Phát triển chung cư mini "xanh": Xu hướng triển vọng nhưng đầy thách thức

Mua hoặc thuê chung cư mini hiện nay vẫn đang là một xu hướng phổ biến đối với những hộ gia đình có thu nhập trung bình, thấp. Lý do gì đã giúp cho chung cư mini ngày càng phát triển và chiếm được lòng tin của nhiều chủ sở hữu như vậy?

Trong thời điểm mật độ dân cư ngày càng đông, diện tích cây xanh bị thu hẹp, vấn đề ô nhiễm không khí ở các thành phố lớn đang vượt ngưỡng, nhu cầu của con người lại càng hướng tới một nơi “an cư lạc nghiệp” hài hòa với thiên nhiên. Đây cũng là lý do những năm trở lại đây, nhiều chủ đầu tư đã chú trọng tới thiết kế các không gian xanh để thu hút khách hàng. Đặc biệt, đối với dòng sản phẩm căn hộ chung cư mini , xu hướng xanh hóa đang ngày càng diễn ra mạnh mẽ bởi một căn hộ "xanh" - giá thành phù hợp đã và đang trở thành tiêu chí của nhiều khách hàng.

Chung cư mini "khoác áo xanh"

Nếu như trước đây, công trình xanh chỉ gắn với những tòa nhà hạng sang thì bây giờ, ngay cả nhà giá rẻ - chung cư mini - vẫn có thể xanh. Chuyên gia công trình xanh của IFC nhận định: "Hai yếu tố xanh và đắt đỏ trong một dự án xây dựng không đi liền với nhau. Có những công trình rất đắt mà không xanh và ngược lại, có những công trình xanh mà không đắt. Sự khác biệt trong mỗi dự án nằm ở cách tiếp cận và triển khai xây dựng của các chủ đầu tư".

Áp dụng thuật ngữ "xanh" với chung cư mini có thể hiểu bộ tiêu chuẩn đại thể như sau: Cây xanh được bố trí ở hành lang, không gian chung; Dịch vụ vệ sinh và gom rác hàng ngày; an ninh bảo vệ 24/24... Tuy nhiên, chưa có một tiêu chuẩn hay cách gọi chuẩn về "dòng sản phẩm" này tại thị trường bất động sản Việt Nam nên chung cư mini xanh chỉ được hiểu đơn giản là "một sản phẩm phòng trọ cao cấp" hơn của các đơn vị, chủ đầu tư.

Từ nhiều năm nay, thị trường chung cư mini cho thuê tại Hà Nội nói riêng đã có những biến động mạnh. Xu hướng nổi bật nhất là sự hiện diện ngày càng đông đảo của phân khúc chung cư mini cao cấp dưới nhiều hình thái khác nhau. Trong đó, đáng chú ý phải kể đến sự nở rộ của các loại hình chung cư mini xanh hay dạng nhà trọ tiện ích (nhà trọ kiểu homestay).

Trải nghiệm loại hình chung cư mini xanh, một sinh viên tại địa bàn đường Nguyễn Trãi (quận Thanh Xuân) tỏ ra hào hứng: "Dù cây xanh chỉ gọi cho có (khoảng 3 - 4 chậu cây cảnh loại nhỏ tại hành lang), nhưng vẫn tạo cảm giác dễ chịu hơn so với các phòng trọ toàn bê tông – sắt thép. Giá đắt hơn 1 chút, bù lại là an ninh tốt và mọi chi phí đều rõ ràng".

Theo khảo sát của PV, với tốc độ đô thị hóa nhanh như hiện nay, diện tích đất ở dần thu hẹp, lượng người có xu hướng chuyển lên ở các chung cư mini bởi giá thành phù hợp với mức thu nhập trung bình của số đông, nhiều người mua/thuê nhà ưu tiên chọn những nơi có không gian xanh, gần công viên, gần hồ nước… Tiêu chí “xanh”, giá thành hợp lý đang được xem như một giải pháp để tăng tính cạnh tranh và thu hút khách hàng.

Đánh giá về những lợi ích của nhà chung cư xanh, Giám đốc điều hành Viện Nghiên cứu và phát triển đô thị xanh cho rằng, đây là mô hình giúp tiết kiệm quỹ đất, tạo ra sự đồng bộ về kỹ thuật, giúp đóng góp lớn cho kinh tế học đô thị. Đối với nhà đầu tư, nhà chung cư mini xanh góp phần mang lại giá bán tốt, tiêu thụ nhanh, thu hồi vốn tốt, chi phí vận hành giảm. Đối với người dân, yếu tố xanh trong công trình sẽ mang lại môi trường tốt.

“Thiết kế chung cư theo hướng xanh vẫn là cách thức phát triển hiệu quả trong các năm tới. Đặc biệt, trong bối cảnh số lượng chung cư ngày càng nhiều và tính cạnh tranh cao. Người mua/thuê căn hộ, nhà ở có nhu cầu tìm chốn ở vừa đảm bảo sức khỏe, vừa tiện nghi và an toàn”, KTS Nguyễn Trung Kiên nhấn mạnh.

Xu hướng mới: Triển vọng nhưng đầy thách thức

Thực trạng nhà ở vẫn đang đặt ra những thách thức lớn. Việt Nam đang có 2 xu hướng xây nhà ở: Một xu hướng chạy theo lợi nhuận trước mắt; một xu hướng hướng tới tương lai. Khi tạo dựng một ngôi nhà ở mà không có sự quan tâm đúng cách, sẽ phá vỡ môi trường sống. Đó là lý do vì sao vấn đề "xanh" được quan tâm rất nhiều hiện nay. 

Theo khảo sát của PV, trên các quận thuộc địa bàn Hà Nội, phần lớn các chung cư mini vẫn còn đang tồn tại rất nhiều sai phạm về trật tự xây dựng, ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị. Từ việc kiến trúc lộn xộn, tự ý nâng chiều cao, chia nhỏ căn hộ để bán, cho thuê, đến "hô biến" tầng lửng và tầng tum thành các căn hộ, không hệ thống PCCC,... nhưng lãnh đạo các cấp dường như vẫn khá "thờ ơ". Nếu các cấp chính quyền địa phương vẫn buông lỏng quản lý, "bàng quan" trước các sai phạm, không có những động thái mạnh mẽ, quyết liệt đưa ra các giải pháp, biện pháp xử lý, khắc phục các vi phạm đất đai thì sẽ gây ra hậu quả, ảnh hưởng lớn đến quy hoạch chung của thành phố.

Việc buông lỏng quản lý trên từng địa bàn và chưa có hành lang pháp lý rõ ràng cho CCMN là những rào cản, thách thức lớn để có thể phát triển hơn nữa thị trường này.

Một trong những nguyên nhân được đưa ra, việc xây dựng "chung cư mini" không tốn quá nhiều thời gian, lại đáp ứng được mức chi của những người có thu nhập thấp và có nhu cầu ở tạm, chủ đầu tư có thể hoàn vốn và thu lợi nhanh, chính quyền còn buông lỏng quản lý dẫn đến việc các dự án này xuất hiện dày đặc ở khắp các ngõ ngách Thủ đô, bất chấp các quy định về xây dựng của pháp luật. 

Đến khi nhu cầu về những chung cư mini xanh xuất hiện, nhiều công trình thực tế chỉ là những công trình bình thường, hết sức phổ thông khi chỉ sử dụng vài mảng tường gạch thông gió, gạch trần, vật liệu tre, vật liệu tái chế nhưng vẫn gắn mác "chung cư mini xanh" để thu hút khách hàng. 

Nhận định về việc ngộ nhận từ “xanh” trong công trình, TS. KTS. Lê Thị Bích Thuận – Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Đô thị và Phát triển Hạ tầng cho rằng: “Hiện nay, người ta mới đi sâu vào mảng xanh theo kiểu như cây xanh, mặt nước - “xanh” theo nghĩa đen chứ chưa đi sâu vào thực chất của cái xanh. Nói là xanh nhưng chưa tính đến tiết kiệm năng lượng, chưa tính đến điều kiện ở, điều kiện sống rồi các tiện nghi đã đảm bảo được tiết kiệm các nguồn năng lượng cũng như tiết kiệm vật liệu lấy từ các nguồn thiên nhiên hay chưa”.

Để phát triển các chung cư mini "xanh" tại Việt Nam, theo PGS.TS.KTS. Hoàng Mạnh Nguyên yếu tố chủ đạo quyết định là việc cần phải có cam kết của các cấp lãnh đạo, cần một hệ thống pháp luật rõ ràng. Bên cạnh đó, sản phẩm "xanh" cần phải tạo ra một nguồn cung các sản phẩm xanh như vật liệu, thiết bị dồi dào, phong phú, có chất lượng cao với giá thành hợp lý, phù hợp với mức thu nhập bình quân của nhóm đối tượng khách hàng này.

Lợi ích của người thuê nhà luôn là mục đích của chủ đầu tư hướng tới. Bằng việc phân tích thị trường, nắm bắt tâm lý người thuê nên việc chung cư mini xanh dần thay thế cho những căn hộ cho thuê bình dân là điều không đáng ngạc nhiên. Phát triển loại hình chung cư mini là một triển vọng trong tương lai. Đặc biệt, điều này giúp giải quyết vấn đề nhà ở cho những hộ gia đình có thu nhập trung bình, thấp tại các thành phố. Từ đó làm giảm sức ép đến nhiều vấn đề khác như giao thông, giáo dục, môi trường…