Lệch pha cung cầu trên thị trường bất động sản

Dữ liệu khảo sát từ các đơn vị nghiên cứu bất động sản đều ghi nhận tình trạng lệch pha cung cầu trên nhiều phân khúc bất động sản.

Văn phòng cho thuê

Báo cáo của CBRE Việt Nam mới đây cho thấy, thị trường văn phòng vẫn tiếp tục gặp khó khăn khi tình hình hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bị ảnh hưởng do dịch bệnh Covid-19. Thị trường ghi nhận diện tích thực thuê âm trong liên tiếp 9 tháng đầu năm 2020.

Đơn vị này chỉ ra, trong quý III/2020, thị trường văn phòng TP.HCM không có thêm nguồn cung mới nào (vẫn duy trì tổng diện tích cho thuê ở mức 1.370.814 m2). Hầu như các khách thuê đang thu hẹp diện tích thuê. Những động thái này được dự báo sẽ tiếp diễn cho đến cuối năm nay.

Giá thuê văn phòng hạng A trong quý III vẫn giữ như quý trước nhưng giảm 5% so với cùng kì năm 2019. Mặc dù giá thuê không đổi so với quý trước, chủ nhà vẫn rất linh hoạt trong các điều khoản thuê. Một số chủ nhà đưa ra mức giảm giá chốt lên đến 3-4 USD/m2/tháng so với giá chào cho khách thuê mới.

Trong khi đó tại Hà Nội, báo cáo của Savills Việt Nam cũng chỉ ra, văn phòng hạng B và C đang phải đối mặt với tình trạng dư cung khi tỷ lệ lấp đầy quá thấp.

Nhìn chung, nếu như phân khúc văn phòng hạng A đang ghi nhận tình trạng nguồn cung có phần khiêm tốn và nhu cầu đang có xu hướng gia tăng từ làn sóng dòng vốn FDI đổ bộ thì các phân khúc khác đang chật vật vì lượng tồn kho lớn.

Phân khúc căn hộ

Sự lệch pha cung cầu thể hiện rất rõ trong phân khúc căn hộ. Điển hình như tại TP.HCM, căn hộ vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống tức 25-30 triệu đồng/m2 gần như vắng bóng trên thị trường. Trong khi đó, nhu cầu của người dân tại TP.HCM với những sản phẩm này rất lớn.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, hiện nay căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8-12 triệu đồng/tháng, khoảng trên dưới 100 triệu đồng/năm.

Báo cáo của DKRA cũng cho hay, thị trường bất động sản vốn đã suy giảm từ cuối năm 2019. Đến năm 2020, dịch Covid-19 xuất hiện làm ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế và bất động sản cũng không ngoại lệ, thế nhưng giá bất động sản vẫn không giảm mà còn tăng cao. Đây có thể coi như một nghịch lý của thị trường.

Song song đó, loại hình căn hộ hạng C hoặc căn hộ dưới 2 tỷ đồng đang ngày càng khan hiếm, phân khúc căn hộ hạng A và B trong quý III vừa qua chiếm phần lớn. Điều đó có nghĩa là cơ hội mua nhà của những người có nhu cầu ở thực với túi tiền vừa phải đang ngày càng xa hơn, khó khăn hơn. Về lâu dài, tình hình này nếu vẫn tiếp tục sẽ có nhiều ảnh hưởng không tốt cho thị trường và những mục tiêu nhà ở chung cho cả xã hội. 

Rõ ràng trong phân khúc căn hộ, biểu hiện lệch pha cung cầu rất lớn. Nếu như nhu cầu về căn hộ vừa túi tiền lớn thì nguồn cung lại khan hiếm. Ngược lại, thị trường lại ghi nhận lượng cung căn hộ trung và cao cấp quá lớn. 

Nhận định về tình trạng này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nói: “Đây là biểu hiện lệch pha cung cầu và là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất. Tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất”. 

Bất động sản nghỉ dưỡng

Sự dư thừa của lượng condotel đã kéo thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trầm lắng trong 2 năm trở lại đây. Cùng với sự cộng hưởng của cơn báo Covid-19 khiến thị trường này càng thêm trầm lắng.

Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, trong quý III, ảnh hưởng của dịch Covid-19 vẫn tác động mạnh mẽ tới thị trường bất đông sản nghỉ dưỡng, giá cho thuê phòng bình quân toàn thị trường tiếp tục xu hướng giảm so với cùng kỳ năm 2019.

Trong quý, số dự án du lịch, nghỉ dưỡng được cấp phép giảm khoảng 46,7% so với quý II. Cả nước có 49 dự án với 3.772 căn hộ du lịch, 3.505 biệt thự du lịch được cấp phép. 94 dự án với 18.812 căn hộ du lịch và 6.089 biệt thự du lịch đang triển khai xây dựng. 23 dự án với 68 căn hộ du lịch, 375 biệt thự du lịch được hoàn thành.

Trong khi nguồn cung ở thị trường miền Bắc, miền Trung vẫn duy trì ở mức ổn định hoặc sụt giảm không đáng kể thì tại miền Nam, số liệu của Bộ Xây dựng tổng hợp cho thấy sự chững lại rõ rệt. Nếu như quý II khu vực này có 78 dự án được cấp phép thì đến quý III không có dự án du lịch nghỉ dưỡng nào được cấp phép mới cũng như đang xây dựng và hoàn thành.

Báo cáo thị trường 9 tháng đầu năm của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam mới đây cũng chỉ ra ngoài nguồn cung sụt giảm, thị trường bất động sản du lịch, cụ thể là loại hình condotel đang có dấu hiệu đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể. Khoảng 2/3 dự án có sản phẩm đang chào bán trên thị trường không phát sinh giao dịch.

Những khu vực dẫn đầu về thị trường condotel như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Phú Quốc, Bình Thuận… đều có số lượng giao dịch ở mức rất thấp. Như vậy, tình trạng bất cân xứng về cung - cầu trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang quá lớn. 

Các chuyên gia cho rằng, nếu tình trạng lệch pha cung cầu quá lớn có thể dẫn tới nguy cơ đóng băng trên thị trường. Điều này đặt ra yêu cầu các doanh nghiệp cần phải cơ cấu lại sản phẩm bất động sản.