Cần ưu tiên giải quyết phân khúc nhà ở giá rẻ

Ông Nghĩa, cho rằng thị trường bất động sản đang mon men, ‘rón rén’ tăng đâu đó khoảng 30% so với kỳ vọng, và thực chất là chưa phải là đi lên. Trong khi đó, toàn bộ nền kinh tế rơi vào trì trệ, thanh khoản gặp khó khăn nghiêm trọng ở nhiều ngành, không riêng gì bất động sản. Dù Chính phủ có đang rất quyết liệt để tháo gỡ, tuy nhiên kết quả chưa cao.

Thị trường khó khăn, nguồn cung nhà ở giá rẻ khan hiếm

Theo các chuyên gia, sự vận hành thị trường bất động sản Việt Nam thời gian vừa qua vẫn nằm trong một tổng thể các vấn đề chung về khoảng cách giữa các chính sách, định hướng phát triển và thực tế vận động của thị trường không thể giải quyết ngay trong một sớm một chiều mà cần nhiều thời gian để thử nghiệm hay rút kinh nghiệm.

Trên thực tế, sức mua thanh khoản giảm mạnh làm gia tăng thêm khó khăn cho thị trường. Cụ thể, nguồn cung giảm khiến giá bất động sản, nhà ở, đất nền bắt đầu gia tăng kể từ đầu năm 2021. Đến cuối năm, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5-7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020.

Điển hình nhất là căn hộ chung cư liên tục lập những mốc giá mới do số lượng căn hộ chung cư đưa ra thị trường giảm sút. Căn hộ của các chung cư bình dân có mức giá 25-30 triệu đồng/m2 - 30 triệu đồng/m2, chung cư trung cấp có mức giá 30-50 triệu đồng/m2, chung cư cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng/m2 bắt đầu vượt quá khả năng đầu tư của các tầng lớp người dân tương ứng.

Trong khi đó, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính, cho rằng hiện nay, thị trường bất động sản đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Mặc dù sức cầu thị trường rất tốt, nhưng vẫn chứng kiến sự suy giảm trong giao dịch do các nhà đầu tư đang đối diện với vấn đề "chôn" vốn và phải giải quyết những thách thức tài chính.

Trong giai đoạn 2022 - 2023, lượng giao dịch bất động sản đã giảm đến 90%, điều đó cho thấy tình trạng sức cầu của thị trường yếu kém. Bên cạnh vấn đề khan hiếm nguồn cung nhà ở giá rẻ, còn tồn tại một vài vấn đề như thiếu cơ chế và sự quyết tâm của nhiều địa phương, dẫn đến tình trạng nhiều dự án vẫn chưa được gỡ khó, các doanh nghiệp bất động sản còn phải đối mặt với nhiều khó khăn.

Cho đến thời điểm hiện tại, việc cải thiện nguồn cung nhà ở mới và sự ổn định của tâm lý của người mua vẫn đang diễn ra chậm chạp, cần nhiều thời gian để hoàn thiện các dự án mới. Đồng thời, tâm lý của nhà đầu tư dù đang dần ổn định hơn nhưng vẫn khá thận trọng, đặc biệt là những người đang đối diện với áp lực tài chính từ các khoản đầu tư trước đây.

Qua khảo sát, 70% doanh nghiệp cho biết, các chính sách về nguồn vốn vẫn chưa thực sự phát huy hiệu quả. Trong khi chỉ có 15% doanh nghiệp đánh giá về những chính sách hỗ trợ về đất đai, gồm công tác giải phóng mặt bằng, quyền sử dụng đất đạt mức độ hiệu quả…

Phát biểu tại Diễn đàn phát triển bền vững thị trường bất động sản, sáng 22/9, Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), ông Phạm Tấn Công, nhấn mạnh: “Doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hiện đang gặp nhiều thách thức và phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý như tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động. Nhiều doanh nghiệp dừng triển khai các dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động để ứng phó với điều kiện khó khăn hiện tại”.

Theo ông Công, hệ thống chính sách liên quan đến lĩnh vực đất đai đang tồn tại nhiều hạn chế, đặc biệt là Luật Đất đai 2013 sau gần 10 năm áp dụng đã cho thấy những bất cập khi chưa theo kịp hay chưa đủ chi phối những tình huống mới của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, tại diễn đàn, các chuyên gia vẫn kỳ vọng, trong giai đoạn cuối năm 2023 và đầu năm 2024, thị trường bất động sản sẽ ghi nhận nhiều dấu hiệu tích cực hơn so với giai đoạn cuối quý 2 và đầu quý 3/2024.

Nên quy định khung giá cho nhà ở giá rẻ

TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính – Tiền tệ quốc gia: Dự báo khủng hoảng thị trường bất động sản đã được đưa ra nhưng không thể tránh được.

TS Nghĩa cho hay, bất động sản là sản phẩm thiết yếu dài hạn, do đó khi mất cân bằng cung cầu sẽ xảy ra khủng hoảng. Theo đó, lần khủng hoảng trước đây là dư cung, trong khi đó lần này là khủng hoảng thiếu cung gữa bối cảnh doanh nghiệp đang thiếu vốn, không thể mở thêm dự án, dẫn đến thị trường “đóng băng”.

“Chúng tôi theo dõi xem niềm tin thị trường có phục hồi khi các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu. Mới đây nhất một Tập đoàn bất động sản lớn nhất cả nước phát hành trái phiếu khi không hề có nợ đọng ngân hàng. Chúng tôi nín thở theo dõi nhưng kết quả cho thấy thị trường chỉ đang “mon men”, “rón rén” phục hồi khoảng 30% so với kỳ vọng”, TS Lê Xuân Nghĩa nhận định.

Bên cạnh đó, dấu hiệu phục hồi của thị trường được thể hiện qua chỉ số mua hàng đang “lẹt đẹt” cho thấy nền kinh tế đang ở hình chữ U thay vì chữ V. Cũng theo TS Nghĩa, thanh khoản của nền kinh tế cũng vẫn nằm trong khó khăn cực lớn, trong khi các quốc gia như Trung Quốc vượt qua rất nhanh. Đồng thời vòng quay của dòng tiền còn “chưa được 1 vòng quay trong 1 năm”. Toàn bộ nền kinh tế rơi vào trì trệ, thanh khoản gặp khó khăn nghiêm trọng ở nhiều ngành, không riêng bất động sản.

TS Lê Xuân Nghĩa dự báo “thị trường bất động sản có thể khó khăn kéo dài đến quý II, quý III năm sau”. Bên cạnh đó, ông cũng nhấn mạnh, rằng: “chưa bao giờ chúng ta thấy sự vào cuộc quyết liệt như vậy từ Chính phủ để tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản cả về mặt pháp lý và hỗ trợ thanh khoản. Đây là nỗ lực chưa từng có, tuy nhiên kết quả chưa cao”.

Theo ông Nghĩa, “nếu chúng ta không giải quyết nổi phân khúc nhà ở giá rẻ, tập trung bằng được cho nó thì chưa giải quyết đúng cái tâm của “cơn bão” khủng hoảng bất động sản. Và khi chúng ta không giải quyết được, nó lại quay trở lại vòng quay cũ, bất động sản cao cấp lại vọt lên, còn bất động sản giá rẻ ‘chết dí’”.

Bài toán đặt ra là làm thế nào để các doanh nghiệp đi vào lĩnh vực bất động sản giá rẻ vẫn hoàn toàn tự do, chứ không phải cứ đeo bám khống chế kiểu “lợi nhuận không được vượt quá 15% hay việc đảm bảo đúng đối tượng” như quy định. Theo ông Nghĩa, Chính phủ cần thiết nên quy định khung giá cho nhà ở giá rẻ như ở Trung Quốc. Còn ai muốn làm nhà ở giá rẻ hay làm nhà ở cao cấp thì cũng đều có lợi như nhau mà không phải chịu trách nhiệm hay ràng buộc gì cả”.

“Tránh làm các nhà đầu tư nhà ở giá rẻ nản lòng. Nếu không tạo được mặt bằng giá nhà ở bất động sản thì chưa giải quyết được khủng hoảng thị trường”, TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.