"Mùa xuân" của đất nền đến sớm, giá bật tăng ra sao?

Nhu cầu tìm kiến đất nền lên tới hơn 70%

Dữ liệu nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm đến bất động sản đã nhanh chóng tăng trở lại ngay sau kỳ nghỉ Tết Giáp Thìn. Cụ thể, lượng tìm mua nhà đất toàn quốc bắt đầu đi lên từ mùng 2 Tết và giữ nhịp tăng khá mạnh, đến mùng 10 Tết đạt mức tăng 124% so với 1 tuần trước Tết.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho biết so với đầu năm 2023, thị trường bất động sản đầu năm nay có những dấu hiệu tích cực hơn rõ rệt. Nhu cầu tìm mua bất động sản trên toàn quốc trong tháng 1/2024 tăng 66% so với cùng kỳ năm ngoái, lượng tin đăng bán cũng tăng 52%. Đáng chú ý, tại Hà Nội và TP.HCM, đất nền và đất dự án có mức độ quan tâm tăng mạnh hơn cả chung cư.

Cụ thể, trong tháng 1/2024, lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội tăng 110%, đất dự án tăng 77% so với cùng kỳ năm trước, còn chung cư tăng 71%. Ở TP.HCM cũng tương tự, khi nhu cầu tìm kiếm tăng từ 71% - 73% đối với đất nền, đất dự án và chỉ tăng 59% đối với chung cư. Batdongsan.com.vn đánh giá những dữ liệu trên phần nào phản ánh mong muốn sở hữu đất của nhiều người mặc dù thị trường không còn "sốt đất" như đầu năm 2022.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, trong 3 tháng qua, trừ thời điểm nghỉ Tết Nguyên đán, giao dịch đất nền có sự tăng trưởng rõ nét. Theo thông tin từ nhiều đơn vị môi giới, phân khúc này đã xuất hiện làn sóng săn mua đất nền số lượng lớn từ nhóm nhà đầu tư phía Bắc và cả những nhà đầu tư "tay to" đổ về TP.HCM và các khu vực vùng ven.

Chỉ trong vài tuần qua, nhiều sàn môi giới "chốt deal" thành công hàng chục sản phẩm đất nền tại TP.HCM, Long An, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong đó Long An đang là địa phương ghi nhận biến động sức mua mạnh nhất và sóng săn đất nền giá rẻ tại đây đang lên khá cao.

Song theo ông Tuấn, khả năng cao là "mùa xuân" của đất nền đang đến sớm hơn những gì mà thị trường từng kỳ vọng. "Chúng tôi từng đưa ra dự báo đất nền khả năng là phân khúc có sự cải thiện chậm nhất thị trường, sớm nhất phải từ cuối năm 2024 trở đi mới có tín hiệu. Tuy nhiên phân khúc này đã cho thấy sức hấp dẫn của kênh đầu tư vua đã trở lại.

Trong 3 tháng đầu năm thị trường xuất hiện càng nhiều nhóm đầu tư cá mập đi săn đất nền số lượng lớn. Động thái này có thể đẩy chu kỳ tăng giá đất nền đến sớm hơn những dự báo trước đó, có thể là từ quý II năm nay", chuyên gia này nhận định.

Sốt ảo khó xảy ra

Một khảo sát mới đây cho thấy, thị trường đất đấu giá Hà Nội đang khá sôi nổi. Với các cuộc đấu giá được tổ chức trong tháng 3 hoặc tháng 4 sắp tới đều có lượng hồ sơ cao. Các cuộc đấu giá được tổ chức trước đó vào tháng 2 và tháng 1 đều ghi nhận đông đảo nhà đầu tư quan tâm đấu giá. Vào tháng 2/2024, một cuộc đấu giá đất được tổ chức tại xã Đồng Thái (Ba Vì, Hà Nội) ghi nhận số lượng người tham dự rất đông. Chỉ có 29 thửa đất được đấu nhưng có khoảng 90 người tham gia.

Cũng ngay sau kì nghỉ Tết Nguyên đán, phiên đấu giá quyền sử dụng các thửa đất trong khu LK6 thuộc Dự án Xây dựng Hạ tầng kỹ thuật khu đấu giá đất xã Thụy Lâm (Đông Anh) cũng được tổ chức thành công khi tất cả các thửa đất đấu giá thành công và thu về cho ngân sách hơn 143 tỷ đồng, vượt gần 69 tỷ đồng so với giá dự kiến ban đầu đưa ra.

Thị trường đất đấu giá diễn ra khá sôi nổi nhưng không còn tình trạng ảo giá, thổi giá như hai năm trước đó. Giá trúng đấu giá đều sát thị trường. Nguồn cung đất đấu giá Hà Nội được giới chuyên gia nhận định sẽ tiếp tục bùng nổ trong năm 2024 khi thành phố được giao 408.547 tỷ đồng dự toán thu ngân sách Nhà nước; trong đó, thu nội địa là 378.530 tỷ đồng.

Khảo sát mức giá cho thấy, tại thị trường đất nền ven Hà Nội,giá bán của khu vực Đông Anh có xu hướng nhích khoảng 5- 10% so với cuối năm 2023. Cụ thể, đất tại Tây Bắc Lễ Pháp, giá bán đang ở mức 70 - 95 triệu đồng/m2, đất trong làng thuộc Vân Nội, Bắc Hồng đang có mức giá 35 - 40 triệu đồng/m2, tăng 2 giá so với cuối năm 2023.

Tại Hoài Đức, giá đất ở vị trí kinh doanh, đường hai ô tô tránh nhau thuộc Kim Chung, giá đang ở mức 83 - 95 triệu đồng/m2, tăng so với mức giá 80 - 90 triệu đồng/m2 cuối năm ngoái. Tương tự, đất hai ô tô tránh nhau ở An Thượng, Di Trạch, La Phù đang ở mức 63 - 80 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 3 giá so với cuối năm ngoái.

Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng sự hồi phục sớm của thị trường đất nền được thúc đẩy bởi 2 yếu tố là sóng đón đầu thay đổi của những bộ luật mới có thể sẽ sẽ có hiệu lực từ giữa năm 2024 đến đầu năm 2025 và sự bão hòa của các kênh đầu tư khác. Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ ảnh hưởng đến thị trường đất nền khá nhiều từ năm 2024 trở đi.

Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau năm 2025, song nhu cầu về đất nền thì khó mà đi xuống trong dài hạn vì tâm ý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ diễn biến tăng lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này, bắt đầu đi săn đất nền trước khi luật mới áp dụng.

Dù vậy, đà tăng giá của đất nền sẽ khó có thể mạnh như giai đoạn cao điểm và khó xuất hiện tình trạng tăng giá sốc như từng diễn ra ở vài năm trước.