Phương pháp nào để xác định giá đất sát với thị trường?

“Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” là chưa thực sự rõ ràng

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế (UBKT) của Quốc hội Vũ Hồng Thanh, quy định như dự thảo Luật về “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” là chưa thực sự rõ ràng, chưa bảo đảm thể chế đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW về phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, chính sách tài chính về đất đai phải bảo đảm hài hoà lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, đất đai là nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước khi tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quá lớn, dẫn đến giảm sự cạnh tranh về giá hàng hóa, dịch vụ, cạnh tranh về thu hút đầu tư, không tạo ra nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội.
Trong khi đó, cần xác định khi thu hồi đất thực hiện các dự án để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì lợi ích đem lại là cho toàn dân. Việc duy trì một mặt bằng hợp lý chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh phát triển bền vững, từ đó tạo việc làm, thu nhập cho người lao động, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước.

Với cách tiếp cận như vậy, đề nghị Cơ quan soạn thảo phối hợp với Bộ Tài chính nghiên cứu chỉnh sửa để có quy định bảo đảm tính khả thi, bổ sung nguyên tắc định giá đất bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, phù hợp với Nghị quyết số 18-NQ/TW và rà soát, chỉnh sửa các quy định có liên quan bảo đảm nguyên tắc này; làm rõ “giá đất” hay “giá quyền sử dụng đất”; mối quan hệ giữa “giá đất” và “bảng giá đất”.

Theo ông Vũ Hồng Thanh, một số ý kiến tại UBKT đề nghị tiếp tục rà soát, bổ sung những nội dung cốt lõi của các phương pháp định giá đất để quy định tại dự thảo Luật và giao Chính phủ quy định chi tiết. Một số ý kiến khác đề nghị quy định rõ ràng, cụ thể các phương pháp định giá đất ngay trong dự thảo Luật mà không giao Chính phủ quy định chi tiết để bảo đảm tính công khai, minh bạch trong định giá đất.

Làm rõ thông tin đầu vào để định giá đất

Theo Trưởng Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Nguyễn Thị Yến, trong thực tế, có rất ít trường hợp giá đất chuyển nhượng được ghi đúng thực tế giao dịch trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng (đã được công chứng, chứng thực) vì người mua, hoặc người bán thường có xu hướng ghi thấp hơn giá trị thực tế nhiều lần nhằm giảm các khoản thuế, phí phải đóng theo quy định.

Do đó, khi điều tra, khảo sát thực tế lại có mức giá đất thực tế cao hơn hợp đồng chuyển nhượng. Đồng thời, đa số hợp đồng chuyển nhượng thửa đất, khu đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vừa có đất ở, vừa có đất nông nghiệp) trong hợp đồng cũng không phân định rõ loại đất nào và giá trị của từng loại đất.

Thực tế, qua các đợt kiểm toán nhà nước một số dự án tại một số địa phương, việc đơn vị tư vấn căn cứ giá đất điều tra, khảo sát cao hơn giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng lại không được cơ quan kiểm toán nhà nước chấp nhận do không đúng giá trong hợp đồng chuyển nhượng. Vì vậy, đại biểu đề nghị, Ban soạn thảo cần bổ sung cơ sở pháp lý để đảm bảo trường hợp mà giá đất qua điều tra, khảo sát cao hơn hoặc thấp hơn giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng.

Đối với quy định: “thông tin giá đất đầu vào để xác định giá đất là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng” tại điểm d, khoản 3, Điều 158, đại biểu Nguyễn Thị Yến nhận định: đối với các tài sản khảo sát trong thời hạn 24 tháng theo quy định nêu trên, khi thực hiện xác định giá đất của tài sản khảo sát (gọi là tài sản so sánh), thì phải điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này.

Đồng thời, hiện nay chưa có Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc xây dựng, xác định chỉ số biến động giá đất thị trường nên đa số các địa phương còn lúng túng, chưa có cơ sở ban hành chỉ số biến động giá đất thị trường theo quy định.

Theo khoản 1, Điều 159 về bảng giá đất, dự thảo quy định được công bố hàng năm và là cơ sở để áp dụng cho 10 trường hợp cụ thể. Đại biểu Nguyễn Thị Yến kiến nghị, nên quy định thông tin tài sản so sánh (khảo sát) được hình thành trong thời gian 12 tháng tính từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với thửa đất cần định giá trở về trước.

Cũng theo đại biểu Nguyễn Thị Yến, vì giá đất biến động liên tục, đồng thời việc xác định chỉ số biến động giá đất hiện nay là chưa làm được. Trường hợp tài sản so sánh trong vòng 12 tháng không thu thập được, hoặc không đủ tài sản so sánh tại vùng giá trị (được định nghĩa tại khoản 60 Điều 3 Dự thảo) thì cho phép khảo sát, thu thập tại vùng phụ cận (được định nghĩa tại khoản 61, Điều 3 của Dự thảo).