Lộ trình cho thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới

Dịch Covid-19 đã phủ bóng đen lên toàn cầu, như một đòn giáng mạnh vào nền kinh tế, trong đó không thể không nhắc đến lĩnh vực chịu ảnh hưởng nặng nề là thị trường bất động sản. Nhưng nhìn ở một góc khác, theo một số chuyên gia nhận định, Covid-19 cũng giống như lăng kính để thanh lọc thị trường. Qua lăng kính ấy, người ta nhìn ra đâu là hướng đi phát triển bền vững. Và trong chu kỳ vận động mới, các chuyên gia nhấn mạnh đến xu hướng kiến tạo những khu đô thị thông minh và đáng sống.

Xu hướng sống mới định vị thị trường

Tại Hội nghị Bất động sản quốc tế IREC 2018, trong phiên thảo luận, các chuyên gia bất động sản trong nước và quốc tế nhấn mạnh đến tầm quan trọng của việc hình thành và phát triển các thành phố xanh - thông minh - hạnh phúc. Tuy nhiên, phải trải qua một năm 2020 đầy sóng gió của dịch bệnh và những bất thường của biến đổi khí hậu, người ta mới thấu hiểu rằng, phát triển bền vững không còn là mục tiêu mà đã trở thành yêu cầu bắt buộc.

Sau giai đoạn “ngủ đông”, các doanh nghiệp bất động sản đối diện với thách thức, buộc phải tái cấu trúc sản phẩm và tìm ra cho mình một hướng đi mới mang tính chiến lược.

Theo nhận định của giới chuyên môn, xu hướng phát triển các dự án thông minh và đáng sống được xem là yếu giải pháp mang tính chiến lược, giúp cho các siêu đô thị ở Việt Nam duy trì được nhịp độ phát triển bền vững trong tương lai. Và trong cuộc đua khốc liệt của một chu kỳ mới, các nhà phát triển bất động sản cần phải nhanh nhạy nắm bắt được xu thế này.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, phân tích, dù Covid-19 khiến thị trường bất động sản gặp thêm nhiều khó khăn nhưng nhu cầu mua nhà ở thực vẫn luôn hiện hữu và thường trực. Vấn đề lớn nhất của thị trường chỉ là sản phẩm có phù hợp hay không. Từ nhu cầu ở hiện tại và tương lai của người dân có thể thấy, phát triển nhà thông minh, công trình xanh vẫn là xu hướng.

Theo ông Hà: “Xu thế phát triển các khu đô thị thông minh và đáng sống giữ vai trò chủ đạo trên thị trường bất động sản. Các dự án quy hoạch bài bản, đủ quy mô lớn, đủ hạ tầng, quy tụ nhiều tiện ích trong một khu đô thị sẽ hấp dẫn khách hàng và nhà đầu tư. Đặc biệt, tương lai của các thành phố, các địa phương sẽ là phát triển đô thị theo hướng xây dựng các đô thị hạt nhân với quy mô đủ lớn từ 500, 600ha trở lên, có quy hoạch hiện đại, thông minh. Ngược lại, các sản phẩm nhỏ lẻ sẽ giảm dần, không còn sức hút như dự án lớn”.

Ông Hà cũng dự báo đến năm 2025 số lượng đô thị lớn sẽ tăng lên và người tiêu dùng sẽ ngày một “khó tính”. Nhìn từ câu chuyện xây dựng thành phố đáng sống có thể thấy thị trường đang dần định vị một xu hướng đầu tư sản phẩm bất động sản mang tính bền vững.

Còn theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, kiến tạo các đô thị thông minh và đáng sống đang là xu thế tất yếu hiện nay khi biến đổi khí hậu, ô nhiễm ngày càng trầm trọng. Còn trào lưu ứng dụng công nghệ 4.0 đã diễn ra không chỉ ở nước ta mà với rất nhiều nước trên thế giới, đó là một xu thế bắt buộc chúng ta phải tiếp cận. Và ngành bất động sản cũng không phải là một ngoại lệ khi hình thành những khu đô thị thông minh.

Ông Điệp nhận định: “Nhu cầu của người mua thực tế nhà để ở cũng hướng đến những tiêu chí xanh và thông minh là những tiêu chí đầu tiên. Điều đó đòi hỏi một doanh nghiệp bất động sản khi phát triển dự án nếu không tạo ra được một khu đô thị nhiều tiện ích, thông minh, xanh, đáng sống thì sẽ thất bại trong tương lai.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp đã thành công trong việc kiến tạo những dự án khu đô thị thông minh và đáng sống, điển hình ở miền Bắc có khu đô thị Ecopark. Đây là dự án điển hình trong việc kiến tạo được môi trường sống xanh và hạnh phúc. Những đô thị này cũng giúp thị trường bất động sản của khu vực đó không ngừng gia tăng giá trị”.

Quy hoạch là bệ đỡ vững chắc

Đô thị hóa là một quá trình tất yếu của một nền kinh tế phát triển. Đô thị hóa mang lại những lợi ích không thể chối cãi về kinh tế và xã hội, nhưng cũng dẫn đến khá nhiều hệ lụy như kẹt xe, ngập nước, rác thải, an ninh… mà chúng ta đang phải chứng kiến ở các đô thị lớn của Việt Nam. Các câu hỏi đặt ra cho các nhà quản trị và quy hoạch là: Thứ nhất là làm thế nào để một đô thị tiếp tục phát triển dưới áp lực gia tăng dân số, nhưng vẫn giữ được các tiêu chí khiến nó trở nên đáng sống, thứ hai là, làm thế nào để các đô thị của Việt Nam sẽ ít chịu rủi ro do các yếu tố bất định của biến đổi khí hậu?

Câu trả lời cho những câu hỏi chính đáng trên đây chính là: Một đô thị phải trở nên thông minh hơn. Đô thị thông minh không nên được hiểu đơn giản là một đô thị có hàng loạt những thiết bị công nghệ cao, được vận hành bởi các quy trình phức tạp. Bản chất của đô thị thông minh phải xuất phát từ quy hoạch thông minh, giúp hướng đến các mục đích kinh tế (tiết kiệm năng lượng, nước), môi trường (sạch và xanh) và xã hội (tương tác hiệu quả giữa cư dân với nhau và giữa cư dân với chính quyền).

Quy hoạch thông minh trước hết phải có mang lại hiệu quả kinh tế và tính khả thi cao trong đầu tư xây dựng lẫn vận hành. Một bản quy hoạch thông minh sẽ giúp đô thị có tính mềm dẻo để thích ứng với các thay đổi trong tương lai, và tính phục hồi cao để giúp hấp thụ tốt các cú shock về kinh tế, xã hội hay môi trường.

Nói như Graham Romeyn Taylor - một nhà lý thuyết đô thị nổi tiếng thế giới, thì: “Quy hoạch đô thị là một quá trình kỹ thuật và chính trị, xử lý việc kiểm soát sử dụng đất và thiết kế môi trường đô thị, bao gồm các mạng lưới giao thông, nhằm hướng dẫn và đảm bảo sự phát triển trật tự của các khu định cư và các cộng đồng”. Điều đó càng khẳng định rằng, quy hoạch là bệ đỡ để tạo ra những khu đô thị thông minh và đáng sống. Để có một dự án thành công thì vai trò và trách nhiệm của đơn vị tư vấn quy hoạch là vô cùng quan trọng.

Ông Nguyễn Thế Điệp nhận định: “Nhìn vào các dự án đô thị thông minh và đáng sống điển hình trên thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đều thấy chung một điểm, đó là các dự án đã sở hữu những bản quy hoạch đẹp, có tầm nhìn xa. Vì thế các cư dân ở đây thường ít chịu ảnh hưởng hơn bởi những biến đổi của môi trường, xã hội như ô nhiễm không khí, ô nhiễm nguồn nước... Từ đó có thể thấy rằng, muốn phát triển khu đô thị thông minh và đáng sống thì trước hết quy hoạch chung, quy hoạch vùng, quy hoạch phân khu phải đi trước một bước.

Tiếp đó, khi giao đất cho các doanh nghiệp, làm dự án như thế nào thì cần đến các bản vẽ quy hoạch không chỉ đẹp mà phải chuẩn. Vì thế cần giao việc vẽ quy hoạch cho một đơn vị tư vấn chuyên nghiệp thực hiện. Họ phải là những người có kiến thức chuyên môn, có kinh nghiệm thực tiễn, am hiểu về văn hoá, lối sống địa phương và nếu đó là những đơn vị đa quốc gia thì càng tốt, vì họ sẽ mang được kinh nghiệm, những cái hay, cái tốt của quốc tế về Việt Nam”.

Ông Điệp dẫn chứng, tại TP.HCM tiềm năng phát triển bất động sản đang rất tốt nhưng có những rủi ro về mặt khí hậu như triều cường, ngập úng... Do đó, việc quy hoạch thiết kế một đô thị mới với đầy đủ chức năng như thành phố Thủ Đức tương lai là yêu cầu tất yếu. Chúng ta có thể kỳ vọng, với việc quy hoạch đồng bộ, nơi đây sẽ là một đô thị có môi trường sống trong lành, an toàn, là cơ hội cho kinh tế TP.HCM nói chung và thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng có những bứt phá.

Ông Điệp cũng cho rằng, trong tương lai, để phát triển các dự án khu đô thị thông minh và đáng sống, Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ định hướng cho doanh nghiệp thực hiện và bắt kịp xu hướng thế giới. Đặc biệt, kế hoạch phát triển dự án của doanh nghiệp bất động sản phải đón đầu được xu hướng, phải thay đổi theo nhu cầu của khách hàng, cư dân. Cùng với đó là vai trò của đơn vị tư vấn quy hoạch đồng hành cùng doanh nghiệp, tạo ra những bản vẽ đẹp về cả kiến trúc, lợi cả kinh tế cho chủ đầu tư, người dân và xã hội.

Còn PGS. TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương phân tích: “Một bản quy hoạch tốt là một bản quy hoạch khi đưa ra triển lãm, người dân biết nhà mình ở đâu. Một bản quy hoạch vẽ đẹp nhưng nếu không thể hiện thực hóa thì sẽ dẫn đến một sản phẩm kém hấp dẫn trên thị trường”.

Tiếp đó, khi giao đất cho các doanh nghiệp, làm dự án như thế nào thì cần đến các bản vẽ quy hoạch không chỉ đẹp mà phải chuẩn. Vì thế cần giao việc vẽ quy hoạch cho một đơn vị tư vấn chuyên nghiệp thực hiện. Họ phải là những người có kiến thức chuyên môn, có kinh nghiệm thực tiễn, am hiểu về văn hoá, lối sống địa phương và nếu đó là những đơn vị đa quốc gia thì càng tốt, vì họ sẽ mang được kinh nghiệm, những cái hay, cái tốt của quốc tế về Việt Nam”.

Ông Điệp dẫn chứng, tại TP.HCM tiềm năng phát triển bất động sản đang rất tốt nhưng có những rủi ro về mặt khí hậu như triều cường, ngập úng... Do đó, việc quy hoạch thiết kế một đô thị mới với đầy đủ chức năng như thành phố Thủ Đức tương lai là yêu cầu tất yếu. Chúng ta có thể kỳ vọng, với việc quy hoạch đồng bộ, nơi đây sẽ là một đô thị có môi trường sống trong lành, an toàn, là cơ hội cho kinh tế TP.HCM nói chung và thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng có những bứt phá.

Ông Điệp cũng cho rằng, trong tương lai, để phát triển các dự án khu đô thị thông minh và đáng sống, Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ định hướng cho doanh nghiệp thực hiện và bắt kịp xu hướng thế giới. Đặc biệt, kế hoạch phát triển dự án của doanh nghiệp bất động sản phải đón đầu được xu hướng, phải thay đổi theo nhu cầu của khách hàng, cư dân. Cùng với đó là vai trò của đơn vị tư vấn quy hoạch đồng hành cùng doanh nghiệp, tạo ra những bản vẽ đẹp về cả kiến trúc, lợi cả kinh tế cho chủ đầu tư, người dân và xã hội.

Còn PGS. TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương phân tích: “Một bản quy hoạch tốt là một bản quy hoạch khi đưa ra triển lãm, người dân biết nhà mình ở đâu. Một bản quy hoạch vẽ đẹp nhưng nếu không thể hiện thực hóa thì sẽ dẫn đến một sản phẩm kém hấp dẫn trên thị trường”.