"Vỡ mộng" chung cư với những tiện ích chỉ có trên... giấy

Mua chung cư như "nắm dao đằng lưỡi"

Đầu 2019, thống kê sơ bộ đến nay cho thấy, cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà chung cư; trong đó, tập trung chủ yếu tại thành phố Hà Nội và TPHCM.

Theo CBRE đến quý IV/2019, thị trường căn hộ chung cư để bán ở Hà Nội tiếp tục duy trì sự phát triển và ghi nhận số lượng nguồn cung rất lớn ra thị trường, khoảng 36.000 căn đến từ 60 dự án mới. Trung bình trong giai đoạn 2015 - 2019, mỗi năm thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 35.000 căn mở bán mới, cao hơn 2 lần so với con số trung bình giai đoạn 2010 - 2014 là 14.800 căn.. Chung cư thương mại là nơi phát sinh nhiều mâu thuẫn, tranh chấp nhất. 

Ưu điểm sống trong các chung cư là có nhiều tiện ích song không ít người dân phải thường xuyên đối mặt với những "lùm xùm" liên quan chất lượng dịch vụ, tranh chấp sử dụng và quản lý quỹ bảo trì, chỗ để xe, việc cung cấp nước sạch...

Trong thời gian qua, những vụ kiện tụng, tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư dự án về sự bất nhất trong Hợp đồng (HĐ) mua bán nổi lên như tâm điểm của thị trường bất động sản và phần lớn những tranh chấp đó, thua thiệt đều thuộc về khách hàng. Việc các dự án quảng cáo một đằng, thực tế một nẻo đã khiến các cư dân "vỡ mộng", phải gửi đơn tới các cơ quan chức năng, các cơ quan có thẩm quyền đề nghị được bảo vệ quyền lợi hợp pháp, chính đáng của mình. 

Thực trạng này đã diễn ra trong một khoảng thời gian khá dài nhưng dường như rất khó kết thúc trong êm đẹp bởi cả cư dân và chủ đầu tư đều có những phần lý do vô cùng chính đáng.

Tuy nhiên, bất lợi ở đây là khi tranh chấp HĐ mua bán chung cư xảy ra, thiệt thòi, rủi ro "đè" lên vai người mua nhà bởi người bán/Chủ đầu tư (CĐT) luôn ở thế chủ động trong việc hợp pháp hóa để có lợi thế ngay từ ban đầu.

Tháng 8/2019, khách hàng "ngậm quả đắng" khi mua nhà tại dự án chung cư Smile Trung Yên Building. Đây là dự án Nhà ở cho chiến sĩ Cục Cảnh sát Kinh tế - Bộ Công an và là một trong những dự án chung cư cao cấp nằm trên đường Nguyễn Cảnh Dị, khu đô thị Bắc Đại Kim, Hoàng Mai, Hà Nội. Dự án này do Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Trung Yên làm chủ đầu tư, với diện tích xây dựng 46.421m2, gồm tòa nhà cao 35 tầng nổi (3 tầng hầm, 2 tầng dịch vụ công cộng, nhà trẻ và 33 tầng căn hộ). Trong đó có 396 căn.

Tuy nhiên, chỉ đến khi về ở thực tế, cư dân mới "vỡ" ra nhiều vấn đề phát sinh, bất nhất so với những gì đã thống nhất trong HĐ mua bán trước đó. Cụ thể, tại thời điểm cư dân ký Hợp đồng mua bán căn hộ, CĐT vẫn chưa thực hiện việc giải chấp toàn bộ dự án hoặc giải chấp căn hộ đã bán cho người mua nhà. Việc làm vi phạm của CĐT gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của mỗi cá nhân cư dân. Theo các cư dân ở đây, họ đã vào ở từ tháng 4/2019 nhưng không khác gì ở chui trong chính căn hộ của mình vì không nhận được sổ đỏ, không được Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Trung Yên giải quyết thắc mắc, không được hỗ trợ thêm bất kỳ thông tin gì,… khiến hàng trăm hộ dân tại đây luôn sống trong tình trạng lo lắng.

Trong HĐ mua bán bán căn hộ chung cư cũng không cụ thể thời gian người dân sẽ nhận sổ đỏ, đến khi họ biết về việc chung cư đã bị thế chấp cho ngân hàng và đặt câu hỏi thắc mắc với Chủ đầu tư thì họ lại luôn nhận được một điệp khúc quen thuộc “sẽ sớm làm" trong khi cư dân đã nộp tới 95% tiền mua nhà theo HĐ mua bán nhưng lại phát hiện nhà của mình đã bị Chủ đầu tư thế chấp cho ngân hàng nên chưa thể làm thủ tục xin cấp sổ đỏ.

Cư dân tố chung cư Smile Trung Yên Building mập mờ tính pháp lý, chưa giải chấp đã bán, vi phạm pháp luật 

Trước đó, ngoài những thông tin "vẽ" ra về tính tiện ích, khi được tư vấn mua nhà tại dự án này, người dân được đảm bảo chắc nịch qua 7 đợt thanh toán sẽ được bàn giao sổ đỏ với các bước đặt cọc: 50.000.000đ; Đợt 1: Ký HĐ mua bán căn hộ đóng 30% (Giá trị căn hộ); Đợt 2: Đổ sàn tầng 9 (dự kiến 10/06/2017) đóng 10% (Giá trị căn hộ); Đợt 3: Đổ sàn tầng 18 (dự kiến 10/08/2017) đóng 10% (Giá trị căn hộ); Đợt 4: Đổ sàn tầng 27 (dự kiến 30/10/2017) đóng 10% (Giá trị căn hộ); Đợt 5: Cất nóc (dự kiến 30/12/2017) đóng 10% (Giá trị căn hộ); Đợt 6: Nhận bàn giao nhà (dự kiến Quý 2/2018) đóng 25% (Giá trị căn hộ); Đợt 7: Bàn giao sổ đỏ đóng 5% (Giá trị căn hộ).

Để thu hút khách, khi mở bán, dự án nào cũng vẽ lung linh hàng loạt tiện ích. Nhưng khi đã đạt được mục đích của mình, các CĐT bỏ mặc cư dân với những tiện ích chỉ có trên giấy. Đặc biệt, nhiều chung cư gắn mác "cao cấp" được quảng cáo là cao cấp, chất lượng và tiện ích vượt trội khiến khách hàng bỏ ra số tiền không nhỏ để mua, nhưng cuối cùng phải “khóc dở” vì dự án chất lượng chỉ bình thường.

Không những thế, điều ảnh hưởng lớn nhất đến chất lượng sống của cư dân chính là khả năng quản lý yếu kém và thái độ “phủi tay” của chủ đầu tư. Tình trạng mất điện thường xuyên, thang máy bị liên tục hỏng hóc, mất nước đến vài ngày… đến không gian công cộng, đường xá, sân chơi trẻ em bị “ăn bớt” xảy ra tại không ít dự án.

"Dở khóc dở cười" khi những quảng cáo ban đầu khác xa so với thực tế bàn giao

Tháng 6/2018, cư dân tại chung cư CT36 Định Công đã tố chủ đầu tư xây dựng không đúng thiết kế, những tiện ích cũng không như quảng cáo, CĐT rao bán nhà trên sàn bất động sản và thiết kế ban đầu sai lệch với thực trạng giao nhà cho cư dân. 

Theo thông tin chào bán được đăng tải trên các website bất động sản thì chung cư Metropolitan CT36 đi kèm với nhiều tiện ích hiện đại, cao cấp mà không phải dự án nào hiện nay cũng có như: như có bể bơi, khu mua sắm, khu vui chơi trẻ em, trường mẫu giáo, khu chăm sóc sức khỏe, phòng tập gym, văn phòng, nhà hàng trường học và đặc biệt là khu để xe ô tô tự động… nhưng thực tế bàn giao gần như hoàn toàn ngược lại. 

Hình ảnh CT36 quảng cáo và thực tế cư dân biểu tình sau khi nhận bàn giao nhà (Ảnh: Môi trường đô thị)

Cư dân còn cho biết thêm cả 2 tòa chung cư đều chỉ có thang máy xuống đến tầng 1, người dân xuống hầm để xe bằng lối cầu thang bộ kiêm chức năng là lối thoát hiểm khi xảy ra hỏa hoạn. Việc sử dụng thang thoát hiểm đi lại hàng ngày thay cho thang máy theo người dân là không phù hợp với quy định về PCCC.

Trước đó vào tháng 9/2017, hàng trăm người dân mua nhà tại khu chung cư cao cấp Capital Garden (ngõ 102 Trường Chinh) đã ra đường căng băng rôn khẩu hiệu để phản đối chủ đầu tư về một số khuất tất trong việc đóng tiền điện nước. Theo đó, trước khi nhận nhà, mỗi căn hộ hoàn thành cơ bản phải đóng thêm 3-4 triệu đồng và căn hộ nhận thô đóng 9-10 triệu đồng.

Với khoản tiền này, chủ đầu tư cho rằng đây là phí đóng tiền điện và nước trong thời gian căn hộ còn phải sửa chữa. Vì vậy, khi về ở, số điện, nước tiêu thụ đến đâu sẽ chốt đến đó. Tuy nhiên, chủ đầu tư đã không thực hiện như lời hứa ban đầu mà thu tiền điện nước từ đầu. Trong quá trình sinh sống, chủ đầu tư là đối tượng đứng ra trực tiếp thu tiền điện, nước của người dân. Ngoài ra, trước đó, khi bàn giao căn hộ, nhiều hộ dân ngỡ ngàng trước việc chủ đầu tư không hoàn thiện nhiều hạng mục như cam kết ban đầu.

Cùng thời điểm trên, người dân sinh sống tại một chung cư ở Thanh Xuân, Hà Nội cũng đã phải ra đường phản đối chủ đầu tư. Được giới thiệu là một khu chung cư cao cấp, đầy đủ các tiện ích vượt trội, văn minh và hiện đại, thế nhưng, nhiều người đã vỡ mộng khi chuyển về sống tại đây. 

Theo đó, tầng cây xanh như phối cảnh lúc mua nhà và trong hợp đồng đã biến mất, thay vào đó là một không gian được lắp kính và khóa kín để cư dân không tiếp cận được. Các ô thông tầng vốn là không gian của tòa nhà, có chức năng lưu thông không khí và phục vụ cứu hỏa đã bị chủ đầu tư đổ bê tông sàn, xây tường, lắp cửa, bịt kín, biến các vị trí thuộc về cộng đồng thành căn hộ nhằm bán kiếm lời.

Ước tính, số căn hộ chủ đầu tư đề nghị Sở Quy hoạch kiến trúc phê duyệt thay đổi phương án kiến trúc tăng lên trên 70 căn hộ, tương đương xây thêm hơn 2 tầng nhà ở. Do các ô thông tầng bị bịt kín, không khí trong tòa nhà tù túng, hôi hám toàn mùi của phòng chứa rác. Lối đi bộ quanh tòa nhà đã bị cho thuê làm siêu thị. Việc lấn chiếm dẫn đến tình trạng xe cứu hỏa khi diễn tập chữa cháy đã không thể tiếp cận một mặt của tòa nhà. Nếu xảy ra hỏa hoạn chắc chắn sẽ vô cùng nguy hiểm cho sinh mạng của cư dân nơi đây.

Từng được chủ đầu tư cam kết là “cao cấp, đẳng cấp, đầy đủ tiện ích” nhưng một thời gian khá dài sau khi nhận bàn giao căn hộ, nhiều cư dân Hồ Gươm Plaza vẫn như “sống tạm” khi thiếu đủ thứ. Theo phản ánh của cư dân, thời điểm nhận nhà, cáp tivi không có, nhiều hạng mục vẫn bôi trát, cắt xẻ, thang máy không đầy đủ. Sau hơn 1 năm bàn giao (từ thời điểm 2016), dự án vẫn chưa hoàn thiện những hạng mục, tiện ích thiết yếu được quảng cáo như hồ bơi, phòng tập gym, sân chơi, vườn hoa. 

Thậm chí, theo nhiều cư dân thì chuông báo cháy của tòa nhà không hoạt động. Hệ thống báo cháy này đã được nghiệm thu trên giấy tờ và trên thực tế vào tháng 1/2016, nhưng đó chỉ là phần chung của tòa nhà, còn phần phòng cháy chữa cháy của các căn hộ vẫn chưa được kiểm tra, nghiệm thu.

Ngoài những vấn đề nói trên, hiện nay vẫn còn nhiều dự án "lừa" người dân bởi những dự án đường đi, tiện ích...trên giấy. Khi quảng cáo cho khách hàng, chủ đầu tư luôn hứa hẹn ngôi nhà nằm ở vị trí đẹp, có đường vào rộng rãi nhưng trên thực tế thì đường đó là dự án của Nhà nước và chưa biết bao giờ thực hiện. Hoặc dự án được quảng cáo nằm ở đường này, nhưng thực tế khi bàn giao thì người dân phải sử dụng một con đường khác để đi lại, nhỏ hơn, bất tiện hơn.

Làm thế nào để tránh được “bẫy” của chủ đầu tư

Nắm bắt nhu cầu về nhà ở, tâm lý nóng vội của người dân, trong đó có không ít người muốn “lướt sóng, đầu cơ”, không ít CĐT đã tung ra nhiều dự án với lời quảng cáo hấp dẫn nên nhiều khách hàng vội vàng tin theo quảng cáo,  ký hợp đồng và bỏ ra số tiền không nhỏ để mua nhà tại các dự án mà không biết những bản hợp đồng này tiềm ẩn khá nhiều rủi ro.

Với hầu hết dự án mua bán nhà theo dạng đầu tư, góp vốn như hiện nay, CĐT đều là bên công bố mẫu hợp đồng mua bán nhà. Nội dung chính của hợp đồng đều được CĐT soạn thảo sẵn theo hướng có lợi cho mình, hạn chế đến mức thấp nhất nghĩa vụ bồi thường. Về phía khách hàng chỉ có thể được đọc, nếu đồng ý thì ký. Rất hiếm trường hợp CĐT chịu điều chỉnh nội dung hợp đồng theo ý kiến của khách hàng, nếu có cũng chỉ là những phần không quan trọng.

Phần lớn trong các hợp đồng mua bán nhà, các quy định liên quan đến bên mua thường rất chặt chẽ trong khi trách nhiệm của bên bán lại rất chung chung. Ví dụ như có trường hợp đến thời hạn nộp tiền, khách hàng chỉ cần chậm vài ngày sẽ bị phạt, thậm chí, bên bán có quyền hủy hợp đồng, bên mua phải bồi thường từ 10 - 15% số tiền đã đóng. Trong khi đó, CĐT thi công chậm tiến độ, thì viện muôn vàn lý do để trốn tránh trách nhiệm, bên mua có quyền hủy hợp đồng nhưng chỉ được nhận lại đúng số tiền đã đóng,...

Theo các chuyên gia về bất động sản chia sẻ, khi đi mua nhà, người mua phải tìm hiểu kĩ xem chủ đầu tư dự án là ai, lịch sử kinh doanh của họ như thế nào, quá trình xây dựng và các dự án trước đó ra sao... 

"Trước khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, khách hàng nên xem xét thật kỹ các quy định, từng câu chữ trong hợp đồng. Hợp đồng phải rõ ràng, rành mạch, nhất là về các vấn đề đang gây tranh cãi hiện nay như sở hữu chung, riêng, thời gian giao nhà, các khoản phạt, bồi thường chậm giao nhà bao gồm cả thời gian gia hạn hay chất lượng công trình…Nếu khách hàng không có kinh nghiệm thì tốt nhất nên nhờ luật sư xem hợp đồng, tư vấn trước khi quyết định” - Một chuyên gia bất động sản khuyến cáo.