Dự án "ma": Vì sao đã cảnh báo nhưng “cá vẫn mắc câu”?

Thời gian gần đây, Công ty Địa ốc Alibaba và 14 dự án "ma" của đơn vị này là những “từ khóa” được các phương tiện truyền thông nhắc đến thường xuyên. Sự ngang ngược, bất tuân thủ pháp luật của ông chủ và các nhân viên của Công ty Alibaba khiến nhiều người không khỏi bất bình, gây nhức nhối trong dư luận xã hội.

Từ năm 2017 đến nay, chính quyền địa phương đã xác nhận các dự án của Công ty Alibaba vẫn là khu đất nông nghiệp, chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư; các phương tiện truyền thông cũng liên tục cảnh báo đến người dân. Song điều đáng ngạc nhiên là hơn 1 năm trôi qua, những dự án "ma" của Công ty Alibaba vẫn ngang nhiên được rao bán cho khách hàng, thu hàng trăm tỷ đồng khiến nhiều người phải giật mình.

Trong khi đó, tại Bà Rịa - Vũng Tàu, lực lượng chức năng đã phát hiện ra 113 trường hợp ở thị xã Phú Mỹ mở đường, kéo cột điện, biến những khu đất nông nghiệp thành dự án, phân lô bán mỗi nền vài tỷ đồng. Dự án "ma" xuất hiện tràn lan đến nỗi UBND xã Tóc Tiên (Phú Mỹ, Vũng Tàu) còn phải đặt biển “Cảnh báo dự án ma”: “Khu vực này hiện không có bất kỳ dự án nhà ở nào được cấp phép thực hiện, đề nghị bà con cảnh giác”.

Trước đó, TP.HCM cũng ghi nhận số lượng các vụ việc lừa đảo liên quan đến bán đất nền. Theo thống kê, chỉ riêng tại quận 12, chính quyền đã công khai vị trí 10 khu đất nền mà giới đầu nậu lừa bán đất bởi đây là những khu đất nông nghiệp, đất quy hoạch là công viên, cơ sở giáo dục. Huyện Hóc Môn cũng có hàng chục khu đất nông nghiệp, công viên bị các đầu nậu tự phân lô lừa bán.

Hiện tượng dự án "ma” không phải là vấn đề mới nhưng đến thời điểm hiện tại, cùng với các cơn sốt đất, tình trạng này ngày càng diễn ra phức tạp với số lượng tăng lên đáng kể. Đáng nói hơn, dù đã được cảnh báo nhưng vẫn có những khách hàng “sập bẫy” bất chấp rủi ro.

Cà phê cuối tuần xin giới thiệu những chia sẻ của luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) xoay quanh vấn đề này.

PV: Thời gian gần đây, hiện tượng dự án "ma" xuất hiện tại rất nhiều tỉnh, thành phố gây xôn xao dư luận, đặc biệt là ở những nơi có sốt đất đi qua. Đáng chú ý nhất vừa qua là 14 dự án "ma" của Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba. Xin luật sư cho biết, cụm từ dự án "ma” nên được hiểu như thế nào?

Luật sư Trần Đức Phượng: Trong hệ thống pháp luật của chúng ta không có khái niệm dự án "ma”. Đây là tên gọi thể hiện đặc điểm, tính chất của sự việc.

Thứ nhất, dự án ma có thể được hiểu là dự án của một cá nhân, công ty đứng tên nhưng bị một cá nhân, công ty khác mạo danh, mượn tên và tự nhận đó là dự án của mình. Đây là trường hợp cố tình làm sai lệch về chủ thể, rất nguy hiểm.

Thứ hai, quỹ đất là có thật, có chủ sở hữu nhưng dự án lại không có thật bởi không được đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đúng nghĩa là có đất nhưng không có dự án, đây cũng được gọi là dự án "ma”.

Thứ ba, quỹ đất là có thật, dự án có thật, nhưng chưa đủ điều kiện mở bán mà các bên môi giới đã rao bán, tự nhận đặt cọc, tự ký hợp đồng. Một số bên môi giới còn tự ý đứng ra lập trang web giả mạo và lập lờ thông tin khiến khách hàng nhầm tưởng dự án là của bên môi giới. Như vậy, bên môi giới đã vi phạm về mặt tiếp thị và quảng cáo.

Hay một ví dụ khác, dự án của công ty A nhưng công ty này ủy quyền cho một bên B để đại diện ký hợp đồng chuyển nhượng. Nhưng bên B lại bán cho một bên C với nội dung tương tự. Đến khi, sản phẩm tới tay khách hàng thì chính họ cũng không biết ai sẽ là đơn vị chịu trách nhiệm trong hợp đồng mua bán.

Toàn bộ các hình thức nêu trên đều trái với pháp luật.

Đối với trường hợp của Công ty Alibaba, đơn vị này đã mạo danh gây nhầm lẫn cho khách hàng và cũng trực tiếp đứng ra giao dịch. Thông thường, chủ đất có quyền sử dụng, được phép kinh doanh mới dám đứng ra giao dịch nhưng Công ty Alibaba lại đang che giấu thông tin đó và khuếch trương lên. Ông chủ ở đâu khách hàng cũng không biết mà chỉ làm việc trực tiếp với ông môi giới.

PV: Vậy thưa ông, vì đâu mà các “dự án ma” xuất hiện tràn lan trong một khoảng thời gian ngắn đến vậy?

Luật sư Trần Đức Phượng: Thứ nhất, do sự phát triển của công nghệ nên việc tiếp cận người dân dễ dàng hơn và ít chi phí hơn. Nếu xác suất tiếp cận thông tin chỉ là 1/1.000 thì cũng đã đem lại hiệu quả đối với các nhà môi giới. Chính vì vậy, nhiều người được tiếp thị và bị lôi kéo tham gia vào giao dịch các dự án "ma", trong đó có cả những người chưa từng đầu tư bất động sản hay chỉ có ít tiền.

Thứ hai, trong bối cảnh thông tin các dự án xuất hiện tràn lan khắp nơi, người dân không biết sàng lọc thông tin, dễ bị lôi kéo vào các hình thức tiếp thị chào mời miễn phí hoặc tặng quà và rơi vào bẫy lúc nào không hay. Nhiều người khi tham gia những sự kiện chào hàng, mở bán này không mang theo tiền mặt nhưng bị dụ dỗ và được người “kèm cặp” về tận nhà lấy tiền, quẹt thẻ…

Thứ ba là do người dân không am hiểu về pháp lý của các dự án bất động sản mà chỉ nghe nhân viên và công ty tuyên truyền về dự án. Họ cũng chưa nhìn thấy các giấy tờ pháp lý của bất kỳ dự án nào nên không có khả năng phân biệt giữa giả và thật.

Thứ tư, các chiêu tiếp thị được tổ chức tinh vi, quy mô lớn: công ty có trụ sở to, nhân viên nhiều, trang phục đồng bộ, nhiều xe ô tô tạo cảm giác rất chuyên nghiệp. Khách mua sẽ được hứa hẹn như: cứ ký hợp đồng, khi cần bán có thể được nhân viên giới thiệu khách khác hoặc công ty thu mua lại; trong quá trình giao dịch có chim mồi; thậm chí thuê người nổi tiếng quảng cáo, lập các website hoạt động và đăng các bài viết như báo chí.

Thứ năm, việc xử lý của các cơ quan nhà nước không kịp thời, không nghiêm, có tình trạng bỏ mặc cho vi phạm hoành hành. Cơ quan quản lý về xây dựng không xử lý chặt chẽ những trường hợp không có giấy phép xây dựng hay chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cơ quan quản lý về đất không xử lý nghiêm các vấn đề vi phạm về sử dụng đất. Các quảng cáo đưa thông tin sai lệch nhưng không có cơ quan nào theo dõi, kiểm tra và xử lý.

Thứ sáu, thị trường bất động sản trong 3 - 4 năm nay đang nóng lên và nhiều người giàu lên vì bất động sản. Vì vậy mà nhiều người dù không làm trong lĩnh vực bất động sản cũng chạy theo xu hướng, không có nhiều hiểu biết về bất động sản cũng đi tìm vận may dẫn đến dễ bị lừa.

Thứ bảy, nhiều người đầu tư để “lướt sóng” nên không quan tâm đến việc sử dụng, chỉ muốn ký hợp đồng mua rồi lại nhờ môi giới bán cho người khác nhằm mục đích kiếm lời. Sản phẩm trên thực tế chỉ là “bánh vẽ”, là cái cớ để dễ dàng giao dịch. Họ nhận thức được đó là sản phẩm ảo nhưng luôn có tâm lý là sẽ bán cho người khác ôm. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến họ không quan tâm dự án là “ma” hay thật.

Thứ tám, việc phân lô đất nền của cá nhân chưa có thủ tục cụ thể, chỉ biết là chuyển mục đích sử dụng đất và xin phép xây dựng. Do đó, việc tạo ra các dự án "ma" dễ dàng hơn, thậm chí chỉ cần ít tiền làm quảng cáo và bán hàng mà không cần đầu tư thủ tục như đối với nhà chung cư.

Thông thường, các công ty bán dự án "ma" sẽ không chịu trả lại tiền cho khách hàng đã ký hợp đồng, kể cả có bị kiện ra toà. Nếu có bị kiện thì số tiền mà công ty bị phạt cũng chỉ rơi vào 20 – 30% so với số tiền kiếm được từ việc bán dự án ma. Ví dụ như, bán một lô đất nền 500 triệu đồng thì công ty đó chỉ phải chịu phạt 150 triệu đồng. Số tiền thu được vẫn là quá lớn nên công ty sẵn sàng bán dự án "ma", chấp nhận chịu tiền phạt.

PV: Rõ ràng, dự án "ma" không phải là hiện tượng mới. Những thông tin này cũng được các phương tiện truyền thông thường xuyên đăng tải và cả các cơ quan quản lý Nhà nước liên tục cảnh báo. Vậy tại sao vẫn có nhiều khách hàng “sập bẫy dự án ma” đến mức như dây chuyền vậy, thưa luật sư?

Luật sư Trần Đức Phượng: Nguyên nhân chính khiến khách hàng tự “sập bẫy dự án ma" đến từ sự lựa chọn của chính họ. Có thể họ đã biết nhưng họ lại cho rằng, rủi ro đó mình không phải gánh chịu. Họ nghĩ mình chỉ lướt sóng và sẽ bán được lại cho người khác, thoát hàng dễ dàng. Vì có hàng trong tay nên họ lại dụ dỗ người khác mua như một hình thức đa cấp, không quan tâm đến sản phẩm mà chỉ quan tâm đến việc bán cho ai.

Như vậy, chính người mua lại là người đứng ra bảo vệ cho đơn vị bán hàng sai phạm đó. Vì nếu không bảo vệ, họ cũng bị ảnh hưởng, có nguy cơ mất trắng, thiệt hại về tiền. Vì sợ mất tiền nên họ buộc phải nói tốt và trở thành đồng phạm.

PV: Nếu dự án ma không được kiểm soát và giải quyết triệt để thì hệ lụy nào sẽ xảy ra, thưa luật sư?

Luật sư Trần Đức Phượng: Cần phải hiểu, cơ chế kinh doanh là phải tạo ra sản phẩm cho xã hội, nhưng ở đây sản phẩm không biết có hình thành hay không bởi quy hoạch không đúng... Như vậy, hoạt động giao dịch bản chất không tạo ra sản phẩm. Đương nhiên, người mua sẽ chịu rủi ro bởi chính họ cũng khó hy vọng thu lại được tiền hay chẳng thể chuyển nhượng sản phẩm của mình cho bên khác.

Dự án "ma" sẽ khiến môi trường kinh doanh bất động sản trở nên thiếu minh bạch, bát nháo. Rất nhiều khách hàng không có đủ thời gian, kiến thức để phân biệt đâu là thật, đâu là giả, đâu là rủi ro, đâu là không.

PV: Nguyên nhân, hệ lụy đã rõ ràng, vậy đâu là giải pháp để xóa bỏ vấn nạn này, thưa luật sư?

Luật sư Trần Đức Phượng: Để giải quyết được vấn nạn này, theo tôi, cần giải quyết 2 vấn đề.

Thứ nhất, cơ quan quản lý Nhà nước phải giải quyết tận gốc vấn đề này. Ví dụ như trường hợp dự án ma của Vũng Tàu, nếu trên thực tế việc sử dụng đất có vi phạm, không đúng theo quy hoạch ban đầu là làm đường thì buộc phải xử lý, đưa về hiện trạng ban đầu. Nếu trường hợp tiếp tục vi phạm thì phải thu hồi đất. Như vậy mới giải quyết được hậu quả và người dân nhìn thấy hậu quả đó mới biết sợ mà không dám mua.

Còn lời khuyên của tôi đối với trường hợp khách hàng muốn nhận biết dự án ma, nếu giao dịch đất nền thì theo quy định của Luật Đất đai là phải có sổ. Nếu lô đất có sổ, khách hàng mới nên tiến hành giao dịch. Muốn tránh được rủi ro thì buộc phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Với những ai dù biết vẫn muốn giao dịch, đương nhiên có thể có lợi ích trước mắt, nhưng nhiều rủi ro phía trước là điều khó tránh khỏi. Với người chưa nắm rõ quy tắc, luật lệ thì nên chọn sản phẩm ít rủi ro.

PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của luật sư!