Hàng ngàn doanh nghiệp “phá sản”, lỗi có ở thủ tục hành chính?

Doanh nghiệp bất động sản ngừng hoạt động tăng mạnh

Theo báo cáo của Cục Đăng ký quản lý kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), kết thúc năm 2019, có 89.282 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường (tăng 20,2% so với năm 2018). Trong đó, có 14 ngành kinh doanh chính gia tăng về số lượng doanh nghiệp đăng ký tạm ngừng hoạt động, và kinh doanh bất động sản đứng vị trí đầu bảng trong số đó.

Cụ thể, số lượng doanh nghiệp bất động sản đăng ký tạm ngừng hoạt động năm 2019 là 598 doanh nghiệp, tăng tới 36,8%. Tiếp đến là các ngành tài chính, ngân hàng và bảo hiểm... Bất động sản cũng là ngành có tỷ lệ gia tăng doanh nghiệp giải thể nhiều nhất với 686 doanh nghiệp, tăng 39,4% so với cùng kỳ 2018.

Theo báo cáo, trong năm 2019, có 2.029 doanh nghiệp thành lập mới thuộc khu vực nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản với tổng số vốn đăng ký là 25.585 tỷ đồng; có 36.562 doanh nghiệp thuộc khu vực công nghiệp và xây dựng với tổng số vốn đăng ký là 531.145 tỷ đồng, tăng 5,3% về số doanh nghiệp, tăng 30,2% về số vốn; có 99.548 doanh nghiệp thuộc khu vực dịch vụ với tổng số vốn đăng ký là 1.173.443 tỷ đồng, tăng 5,1% về số doanh nghiệp, tăng 12,9% về số vốn. Tuy nhiên, không xuất hiện doanh nghiệp thành lập mới trong nhóm bất động sản.

Theo nhận định từ các chuyên gia bất động sản, tỷ lệ doanh nghiệp bất động sản ngừng hoạt động và giải thể gia tăng đã được dự đoán từ trước bởi các khó khăn của thị trường như việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng khi lãi suất gia tăng và các chương trình ưu đãi hạn chế. Bên cạnh đó là sự sụt giảm các dự án mới ra thị trường thời gian qua.

Theo nhận định của ông Nguyễn Hồng Sơn, Chuyên gia nghiên cứu Savills Việt Nam, những năm qua, thị trường bất động sản có trường hợp nhiều doanh nghiệp nhỏ, vay nợ nhiều và khi biến động thị trường mạnh thì dẫn đến phá sản. Tỷ lệ phá sản nhiều hơn các lĩnh vực còn lại.

Ông Sơn cho hay: “Khó khăn thì rõ ràng ngày càng khó khăn hơn, phá sản hoàn toàn có thể xảy ra nhưng đây vẫn chưa phải là bước đường cùng, các doanh nghiệp cũng có thể tìm kiếm nguồn vốn từ nhiều kênh khác nhau như kênh trái phiếu hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư…”.

Cùng với đó, nguyên nhân được chỉ ra là do hệ thống các văn bản pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản còn chưa đồng bộ. Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện...

Ngoài ra, thị trường bất động sản gặp khó một phần do những chồng chéo, chậm trễ về thủ tục hành chính và những sức ép lớn từ chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép dự án mới.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng cho biết, thời gian qua, những tác động từ thông tin siết chặt tín dụng vào bất động sản, siết chặt thủ tục hành chính từ thành lập dự án đến khi hoàn thiện... khiến thị trường có dấu hiệu trì trệ.

Theo đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đang tổng hợp lại toàn bộ tình hình giao dịch bất động sản 2019 và các số liệu cấp phép, phê duyệt các dự án và tập hợp kiến nghị của doanh nghiệp bất động sản để gửi lên Thủ tướng, tìm giải pháp giúp cho thị trường bất động sản phát triển thông thoáng, bền vững, tạo tâm lý an tâm cho doanh nghiệp.

Doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt với 3 vấn đề lớn

Nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp vượt qua khó khăn để phát triển và đưa ra đề xuất kiến nghị sát với thực tế, mới đây Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã tổ chức hội nghị trao đổi những khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp, nhà đầu tư về chính sách của nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Kiến nghị tháo gỡ khó khăn tạo điều kiện cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ổn định và bền vững.

Chia sẻ tại hội nghị, bà Hương Trần Kiều Dung, Tổng Giám đốc Tập đoàn FLC cho hay: “Trong quá trình đầu tư các dự án ở khắp tỉnh thành trong cả nước, chúng tôi đã nhận thấy có 3 điểm vướng mắc hiện nay là: Thủ tục pháp lý, nguồn vốn và thủ tục hành chính”.

Liên quan đến pháp lý có thể thấy các bộ luật hiện nay khá chồng chéo, đặc biệt là 4 luật: Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Bất động sản và Luật Đấu thầu. 4 luật này có điều chỉnh và tác động rất lớn đến thị trường bất động sản. Trong quá trình đầu tư các dự án, bà Dung cho rằng nếu khơi thông được các bộ luật thì chắc chắn sẽ khơi thông được thị trường bất động sản và sẽ có ảnh hưởng tích cực đến GDP của Việt Nam.

Trong 2 năm trở lại đây, bà Dung cũng nhận thấy các tỉnh bắt đầu "ngại" trong việc hướng dẫn các quy định pháp luật, thường là đợi chờ ý kiến của các bộ ngành. Theo đó, vấn đề pháp lý dự án có 4 điểm vướng lớn.

Cụ thể, như điều 108 Luật Đất đai quy định rất rõ là giao đất thông qua đấu giá và không thông qua đấu giá. Còn Luật Đấu thầu thì quy định việc lựa chọn chủ đầu tư. Tuy nhiên khi được lựa chọn chủ đầu tư theo Luật Đấu thầu thì hình thức giao đất như thế nào? Vấn đề này hiện ở các tỉnh đang rất vướng. Vì sau khi được lựa chọn thì chủ đầu tư sẽ tiến hành giải phóng mặt bằng và ứng tiền giải phóng mặt bằng, đến lúc có quỹ đất sạch sẽ được giao đất hay lại quay ra đấu giá?

Trước đây, các tỉnh thường sẽ giao đất cho các chủ đầu tư luôn nếu lựa chọn thực hiện theo Luật Đấu thầu và tự bỏ tiền ra giải phóng mặt bằng nhưng hiện nay phải tạm dừng, không dám thực hiện tiếp và cũng không biết phải đấu giá lại hay không. Nếu không gỡ được nút này thì sẽ ảnh hưởng lớn đến các địa phương trong việc thu hút đầu tư cũng như các doanh nghiệp có cơ hội đầu tư. Đó cũng là nguyên nhân lớn trong thời gian qua các tỉnh giao đất cho dự án mới rất ít.

Tiếp đến là vấn đề chuyển thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền 1 lần, theo Luật Đất đai cho các tổ chức kinh tế lựa chọn trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền 1 lần. Tuy nhiên luật không nói rõ là thực hiện với toàn bộ dự án hay 1 phần.

Thực tế hiện nay có những tỉnh họ áp dụng được nhưng có nhiều tỉnh bị lúng túng và yêu cầu nếu trả tiền thuê đất 1 lần thì phải trả tiền toàn bộ dự án bao gồm cả những phần như đường đi, cảnh quan... Điều này gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp vì thực tế cảnh quan, đường đi thường chiếm khoảng 60% diện tích dự án và không có nhiều giá trị kinh tế.

Đối với chuyện thẩm định thiết kế, theo Thông tư 03 của Bộ Xây dựng, các dự án có nhiều công trình chính thì cấp có thẩm quyền thẩm thiết kế được tính theo công trình cấp cao nhất. Như vậy với 1 dự án nghỉ dưỡng khoảng 200ha có nhiều hạng mục công trình và nếu tính theo cấp cao nhất thì phải lên Bộ Xây dựng. Các dự án của FLC như ở Sầm Sơn (Thanh Hóa), Quy Nhơn (Bình Định) đều phải trình lên Bộ hết. Tuy nhiên trong dự án đó có cả trăm công trình và có nhiều công trình rất nhỏ như nhà điều hành hay cổng chào... cũng phải trình lên Bộ, điều này gây quá tải việc trên cấp Bộ.

Bà Dung kiến nghị sửa đổi tiêu chí đối với dự án có 20.000m2 sàn xây dựng phải trình lên cấp Bộ. Vì trước đây những dự án có mặt sàn xây dựng 20.000m2 không nhiều nhưng hiện nay nhiều công trình nghỉ dưỡng lớn ra đời, quy định này không còn phù hợp.

Liên quan đến giấy phép xây dựng như dự án của FLC khiển khai, tất cả các công trình trong dự án đều phải cấp phép xây dựng thay vì chỉ cần phù hợp chi tiết đã được phê duyệt. Ngay cả cổng chào cũng phải xin phép xây dựng... điều này dẫn đến tiến độ công trình rất chậm.

Cuối cùng là câu chuyện đền bù giải phóng mặt bằng. Bà Dung cho rằng, mọi người đang hiểu lầm rằng giá đền bù doanh nghiệp trả cho người dân là rất thấp nhưng thực tế là tiền đền bù doanh nghiệp trả cho người dân thấp nhưng tiền trả cho nhà nước lại rất cao. Như vậy, về bản chất doanh nghiệp nếu trả tiền đền bù cho người dân cao thì sau này phải khấu trừ vào tiền sử dụng đất. Có thể nói lợi nhuận doanh nghiêp có thể đạt được cũng không phải dễ dàng.

"Tôi kiến nghị nhà nước cần xem xét lại quy định đền bù giá đất cho người dân, đây là mấu chốt để gỡ vướng trong câu chuyện giải phóng mặt bằng, khiếu kiện của người dân", bà Hương Trần Kiều Dung cho ý kiến.

Về nguồn vốn, cần thêm các gói hỗ trợ và các chính sách khơi thông dòng vốn cho doanh nghiệp.

Về thủ tục hành chính, hiện nay nhà nước quan tâm đến thủ tục hành chính nhưng thủ tục nội bộ lại chưa được thông, là khâu kéo dài nhất. Vì làm từ Trung ương đến địa phương phải qua rất nhiều cửa, các sở ngành, phòng ban, đợi chờ phê duyệt, xin ý kiến của các cấp bộ mất nhiều thời gian. Một văn bản nhanh phải trải qua 2 tháng, lâu nhất là 6 tháng. Vấn đề này đang làm ảnh hưởng đến cả địa phương và doanh nghiệp.

Việc xử lý các thủ tục nội bộ nếu không cải tổ sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản trong tương lai và doanh nghiệp cũng tiếp tục gặp khó, trễ tiến độ thực hiện dự án.

Cũng tại hội nghị, đại diện Tập đoàn Novaland mong muốn Nhà nước sớm đưa ra các hướng dẫn, chỉ đạo để tháo gỡ các khó khăn vướng mắc hiện tại, cho phép chủ đầu tư được nhanh chóng tiếp tục triển khai dự án nhằm giúp bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở và đầu tư của người dân, qua đó nâng cao đời sống an sinh xã hội, góp phần làm tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.

Ngoài ra, Novaland cũng kiến nghị xem xét một số vướng mắc khác gồm: Hiện một số công ty thành viên trực thuộc tập đoàn đang quản lý sử dụng các khu đất theo hợp đồng thuê đất. Tuy nhiên khi thực hiện các thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch chung đã được phê duyệt, các sở ngành còn phân vân trong việc giải quyết hồ sơ do chưa có hành lang pháp lý rõ ràng cho loại hình này.