Hé lộ nguyên nhân khiến thị trường bất động sản “giảm tốc”

Thị trường BĐS “hạ nhiệt”

Tổng kết quý III/2019, các đơn vị nghiên cứu thị trường BĐS đều có chung đánh giá, thị trường BĐS năm 2019 sụt giảm về nguồn cung và giao dịch, kể cả phân khúc nhà ở lẫn du lịch nghỉ dưỡng.

Tại Diễn đàn BĐS thường niên lần 2 năm 2019 tổ chức mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, theo thống kê của Hội, thị trường BĐS quý III/2019 vẫn đi theo chiều hướng giảm mạnh, nhất là ở Hà Nội và Tp.HCM.

Trong đó, tại TP.HCM chỉ có khoảng 5 dự án được phê duyệt chủ trương và 32 dự án được cấp phép đủ điều kiện đưa vào thị trường. Riêng quý III có 8 dự án được cấp phép đưa vào thị trường, trong đó có 1 dự án của Vingroup cung cấp phần lớn sản phẩm, còn lại 7 dự án chỉ chiếm gần 50% còn lại. Cơ cấu sản phẩm cũng bị mất cân đối.

Còn tại Hà Nội, phân khúc căn hộ đã giảm 2.200 căn so với quý trước và giảm 4.000 căn so với cùng kỳ năm trước. Ở các tỉnh trong vùng Thủ đô được đánh giá như “miền đất hứa” nhưng nguồn cung và tỷ lệ giao dịch thành công cũng không mấy khả quan. Quý III/2019, lượng cung đạt 5.130 căn, giao dịch 3.105 căn (trong khi quý III/2018 có lượng cung đạt 9.294 căn, giao dịch 5.540 căn), tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp nhất trong vòng 3 năm qua.

Các giao dịch thành công trên thị trường BĐS chủ yếu vẫn là khách hàng có nhu cầu sử dụng thực. Những giao dịch đầu tư “lướt sóng” hưởng chênh lệch từ BĐS ở Hà Nội giảm mạnh, kém hiệu quả hơn so với Tp.HCM.

Trước ý kiến cho rằng, chu kỳ 10 năm khủng hoảng BĐS 2009 có thể quay trở lại, ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) cho biết: “Không ai chắc chắn được chu kỳ khủng hoảng có lặp lại không, nhưng tình hình thực tế đang biểu hiện thị trường BĐS 2019 vẫn tiếp tục ổn định, đúng hướng, dù có chững lại so với năm 2018”.

Nhìn chung, thị trường 2018 – 2019 có sự giảm tốc nhất định ở nhiều phân khúc, nhưng diễn biến về vĩ mô tương đối tốt. Nguồn cung ra thị trường vẫn ở mức độ ổn định và thị trường đang có những sự điều chỉnh.

Pháp lý cần được điều chỉnh

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), nguyên nhân chính khiến thị trường BĐS 2019 giảm tốc là vướng mắc từ hệ thống các văn bản pháp lý liên quan đến thị trường BĐS còn chưa đồng bộ.

Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường BĐS, từ đầu tư xây dựng, giao dịch, đến quản lý sử dụng BĐS chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời, dẫn đến thị trường BĐS chưa được quản lý và kiểm soát hiệu quả.

Thêm nũa, việc các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án, hay tạm dừng dự án đang triển khai để rà soát, kiểm tra… cũng là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung, kéo theo lượng giao dịch BĐS giảm.

Ngoài ra, ông Nam còn chỉ ra một số nguyên nhân khác như công tác quy hoạch, đền bù, phê duyệt dự án, việc tiếp cận đất đai cho các dự án kinh doanh BĐS gặp nhiều khó khăn, điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện dự án nhà ở còn nhiều vướng mắc… đã dẫn đến sự chậm trễ trong triển khai dự án và thu hút dự án.

Về góc độ tiếp cận đất đai triển khai dự án, bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách pháp chế (Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ TN&MT) cho biết: “Những bức xúc hiện nay chủ yếu là từ việc khó áp dụng quy định của pháp luật vào thực tiễn và từ quy định đến thực thi trong thực tiễn có những điều khác nhau. Đây chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến bất cập và gây khó khăn cho DN”.

Đại diện VNREA nhận định thị trường BĐS thời gian tới sẽ tiếp tục khó khăn khi chờ đợi nhiều bộ luật, văn bản luật trong giai đoạn điều chỉnh, hoàn thiện: Luật Quy hoạch, Đất đai, Nhà ở, Xây dựng, Kinh doanh BĐS…

Do đó, để thị trường BĐS năm 2020 tiếp tục phát triển, PGS.TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đã “hiến kế” 4 giải pháp. Thứ nhất, các cơ quan quản lý cần hoàn thiện các chính sách về condotel và officetel càng nhanh càng tốt. Thứ hai, ban hành được càng sớm càng tốt quy hoạch quốc gia và tỉnh để làm cơ sở cho các dự án từ năm 2020 trở đi có thể được phát triển ổn định. Thứ ba, đưa ra các cơ chế đặc thù để Nhà nước đồng hành với tư nhân đầu tư vào cơ sở hạ tầng. Đưa ra những rà soát trong thực tiễn và kiên quyết thực hiện những dự án chậm tiến độ, không triển khai hoặc chế tài. Thứ tư, cần nhiều hơn nữa tính minh bạch, hạn chế những phấn khích kiểu như lãi suất 14,5% cũng như cam kết 12,5% cho những khả năng phát triển bình thường.