, tạo ra những giai đoạn phát triển nóng nhưng cũng không ít lần rơi vào trạng thái bong bóng, đóng băng.

Điều này đặt ra vấn đề, nếu hướng đến mục tiêu tăng trưởng 2 con số liên tiếp nhiều năm, liệu chúng ta có đủ cơ chế để quản lý và điều tiết thị trường bất động sản một cách hiệu quả, hạn chế tối đa các hệ lụy tiêu cực không, hay để nó trở thành một vòng xoáy khó kiểm soát?

Tăng trưởng kinh tế 2 con số, dòng tiền đầu cơ sẽ chảy mạnh vào bất động sản?

Còn nhớ, giai đoạn 2018 - 2019, tăng trưởng kinh tế Việt Nam đạt trung bình trên 7%, thuộc nhóm cao nhất khu vực Đông Nam Á. Lạm phát được kiểm soát ổn định ở mức 3 - 4%, tỷ giá vững vàng và tín dụng tăng trưởng 14 - 16% mỗi năm.

Bước sang giai đoạn 2020 - 2021, đại dịch COVID-19 xuất hiện và diễn biến phức tạp đẩy nền kinh tế rơi vào suy giảm, tuy nhiên nhờ các chính sách hỗ trợ kịp thời của Chính phủ, đà hồi phục đã nhanh chóng được lấy lại, đặc biệt là trong nửa đầu năm 2022 khi GDP ghi nhận mức tăng 6,42%.

Trong giai đoạn này (2018 - nửa đầu 2022), một lượng lớn dòng tiền đã tìm đến kênh bất động sản, bởi khả năng tích lũy tài sản và gia tăng giá trị sinh lời nhanh chóng. Thậm chí, sức hấp dẫn của bất động sản còn khiến dòng tiền đáng ra cần được đưa vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ, thì lại để đổ vào kênh đầu tư này. Không ít doanh nghiệp sản xuất sử dụng nguồn lực tài chính để mua đất đai, bất động sản với kỳ vọng thu lời nhanh. Theo Tổng cục Thống kê, tổng vốn đầu tư vào bất động sản năm 2021 chiếm tới 30% tổng vốn đầu tư toàn nền kinh tế, cao hơn nhiều so với các lĩnh vực sản xuất và công nghiệp chế biến.

Còn theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tín dụng bất động sản liên tục tăng mạnh. Đến cuối năm 2021, dư nợ lĩnh vực này đạt hơn 2,3 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ nền kinh tế. Đồng thời, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng bùng nổ chưa từng thấy với tổng giá trị phát hành năm 2021 lên đến 722.700 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản chiếm gần 40%, trở thành kênh huy động vốn chủ lực.

Dòng vốn lớn đổ vào bất động sản, nhưng thay vì đi vào các phân khúc phục vụ nhu cầu thực thì lại tập trung vào các phân khúc mang tính đầu cơ. Người người đổ xô tìm mua bất động sản với mục đích đầu cơ, các chủ đầu tư cũng ồ ạt phát triển dự án ở phân khúc phục vụ cho nhu cầu của giới đầu cơ. Thời điểm đó, thị trường bất động sản không khác gì "sân chơi" của giới đầu cơ với nhau.

Sự bùng nổ của loại hình condotel là minh chứng điển hình. Với cam kết lợi nhuận cao, giai đoạn 2018 - 2019, hàng loạt dự án condotel được triển khai ồ ạt tại các thành phố du lịch lớn như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc… bất chấp việc chưa có hành lang pháp lý rõ ràng cho loại hình này.

Chỉ trong năm 2018, số lượng condotel mở bán đạt gần 23.000 căn, tăng gần gấp đôi so với năm 2017. Giai đoạn 2016 - 2019, tổng nguồn cung condotel trên cả nước lên đến hơn 30.000 căn. Trong khi đó, phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của phần đông người dân là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá bình dân lại trong tình trạng giảm dần nguồn cung do các chủ đầu tư ngày càng không hứng thú.

Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tỷ trọng căn hộ bình dân mở bán tại Hà Nội từng đạt mức 35% vào năm 2018, sau đó sụt giảm còn 1/3 vào năm 2020. Giai đoạn 2021 - 2022, căn hộ vừa túi tiền tại Hà Nội chỉ đạt khoảng 4% tổng sản phẩm mở bán. Tương tự, tại TP.HCM, kể từ 2018, tỷ trọng phân khúc này sụt giảm mạnh với tốc độ hai chữ số, từ 20% xuống còn 0,5% sau 2 năm.

Có thể thấy, trong giai đoạn nền kinh tế Việt Nam chỉ mới tăng trưởng ổn định ở mức 6 - 7% nhưng một lượng lớn dòng tiền đã đổ mạnh vào lĩnh vực bất động sản với mục đích đầu cơ, mua đi bán lại, khiến thị trường này phát triển méo mó, mất cân đối, kém bền vững. 

Vậy trong trường hợp nền kinh tế Việt Nam đạt mức tăng trưởng 2 con số ở giai đoạn tới, giới chuyên gia cho rằng giả thiết dòng tiền chảy mạnh vào bất động sản hoàn toàn có thể xảy ra. Đặc biệt, với sức hấp dẫn của kênh đầu tư này và trong bối cảnh thị trường bất động sản còn thiếu những công cụ để điều tiết, thì dòng tiền sẽ đổ mạnh vào đây, thậm chí lớn hơn nhiều lần so với các giai đoạn tăng trưởng nóng trong quá khứ. Khi đó, việc kỳ vọng thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững là khó có thể hiện thực hóa.

TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia nhận định: "Bất động sản là kênh đầu tư có khả năng tích lũy tài sản và gia tăng giá trị nhanh nhất, luôn thu hút dòng vốn khổng lồ từ nền kinh tế. Nếu không có sự kiểm soát, dòng tiền này sẽ chảy ồ ạt vào bất động sản theo hướng đầu cơ, tạo ra lợi nhuận khổng lồ cho một nhóm người, trong khi nhu cầu thực sự của đại bộ phận người dân không được đáp ứng, làm méo mó thị trường và cản trở sự phát triển của các ngành sản xuất, kinh doanh".

Quản lý và điều tiết thị trường bất động sản là bài toán cấp bách trong kỷ nguyên vươn mình

Thị trường bất động sản và nền kinh tế có mối quan hệ hai chiều. Không chỉ nền kinh tế tác động đến lĩnh vực bất động sản mà bản thân bất động sản cũng tác động qua lại đến nền kinh tế. Bất động sản luôn được nhìn nhận như một chỉ số phản ánh sức khỏe nền kinh tế, ảnh hưởng trực tiếp đến tăng trưởng GDP. 

Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, đóng góp trung bình của ngành xây dựng và bất động sản vào tổng GDP cả nước các năm gần đây chiếm khoảng 10%. Trong đó, ngành bất động sản trực tiếp chiếm khoảng 3,5%, đóng góp trung bình khoảng 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP.

"Hầu hết các doanh nghiệp dù hoạt động trong lĩnh vực nào, đều có sự tham gia nhất định vào thị trường bất động sản. Một mặt để đầu tư phát triển, tạo nền tảng cho sản xuất kinh doanh. Mặt khác, bất động sản cũng trở thành tài sản đảm bảo, giúp doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng để mở rộng hoạt động, gia tăng lợi thế cạnh tranh trên thị trường", TS. Lê Xuân Nghĩa nói.

Hơn thế nữa, thị trường bất động sản không vận hành độc lập mà có mối quan hệ chặt chẽ với khoảng 40 ngành nghề khác trong nền kinh tế quốc dân, bao gồm: Xây dựng, vật liệu xây dựng, du lịch, tài chính - tiền tệ...

TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, mối quan hệ giữa bất động sản và các ngành kinh tế khác mang tính tác động qua lại rất lớn. Ở các nước phát triển, theo ước tính, nếu đầu tư vào lĩnh vực này tăng 1 đồng, các ngành khác có thể hưởng lợi từ 1,5 - 2 đồng. Còn tại Việt Nam, tỷ lệ tác động lan tỏa của bất động sản là 1,3 - 1,4, tức là 1% tăng trưởng bất động sản sẽ tạo ra 1,3 - 1,4% tăng trưởng của nền kinh tế. Điều này cho thấy, khi bất động sản vận hành ổn định, không chỉ tạo ra giá trị nội tại mà còn thúc đẩy toàn bộ hệ thống kinh tế cùng phát triển. Ngược lại, nếu thị trường bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, rất dễ ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự tăng trưởng bền vững của nền kinh tế.

"Để dễ hình dung, có thể ví von bất động sản như đầu kéo của một đoàn tàu. Nếu đầu kéo ấy hoạt động trơn tru, toàn bộ hệ thống phía sau sẽ vận hành nhịp nhàng. Nếu đầu kéo khựng lại, toàn bộ các toa phía sau sẽ bị dồn lại, gây đình trệ", TS. Lê Xuân Nghĩa phân tích.

Thực tế, sự suy giảm của thị trường bất động sản sau giai đoạn phát triển nóng 2018 - đầu 2022 đã tác động tiêu cực đến nền kinh tế, là minh chứng rõ nhất cho điều này.

Nhận thấy rủi ro khi dòng vốn ồ ạt đổ vào các phân khúc đầu cơ của thị trường bất động sản, nửa cuối năm 2022, Ngân hàng Nhà nước bắt đầu thực hiện các chính sách siết chặt tín dụng và kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Dòng tiền rẻ không còn chảy vào thị trường đã khiến bất động sản lao dốc nhanh chóng.

Doanh nghiệp lao đao, các nhà đầu tư bị mắc kẹt trong các khoản vay thế chấp không có đầu ra đã tạo nên áp lực nợ xấu đối với hệ thống ngân hàng. Theo Ngân hàng Nhà nước, nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản tăng mạnh, không ít ngân hàng phải cơ cấu lại nợ, giãn nợ cho khách hàng để tránh tình trạng vỡ nợ hàng loạt.

Không chỉ tác động đến thị trường tài chính, bất động sản suy giảm còn ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực khác. Năm 2022, giá đất khu công nghiệp tại một số khu vực bị thổi lên cao hơn 50 - 70% so với giai đoạn trước đã khiến nhiều doanh nghiệp FDI cân nhắc chuyển hướng đầu tư sang Indonesia hay Thái Lan, nơi chi phí mặt bằng cạnh tranh hơn. Số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, trong năm 2023, vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực sản xuất tại Việt Nam giảm 15% so với cùng kỳ năm trước, một phần nguyên nhân đến từ chi phí đất đai tăng cao.

Cùng với khu công nghiệp, ngành bán lẻ, dịch vụ cũng chịu ảnh hưởng lớn. Chi phí thuê mặt bằng cao khiến nhiều doanh nghiệp bán lẻ phải thu hẹp quy mô hoặc chuyển sang hình thức kinh doanh trực tuyến để tiết kiệm chi phí. Năm 2023, số lượng doanh nghiệp bán lẻ rời bỏ các mặt bằng trung tâm thương mại tăng 18% so với năm trước đó, theo báo cáo của Hiệp hội Bán lẻ Việt Nam.

Như vậy, thay vì trở thành động lực thúc đẩy tăng trưởng, thị trường bất động sản ở giai đoạn này lại trở thành lực cản của nền kinh tế.

Không thể phủ nhận vai trò của thị trường bất động sản trong sự phát triển của nền kinh tế cả nước nhưng rõ ràng, vai trò càng lớn, sự tác động qua lại giữa bất động sản và nền kinh tế càng mạnh. Chính vì vậy, để thị trường này vận hành thực sự hiệu quả, phát huy đúng vai trò của mình, giảm thiểu những méo mó đang xảy ra, câu chuyện quản lý và điều tiết thị trường là rất quan trọng, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam đang phấn đấu thúc đẩy tăng trưởng kinh tế 2 con số trong kỷ nguyên mới.

TS. Lê Xuân Nghĩa nhìn nhận, dù ở bất kỳ thời điểm nào cũng cần đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Để thực hiện được điều này, vấn đề quan trọng hàng đầu là phải có công cụ giúp Nhà nước điều tiết, kiểm soát được dòng tiền đầu tư và chất lượng nguồn cung đối với thị trường. Theo đó, phải hướng dòng tiền vào các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, chứ không phải chảy vào các phân khúc đầu cơ để đẩy giá nhà đất lên cao, làm méo mó nền kinh tế và gây ra những hệ lụy lâu dài.

Thuế bất động sản là công cụ khả dĩ nhất

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thuế bất động sản là một trong những công cụ cần thiết góp phần điều tiết và định hướng sự phát triển của thị trường này. Việt Nam cần thiết kế một chính sách thuế linh hoạt, theo hướng vừa khuyến khích đầu tư, vừa đảm bảo kiểm soát hiệu quả hoạt động đầu cơ.

Cụ thể, nên tập trung đánh thuế mạnh vào hoạt động đầu cơ nhà đất. Với người sở hữu nhiều nhà đất mà không dùng để ở hoặc không sử dụng để sản xuất, kinh doanh thì chịu mức thuế suất lũy tiến tùy theo số lượng nhà đất sở hữu. Với người chậm đưa đất vào sử dụng cũng cần đánh thuế cao để triệt tiêu ý chí "găm giữ" đất, chống đầu cơ đất đai, lãng phí tài nguyên. Đồng thời, giảm thuế cho các dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ nhằm thúc đẩy nguồn cung cho người dân có thu nhập trung bình và thấp. Có như vậy, thị trường bất động sản mới ổn định, giá nhà đất trở về giá trị thực, người thu nhập bình thường mới có nhiều cơ hội cho việc tiếp cận nhà ở, ổn định cuộc sống.

"Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh là hướng đi đúng quỹ đạo, gắn với sản xuất, công nghiệp và nhu cầu thực sự của xã hội. Nếu không có chính sách phù hợp ngay từ bây giờ, chúng ta có thể sẽ phải trả giá đắt trong tương lai", TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.

Nhìn nhận về vấn đề này, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều bất ổn và khó khăn, không có công cụ nào khả dĩ hơn thuế để thực hiện điều chỉnh và quản lý sự phát triển.

Theo ông, đánh thuế bất động sản không chỉ tăng thu ngân sách mà còn ngăn chặn tình trạng đầu cơ, tích trữ nhà ở, đất đai - nguyên nhân chính khiến giá bất động sản leo thang, lệch pha cung cầu, từ đó gây ra sự bất ổn cho thị trường.

Theo đó, để đánh thuế bất động sản hiệu quả, hợp lý, việc hoàn thiện khung pháp lý là vô cùng cần thiết. Một hệ thống pháp luật rõ ràng và chặt chẽ sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng chính sách thuế một cách nhất quán.

Bên cạnh đó, cần có cơ chế kiểm tra và giám sát hiệu quả để đảm bảo rằng chính sách thuế không chỉ được thực hiện đúng mà còn minh bạch và công bằng trong việc áp dụng cho tất cả các bên liên quan. Cùng với đó, Việt Nam cần có các chính sách đồng bộ đi kèm để hỗ trợ người dân, đặc biệt là những đối tượng yếu thế.

"Khi có một hệ thống thuế hợp lý, có thể góp phần kiềm chế sự tăng giá quá mức của bất động sản, từ đó giúp hạ giá nhà đất, tạo điều kiện cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp và trung bình, tiếp cận với nhà ở dễ dàng hơn. Điều này không chỉ góp phần giải quyết bài toán an sinh xã hội mà còn giúp ổn định thị trường bất động sản, tạo ra động lực cho sự phát triển kinh tế lâu dài và bền vững", GS.TSKH. Đặng Hùng Võ nhìn nhận.

Bàn về câu chuyện quản lý và điều tiết thị trường bất động sản trong kỷ nguyên vươn mình, PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân, Giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP.HCM cũng đồng quan điểm về việc thực hiện chính sách đánh thuế bất động sản. Theo đó, việc đánh thuế bất động sản thứ 2 trở lên, đánh thuế theo thời gian sở hữu cần được nghiên cứu thực hiện sớm để đề xuất không chỉ "nằm trên giấy" mà nhanh chóng đi vào thực tiễn.

PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân cho rằng, vai trò của bất động sản trong nền kinh tế là rất quan trọng, nhưng nếu một nền kinh tế tăng trưởng dựa trên bất động sản sẽ không bền vững. Vì vậy, để tăng trưởng kinh tế đạt mục tiêu 2 con số và duy trì ổn định trong giai đoạn tới, bất động sản chỉ nên là tư liệu đầu vào cho sản xuất kinh doanh, là nền tảng cho việc phát triển đô thị, chứ không phải đóng góp vào tăng trưởng kinh tế thông qua các giao dịch mua bán dưới dạng đầu tư, đầu cơ. Và để làm được điều này, thuế là công cụ cần thiết.

"Trong thời kỳ mới, nền kinh tế tăng trưởng tốc độ cao nên dựa trên nền tảng công nghệ, sử dụng công nghệ làm mũi nhọn. Nhìn vào cấu trúc kinh tế của các cường quốc trong lịch sử, chúng ta cũng thấy đa số dựa trên lĩnh vực công nghệ để tạo nên sự đột phá như Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore… chứ không có cường quốc nào đạt được thời kỳ tăng trưởng thần kỳ qua việc bán bất động sản", PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân chia sẻ.