"Lỗ hổng" pháp lý trong hợp đồng mua bán chung cư

Mô hình chung cư cao tầng đang là xu thế trong xã hội hiện đại khi nó có ưu điểm tiện lợi, sạch sẽ, an ninh an toàn. Tuy nhiên, thời gian gần đây việc vận hành và quản lý chung cư đang có nhiều bất cập dù các cơ quan chức năng đã đưa ra nhiều giải pháp. Vô số các vụ tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý vận hành chung cư. Điển hình là các loại tranh chấp trước và sau khi bàn giao nhà với nhiều điểm bất nhất ghi trong hợp đồng.

Đơn cử như dự án Hồ Gươm Plaza từng được chủ đầu tư (CĐT) cam kết là “cao cấp, đẳng cấp, đầy đủ tiện ích” nhưng một thời gian khá dài sau khi nhận bàn giao căn hộ, nhiều cư dân Hồ Gươm Plaza vẫn như “sống tạm” khi thiếu đủ thứ. Theo phản ánh của cư dân, thời điểm nhận nhà, cáp tivi không có, nhiều hạng mục vẫn bôi trát, cắt xẻ, thang máy không đầy đủ. Sau hơn 1 năm bàn giao (từ thời điểm 2016), dự án vẫn chưa hoàn thiện những hạng mục, tiện ích thiết yếu được quảng cáo như hồ bơi, phòng tập gym, sân chơi, vườn hoa. 

Hay năm 2019, dự án chung cư cao cấp Smile Trung Yên Building cũng khiến nhiều người lo ngại. Cư dân sau khi được bàn giao hợp đồng đã “ngã ngửa” với những quy định chỉ nằm trên giấy tờ. Cụ thể, tại thời điểm cư dân ký Hợp đồng mua bán căn hộ, CĐT vẫn chưa thực hiện giải chấp toàn bộ dự án hoặc giải chấp căn hộ đã bán cho người mua nhà. Cư dân đến ở từ tháng 4/2019 nhưng không được cấp sổ đỏ. Khi khiếu nại thì CĐT luôn “khất lần khất lừa”, thậm chí cư dân đã phát hiện CĐT đã cầm cố sổ đỏ của chính nhà mình cho ngân hàng.

Và còn nhiều dự án thông báo có đầy đủ tiện ích sang trọng hiện đại ghi trong hợp đồng cũng hoàn toàn không có trong thực tế. Như Chung cư Metropolitan CT36, dân cư đã vô cùng bức xúc quảng cáo có rất nhiều tiện ích như: Bể bơi, khu mua sắm, khu vui chơi trẻ em, trường mẫu giáo, khu chăm sóc sức khỏe, phòng tập gym, văn phòng, nhà hàng trường học và đặc biệt là khu để xe ô tô tự động… nhưng thực tế khi bàn giao, gần như không có một tiện ích nào.

Rồi hàng loạt dự án đã vẽ ra một khung cảnh không gian sống tuyệt mỹ thu hút khách hàng nhưng lại không hề có hoặc chất lượng vô cùng kém khi giao nhà thực tế. Nhiều khách hàng đã bị “mắc bẫy”  bởi những điều luật không rõ ràng trong hợp đồng hoặc không tìm hiểu kỹ hợp đồng dẫn đến phải ngậm quả đắng với những đồng tiền "mồ hôi" của mình.

Vì đâu nên nỗi?

Hệ thống pháp luật của nước ta luôn được cập nhật và bổ sung khi ngày càng có nhiều chung cư được xây dựng. Tuy nhiên, vẫn có những chi tiết nhỏ hoặc những chi tiết phát sinh khiến các nhà làm luật không thể bao quát hết và chưa theo kịp.

Theo Luật sư Lê Văn Hồi (VP Luật My Way) thì luật của Việt Nam đối với việc mua bán chung cư vẫn chưa đầy đủ. Hợp đồng mua bán có chế tài cho cả hai bên, nhưng chỉ có một số điều chứ không bao quát được tất cả. Còn các chế tài cụ thể dành cho người mua nhà và CĐT thực sự cũng chỉ phản ánh một số khía cạnh nào đó mà thôi.

“Chế tài đối với Chủ đầu tư chủ yếu là các chế tài liên quan đến tiến độ, chất lượng xây dựng công trình, việc đảm bảo tính pháp lý của dự án. Phổ biến nhất của chế tài đối với CĐT mà các cơ quan truyền thông hay phản ánh là chậm tiến độ, khi đó tùy thuộc vào tiến độ thi công chậm trễ trên thực tế, hai bên sẽ áp dụng chế tài phạt vi phạm do chậm tiến độ, chậm bàn giao căn hộ.

Chế tài đối với người mua chủ yếu liên quan đến việc chậm thanh toán, trường hợp này người mua sẽ phải chịu phạt chậm thanh toán, thanh toán lãi chậm trả, thậm chí có thể bị CĐT đơn phương chấm dứt hợp đồng do chậm thanh toán. Do vậy, khi mua căn hộ người mua cần đặc biệt lưu tâm đến khả năng tài chính của mình có phù hợp với tiến độ thanh toán trong Hợp đồng hay không”.

Có thể thấy rằng, những chế tài trên hầu như chỉ đi vào một số trường hợp phổ biến và mang tính chất chung chung. Còn đối với hành vi quảng bá dự án gian lận, thổi phồng tiện ích dự án, sai sự thật dù có chế tài thuộc Thông tư 31 nhưng lại chỉ áp dụng với những nhà chung cư đã hoàn thành, không áp với những dự án bán nhà hình thành trong tương lai (gọi nôm na bán nhà trên giấy).

Hơn nữa, có những quy định hết hiệu lực nhưng vẫn bị CĐT dùng để qua mặt khách hàng, “Nếu như tổng quát thì có Thông tư quy định cụ thể cho hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vào tháng 3 năm 2014 nhưng hiện tại Thông tư này đã hết hiệu lực. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư vẫn áp dụng và người mua không thể biết được điều đó. Đó là lý do không ít tranh chấp vẫn đang xảy ra. Hơn nữa, mỗi một dự án xây dựng nhà ở thì Chủ đầu tư đều xây dựng mẫu Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư riêng. Và người dân không hiểu rõ hoặc không tìm hiểu kỹ sẽ không tìm được tiếng nói chung với chủ đầu tư ở công trình đó” - Luật sư Hồi nhận định.

Bộ Xây dựng đã có Thông tư 03 hướng dẫn biểu quyết diện tích sở hữu riêng và diện tích chung khác nhưng theo luật sư thì quy định này khá khó hiểu, chung chung và không rõ ràng. Quy định này nêu rõ cả cư dân và chủ đầu tư đều được quyền bỏ phiếu quyết định lựa chọn quy chế hoạt động.

Luật sư Trần Quang Khải (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng, theo ý kiến của anh thì chỉ nên để cư dân có quyền bỏ phiếu thì sẽ khách quan hơn. Luật sư Khải cho rằng, nên chăng là chỉ có các cư dân nhà ở mới có quyền bỏ phiếu quyết định lựa chọn Ban quản trị và thông qua các quy chế hoạt động của nhà chung cư, các chủ sở hữu bất động sản thương mại không được có quyền bỏ phiếu và quyền lựa chọn cuộc sống nhà chung cư.

Tuy nhiên, cũng không thể đổ lỗi hoàn toàn cho chủ đầu tư khi rất nhiều người dân khi đi mua nhà thường không xem xét kỹ các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký. Đặc biệt là thỏa thuận về quyền, nghĩa vụ các bên trong quản lý, sử dụng nhà ở sau bàn giao. Để rồi sau khi nhận nhà không được kỳ vọng như mình mong đợi thì "vỡ mộng".

Giải pháp nào cho thực trạng trên?

Thứ trưởng Bộ Xây Dựng Nguyễn Văn Sinh cũng đã thừa nhận, luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, quản lý vận hành nhà chung cư có nhiều bất cập và lỗ hổng. Những lỗ hổng này sẽ được sửa lại. Trong thời gian chờ sửa đổi và bổ sung luật, bên mua cần phải minh bạch các thông tin về dự án để khách hàng hiểu rõ về sản phẩm.

Nếu như có những vấn đề không như ý muốn thì phương án phổ biến nhất là liên hệ trực tiếp với CĐT đề nghị khắc phục những sai phạm liên quan đến dự án, khi không thể thương lượng đàm phán với chủ đầu tư thì có quyền yêu cầu các cơ quan tố tụng để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Một điều khó khăn cho những người mua chung cư tại Việt Nam là hầu như các dự án chưa hoàn thành, mua theo hình thức cọc trước nhận sản phẩm sau. Do đó, việc mua bán giữa người dân và CĐT gần như là “trao gửi niềm tin”. Điều này cũng lý giải nguyên nhân tại sao các mâu thuẫn chung cư đồng loạt phát sinh tại các dự án vào thời điểm cư dân nhận bàn giao nhà và mới chuyển vào dự án sinh sống.

Luật sư Hồi đưa ra một số giải pháp cho việc mua bán nhà hình thành trong tương lai như sau để giảm thiểu nhất sự rủi ro đến tay người mua nhà.

“Thứ nhất, dự án người mua đang quan tâm đã được cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý để đủ điều kiện khởi công, xây dựng hay chưa, một số quyết định cần quan tâm như Quyết định phê duyệt dự án, giấy phép xây dựng, thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy …

Thứ hai, người mua cần kiểm tra về tình trạng thế chấp của dự án, bởi lẽ theo quy định tại Điều 147 của Luật Nhà ở năm 2014 thì chủ đầu tư dự án có quyền thế chấp các căn hộ để triển khai thực hiện dự án. Trường hợp có thế chấp, CĐT buộc phải giải chấp hoặc được sự chấp thuận của ngân hàng khi chuyển nhượng dự án, khi mua nhà thì người mua cần yêu cầu CĐT làm rõ vấn đề này để tránh tranh chấp với ngân hàng trong trường hợp CĐT không thực hiện nghĩa vụ thanh toán toán nợ cho ngân hàng.

Thời điểm hiện tại, việc tra cứu những thông tin về tình trạng thế chấp dự án khá đơn giản, người mua có thể kiểm tra thông tin tại văn phòng công chứng hoặc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm để có được thông tin.

Thứ ba, để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 buộc CĐT phải có hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng thương mại để để thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính khi CĐT không bàn giao căn hộ theo đúng tiến độ đã cam kết với người mua. Do đó, khi xem xét hợp đồng mua căn hộ, người mua cần quan tâm có hay không có điều, khoản quy định CĐT có nghĩa vụ hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua trong trường hợp CĐT không bàn giao căn hộ đúng cam kết. Khi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có điều khoản này, thì yêu cầu CĐT cung cấp văn bản cam kết bảo lãnh trong trường hợp dự án vi phạm tiến độ bàn giao, từ đó bảo vệ quyền lợi của mình.

Thứ tư, về xác định giá trị căn nhà theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở năm 2014, người mua phải đóng kinh phí bảo trì chung cư bằng 2% giá trị căn hộ. Khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua. Do đó, người mua cần lưu ý kiểm tra lại tổng số tiền phải thanh toán và các số tiền phải thanh toán từng đợt ghi trong hợp đồng là đã bao gồm khoản tiền kinh phí bảo trì hay chưa.

Thứ năm, về tiến độ thanh toán trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, theo quy định của các Điều 55 và 57 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Chủ đầu tư chỉ được tiến hành các giao dịch căn hộ khi đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Thực tế thì các CĐT thường vận dụng các quy định về hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay tiền, hợp đồng ký quỹ để huy động vốn trước khi ký để huy động trước nguồn tài chính, do vậy người mua cần xác định tính pháp lý cả những văn bản này trước khi ký hợp đồng mua bán.

Ngoài ra, theo quy định thì khi dự án chưa hoàn thành, CĐT là doanh nghiệp Việt Nam chỉ được thu không quá 70% tổng giá trị hợp đồng, mức thu 95% tổng giá trị hợp đồng chỉ được thu khi đủ điều kiện bàn giao theo quy định pháp luật, số tiền còn lại người mua chỉ phải thanh toán khi đã được cấp sổ đỏ”.