Đất nền vào "chân sóng", cẩn thận với cạm bẫy

Người có vốn lớn quyết ôm đất nền

Gần đây, thị trường đất nền có chuyển biến tích cực về thanh khoản. Nhóm nhà đầu tư có tài chính tiếp tục động thái săn hàng trước thời điểm các Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8/2024. Mặc dù được dự báo còn khó khăn song nhiều nhà đầu tư nhìn thấy cơ hội trong tương lai và đã quyết định "xuống tiền".

Các nhà đầu tư chuyên nghiệp đánh giá rằng nửa đầu năm 2024 chính là cơ hội có "1-0-2" để gom được hàng tốt, đầu tư dài hạn sẽ đem lại lợi nhuận cao. Nếu bỏ qua giai đoạn này thì ngay khi bước vào quý III/2024, cơ hội mua được mảnh đất nền có giá tốt ở đáy cũng sẽ gần như không còn.

Thống kê của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, 6 tháng qua, có khoảng trên 253.000 giao dịch thành công, bằng 110,26% so với 6 tháng cuối năm 2023. Lượng giao dịch chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền.

Như vậy, sau các đợt sốt cục bộ, do tác động của đại dịch Covid-19 khiến đất nền rơi vào "trầm lắng" kéo dài thì đến nay, thị trường phân khúc này đã bắt đầu có dấu hiệu bước vào "chân sóng".

Anh Ngô Hùng Anh, một nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội cho biết, khoảng 2 tháng trở lại đây, anh và bạn bè thường rủ nhau về các địa phương giáp Hà Nội để săn những mảnh đất nền có giá tốt với mục tiêu sẽ chốt lãi sau 3 - 5 năm.

"Hiện nay, người đi mua đất đã nhiều hơn trước nên việc tìm kiếm những mảnh đất có vị trí tốt, giá hợp lý cũng khó hơn, cạnh tranh về giá cũng cao hơn", anh Hùng Anh nói.

Theo chia sẻ của nhà đầu tư này, khi lãi suất tiền gửi xuống thấp, anh và bạn bè đã rút hết tiền để tìm kênh đầu tư khác. Nhìn sang giá vàng thì liên tục tăng nóng nên bỏ tiền cũng khó kiếm lời. Do đó, dù thị trường bất động sản chưa thực sự khởi sắc nhưng nhóm của anh vẫn chọn mua đất, bởi mục tiêu nắm giữ dài hạn.

"Trước đó, tôi đã mua được 3 mảnh đất. Hiện nay với tài chính khoảng 8 tỷ đồng, dự kiến sẽ mua thêm 3 mảnh có pháp lý rõ ràng, vị trí giao thông thuận tiện", anh Hùng Anh cho biết.

Có sẵn nguồn vốn, anh Trần Hải Minh (Hà Nội) cũng đã tranh thủ đi xem những nền đất có vị trí đẹp, khả năng sinh lời cao ở ngoại thành và các tỉnh lân cận.

Anh Minh cho biết: "Mấy hôm nay tôi đi khảo sát thị trường, các nền có sẵn sổ hồng đầy đủ, giá ổn thì tôi chốt luôn. So với cuối năm 2023, giá đất có phần tăng 3 - 5% nhưng vẫn chưa ở mức quá sốt. Tôi dự kiến nếu thiếu vốn, tài chính chưa đủ thì có thể sẵn sàng vay thêm ngân hàng khoảng 300 - 500 triệu đồng để chốt lô đất nền, chờ cơ hội giá đất tăng cao".

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Dũng, Giám đốc sàn bất động sản Gia Bảo (Hà Nội) cho biết, hiện nay các nhà đầu tư đã rục rịch tìm kiếm những lô đất có pháp lý rõ ràng, vị trí đẹp tại khu vực gần các khu công nghiệp.

Theo ông Dũng, xét về góc độ đầu tư thì hiện mua đất thổ cư, đất nền có pháp lý rõ ràng được khách quan tâm. Nếu người dân có 1 - 2 tỷ đồng chỉ mua được chung cư mini chung sổ, căn hộ nhỏ và ít nhà đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy; nếu mua chung cư tầm trung hiện có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên thì phải vay thêm ngân hàng. Nhưng nếu thu nhập không ổn định, lại chạy theo lợi nhuận trong tương lai và tài sản không thanh khoản được, thì khoản vay sẽ dễ thành nợ xấu.

Do đó, ông Dũng cho rằng :"Phương án an toàn nhất cho các nhà đầu tư là đi tìm đất dân đang ở cắt bán một phần, đất chia lô vị trí gần các khu công nghiệp có pháp lý rõ ràng hoặc đất đấu giá có pháp lý rõ ràng và giá cả minh bạch".

Bí quyết để né bẫy hớ giá khi mua đất nền

Trên thực tế, cả đất nền giao dịch cá nhân hay đất nền dự án được triển khai từ các chủ đầu tư vẫn có rủi ro mua phải sản phẩm kém chất lượng, hớ giá hay thiếu minh bạch pháp lý.

Trước thực trạng này, ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia Batdongsan.com.vn khuyến nghị người mua đất nền cần xem xét trước khi đặt bút ký kết bất kỳ giao dịch đất nền nào để tránh thiệt thòi.

Theo đó, vị chuyên gia "mách" nhà đầu tư 3 bước: Thứ nhất, trong giao dịch mua bất động sản nói chung và đất nền nói riêng, việc yêu cầu bên bán phải cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý liên quan là quyền lợi tất yếu của bên mua. Các thông tin pháp lý của lô đất càng chi tiết càng tốt. Với đất dự án, cần yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp các quyết định phê duyệt dự án, quyết định giao đất của Nhà nước; chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy phép về việc phân lô bán nền do UBND tỉnh cấp; bản vẽ thi công được phê duyệt; các giấy tờ, chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính; văn bản nghiệm thu hoàn thành nghĩa vụ xây dựng cơ sở hạ tầng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Với giao dịch đất nền giữa các cá nhân, người mua cũng cần xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kiểm tra quy hoạch khu đất, kiểm tra tình trạng sở hữu lô đất, các vướng mắc tranh chấp pháp lý, sở hữu nói chung... để đảm bảo đất không vi phạm hay có tranh chấp trước khi ký hợp đồng.

Trong trường hợp có vay vốn ngân hàng để đầu tư, nên thông qua bên ngân hàng để xem xét tình trạng lô đất. Người mua cũng có thể nhờ ngân hàng định giá và xác định được giá trị chính xác của lô đất giao dịch.

Còn nếu giao dịch thông qua sàn môi giới, cần yêu cầu bên môi giới cung cấp giấy ủy quyền môi giới về việc ký kết hợp đồng, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai, thủ tục pháp lý…

Thứ hai là nên dành thời gian đi khảo sát giá trực tiếp, như tìm hiểu từ người dân địa phương, kiểm tra chéo nhiều môi giới khu vực, kiểm tra lịch sử giá ở các trang mua bán tin cậy... không nên có tâm lý ỷ lại hoàn toàn vào bên môi giới khi tham gia giao dịch. Đơn vị môi giới chuyên nghiệp, minh bạch sẽ giúp khách hàng giải quyết hết những vấn đề liên quan đến thủ tục mua bán, pháp lý, hồ sơ công chứng, cấp phép, thuế… Tuy nhiên, nếu môi giới không minh bạch, người mua vừa có thể gặp rủi ro pháp lý, vừa nhiều khả năng sẽ bị hớ giá.

Thứ ba là nên tránh bẫy "liều ăn nhiều". Nhiều nhà đầu tư mua đất nền với mục đích chờ giá tăng rồi bán lại. Vì vậy, khi giao dịch dễ bị mắc bẫy đất rẻ, đất chung sổ, đất sắp đầy đủ pháp lý. Những loại sản phẩm này thường đi kèm hứa hẹn sắp được cấp sổ, tách thửa, có giá rẻ hơn các sản phẩm khác trên cùng khu vực nên tiềm năng cũng dồi dào hơn.

Mặt khác, không ít chủ đất, môi giới lợi dụng thông tin Luật Đất đai 2024 sẽ cấp sổ cho các lô đất chưa có sổ nhưng không vướng tranh chấp để lôi kéo khách hàng mua các lô đất dạng này.

Ông Đinh Minh Tuấn cho hay: "Không phủ nhận nếu đón đầu thành công, các lô đất nền chưa xong pháp lý như trên sẽ mang lại lợi nhuận đầu tư rất lớn, cao hơn nhiều so với các nền đất pháp lý hoàn thiện vì giá mua vào lúc đầu thấp hơn 20 - 40%. Tuy nhiên, phần nhiều các lô đất chưa được cấp sổ là do vướng nhiều vấn đề phức tạp, khó gỡ bỏ hay dính quy hoạch...".

Ngoài ra, ông Tuấn cho rằng nhà đầu tư vẫn cần đợi các thông tư, nghị định hướng dẫn chi tiết việc cấp sổ cho các trường hợp đất trên theo quy định của Luật mới. Vậy nên người mua cần phải thật thận trọng khi quyết định giao dịch loại đất nền chưa rõ pháp lý, nên chờ các hướng dẫn chi tiết từ luật để xem tình trạng đất có thuộc diện đủ điều kiện ra sổ hay không, tránh nóng vội, liều lĩnh mà tiền mất tật mang./.