Những gam màu xám của thị trường bất động sản năm 2020

Năm 2020, thị trường bất động sản chia thành 2 trạng thái, 6 tháng đầu năm ảnh hưởng của các đợt dịch Covid-19 thị trường “tụt đáy” với tính thanh khoản rất thấp. Trong nửa cuối của năm 2020, thị trường chuyển về trạng thái nghe ngóng, chờ đợi của cả các nhà tạo dựng bất động sản và nhà đầu tư.

Mặt bằng cho thuê ế ẩm vì dịch

Năm nay là một năm buồn với phân khúc bất động sản cho thuê. Các khu phố cổ, phố cũ của Hà Nội vẫn là “mảnh đất vàng” của dịch vụ thương mại nay trở nên ế ẩm. Dịch bệnh kéo dài đã khiến tình hình kinh doanh, dịch vụ giảm sút, nhiều khách thuê đã phải trả mặt bằng, kéo theo đó là tỉ lệ mặt bằng trống tại các trung tâm thương mại và các vị trí đắc địa như phố cổ gia tăng rõ thuê.

Anh Nguyễn Văn Hùng, một chủ nhà trên phố Hàng Ngang cho biết, trước đây mặt bằng có chỗ nào trống là lập tức có người hỏi, nay thì treo biển, đăng tin mãi ko có người hỏi.

“Mặt bằng khu vực phố cổ chủ yếu phục vụ khách du lịch, khách nước ngoài. Hiện dịch bệnh thế giới vẫn diễn biến phức tạp chưa mở bay được thì lấy đâu khách du lịch để buôn bán” - anh Nguyễn Văn Hùng nói.

Tương tự như Hà Nội, tại TP.HCM các khu vực kinh doanh cho thuê thuộc các quận trung tâm như quận 1, 2, 4… cũng ế ẩm vì dịch bệnh. Theo báo cáo của một công ty bất động sản, trong quý này giá cho thuê nhà mặt phố tại TP.HCM đã và đang giảm mạnh, có nhiều nơi giảm phổ biến ở mức 30%. Khu vực Phú Mỹ Hưng, quận 7 ghi nhận mức giảm phổ biến 20-30% so với trước dịch.

Các shophouse, nhà phố mặt tiền trên trục đường Bùi Bằng Đoàn, Phạm Văn Nghị có tỉ lệ bỏ trống đã lên đến 40%, đặc biệt là các mặt bằng nội khu. Những trục đường vàng như Đồng Khởi, Hai Bà Trưng, Thái Văn Lung, Lê Thánh Tôn, quận 1, nơi nguồn thu phụ thuộc chính vào lượng khách du lịch quốc tế phải giảm giá thuê từ 30-40% để kéo khách.

Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tiếp tục “chìm sâu”

Sau 2 đợt dịch Covid-19 trong năm 2020, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng gần như đã kiệt quệ. Bất động sản du lịch, kinh doanh sau đợt dịch Covid-19 hồi đầu năm chưa thể phục hồi lại hứng chịu những ảnh hưởng tiêu cực khi dịch bệnh tiếp tục bùng phát. Điểm bùng phát dịch Covid-19 lại xuất phát từ Đà Nẵng - một trung tâm du lịch nghỉ dưỡng của cả nước và tác động đến tất cả các trung tâm du lịch khác.

Theo ông Cao Trí Dũng - Chủ tịch Hiệp hội du lịch Đà Nẵng, dịch bệnh đầu năm nay doanh nghiệp kinh doanh lưu trú đã kiệt quệ, thêm một đợt nữa khiến doanh nghiệp chồng chất khó khăn. Nhiều nhà hàng, khách sạn rao bán tại Đà Nẵng đây cũng là quy luật thị trường và đó là thực tế khi các cơ sở không duy trì được hoạt động.

“Một số nhà đầu tư kinh doanh lưu trú với quy mô không lớn và khả năng tài chính yếu không chịu được áp lực thì phải bán cắt lỗ, chỉ tập trung ở phân khúc 1-3 sao. Số lượng các cơ sở kinh doanh này cũng không quá nhiều” - ông Cao Trí Dũng cho biết.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, condotel vốn đã ảm đạm từ đầu năm nay tiếp tục giảm sút do dịch bệnh, tăng trưởng kinh tế giảm và việc hạn chế bay quốc tế. Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ còn khó khăn khi dịch bệnh vẫn có những diễn biến bất thường.

“Bất động sản du lịch ảnh hưởng trực tiếp, tuy nhiên sự giảm sút diễn ra ở các phân khúc và ở các thị trường không riêng Đà Nẵng. Nhà đầu tư sẽ thận trọng, mang tâm lý “cố thủ” để nghe ngóng xem xét thị trường, xem việc kiểm soát dịch bệnh… giao dịch trên toàn thị trường giảm nhiều” - ông Điệp nhận định.

Thị trường căn hộ khan nguồn cung

Phân khúc căn hộ trong năm 2020 bị sụt giảm rất lớn cả về quy mô, số lượng dự án, sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường và số lượng giao dịch. Tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền đã dẫn đến giá nhà tăng, làm cho phần lớn người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp ở đô thị và người nhập cư khó mua nhà hơn trước đây.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, trong quý 3/2020, căn hộ bình dân tiếp tục chiếm tỉ trọng nhỏ trong cơ cấu nguồn cung căn hộ. Những dự án có sản phẩm thuộc phân khúc này thường nằm tại các vùng ven đang phát triển như: Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông...Tuy nhiên, tỉ lệ hấp thụ phân khúc này luôn duy trì ở mức rất cao, đạt khoảng 70%.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, việc nguồn cung hạn chế đang góp phần đẩy giá nhà đất tăng, đặc biệt là khi tình trạng nguồn cung khan hiếm có thể còn kéo dài, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân các thành phố lớn vẫn cao.

Giá căn hộ phân khúc trung, cao cấp tiếp tục gần như đi ngang, phân khúc bình dân tăng nhẹ khoảng 3-5%, mặc dù ảnh hưởng của dịch Covid-19 nhưng chưa có doanh nghiệp nào giảm giá bán. Nguồn cung hạn trến nên giá hầu như không biến động nhiều ở cả 3 phân khúc, ông Nguyễn Văn Đính phân tích.

Theo CBRE Việt Nam, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM quý 3 năm 2020 so với cùng kì năm trước giảm đến 70%, nguyên nhân được cho là do các dự án chậm được cấp phép, thị trường bị ảnh hưởng nặng bởi Covid-19.

Việc thiếu vắng hoàn toàn hai phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân là một trong những nguyên nhân không nhỏ góp phần làm cho thị trường căn hộ giảm cả lượng hàng rao bán và số lượng giao dịch. Vì trên thực tế, nhiều người dân có nhu cầu mua căn hộ trung cấp hay bình dân để ở thì lại không có hàng đáp ứng.

Ông Lê Hoàng Châu Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc có cả “rừng” văn bản pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản. Nhìn chung rất rườm rà phức tạp, chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn, xung đột, như một ma trận làm nản lòng nhà đầu tư.

Cụ thể, những vướng mắc về thể chế pháp luật, mà tại TP.HCM, từ tháng 12/2015 đến tháng 9/2018, đã có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị ngừng triển khai do “ách tắc” thủ tục đầu tư xây dựng. Chủ tịch HoREA đề nghị Chính phủ sẽ xem xét ban hành một số văn bản quan trọng có liên quan trực tiếp đến các dự án đầu tư, dự án nhà ở và thị trường bất động sản.

“Tháo gỡ về mặt pháp lý sẽ tạo điều kiện cho các dự án bất động sản được triển khai. Nguồn cung trên thị trường được tăng lên sẽ giúp người dân có nhu cầu về nhà ở có cơ hội tiếp cận” - ông Lê Hoàng Châu nói.