Thị trường bất động sản những tháng cuối năm gọi tên “căn hộ chung cư”

Căn hộ chung cư là phân khúc chủ đạo

Ở thời điểm hiện tại, khi thị trường bất động sản bắt đầu phát đi những tín hiệu khởi sắc hơn so với hai quý đầu năm, nhiều nhà đầu tư đã rục rịch tìm kiếm phân khúc phù hợp để quay trở lại thị trường.

Theo đó, căn hộ chung cư có giá tầm trung đang được rao bán “cắt lỗ” từ các nhà đầu tư thứ cấp yếu tiềm lực tài chính hay các căn hộ chung cư có chiết khấu khủng từ các chủ đầu tư dự án đang trở thành “tầm ngắm” của nhiều người có ý định “xuống tiền” hiện nay.

Phần khác, nhu cầu nhà ở của người dân tại các thành phố lớn vẫn rất mạnh mẽ nên căn hộ chung cư chưa bao giờ hết “hot”. Thậm chí, đây được xem là phân khúc giữ nhịp cho thị trường thời gian qua và có khả năng dẫn dắt thị trường hồi phục trong những tháng cuối năm.

Trong khảo sát về loại hình bất động sản nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng nửa cuối năm 2023 mới đây, Viện nghiên cứu Dat Xanh Services (DXS – PERI) cho biết, chung cư là phân khúc được lựa chọn áp đảo với 73%, 15% lựa chọn nhà thấp tầng, 10% lựa chọn đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng chỉ chiếm 2% câu trả lời. 

Đối với khung giá căn hộ khách hàng quan tâm, DXS - FERI khảo sát được 82% câu trả lời từ khách hàng lựa chọn căn hộ có giá dưới 2,5 tỷ đồng, 13% lựa chọn căn hộ từ 2,5 - 3,5 tỷ đồng, chỉ có 5% lựa chọn khung giá trên 3,5 tỷ đồng.

“Kết quả khảo sát này cho thấy, sự lựa chọn của khách hàng đang chuyển dịch mạnh mẽ về sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực có giá vừa tầm”, DXS - FERI nhận định.

Nói với Reatimes, ông Lê Đình Chung, Giám đốc Công ty SGO Homes cũng đánh giá, phân khúc nhà ở tại các thành phố lớn sẽ đi đầu trong khả năng hồi phục do nhu cầu nhà ở lớn và tiếp tục gia tăng thời gian tới. Vấn đề hiện nay là giá bán về mức hợp lý khoảng 30 - 35 triệu đồng/m2, dòng tiền thực chắc chắn sẽ ồ ạt vào mua. 

Chia sẻ rõ hơn, ông Chung cho biết, ở Hà Nội và TP.HCM, bất động sản nhà ở là loại hình phát triển chủ yếu, vì nhu cầu nhà ở tại đây luôn tăng lên qua mỗi năm. Bởi vậy mà thị trường bất động sản cả nước khó khăn, suy giảm thì phân khúc nhà ở tại các thành phố lớn vẫn giữ được ít nhiều “phong độ”. Tuy nhiên, các giao dịch chỉ diễn ra mạnh ở thị trường thứ cấp vì giá bán ở thị trường này đã được nhà đầu tư giảm, thậm chí là cắt lỗ.

“Từ cuối năm 2022 đến nay, hầu hết những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính cao đã phải rao bán cắt lỗ, hạ giá sản phẩm. Giai đoạn đầu, người mua sẽ còn e ngại vì nghi ngờ giá sản phẩm chưa hạ về giá trị thực. Nhưng đến bây giờ, khi giá bán các sản phẩm nhà ở đã giảm đến ngưỡng ổn định, người mua dần buông bỏ tâm lý chờ đợi để xuống tiền. Vì vậy, tại thị trường thứ cấp, một bộ phận không nhỏ những người có nhu cầu ở thực đang “đi săn” các sản phẩm giảm giá để mua vào, các giao dịch cũng từ đó mà sôi nổi trở lại. Đặc biệt trong khoảng 2 tháng trở lại đây, các sản phẩm nhà ở tại thị trường thứ cấp được giao dịch khá ổn định”, ông Chung nói.

Có thể thấy, với vai trò đáp ứng được nhu cầu ở thực của người dân, căn hộ chung cư đã và đang trở thành phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2023. Như nhìn nhận của các chuyên gia, đây sẽ là phân khúc dẫn dắt khả năng hồi phục của thị trường. Ở kịch bản xấu hơn – thị trường tiếp tục đi ngang và trầm lắng, sức hút của phân khúc này cũng khó suy giảm.

Đất nền về vị trí thứ hai?

Bên cạnh căn hộ chung cư, đất nền cũng được đánh giá là phân khúc có khả năng hồi phục sớm nhờ lợi thế là “kênh đầu tư vua” từ trước đến nay.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, ở góc độ tỷ lệ gia tăng lợi nhuận, đầu tư phân khúc chung cư sẽ hiệu quả hơn so với đất nền cũng như các loại hình bất động sản khác trên thị trường. Tuy nhiên về dài hạn, đất nền là tài sản đầu tư tiềm năng nếu biết lựa chọn những sản phẩm có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền như xây nhà trọ, nhà kho, công xưởng…

Ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, từ năm 2015 đến nay, chung cư là loại hình đầu tư ghi nhận tốc độ tăng tỷ suất lợi nhuận (tốc độ tăng giá cộng lãi suất cho thuê) nhanh và ổn định hơn so với các kênh khác. Tính đến cuối quý II/2023, lợi nhuận đầu tư chung cư đã tăng 97% so với đầu năm 2015. Theo sau đó là vàng và đất nền ghi nhận mức tăng lần lượt là 90% và 69%, tiền gửi tiết kiệm tăng 41%, ngoại tệ tăng 11%...

Như vậy, xét trong phạm vi kênh đầu tư bất động sản thì đất nền đứng vị trí thứ 2 (sau căn hộ chung cư) về tỷ suất lợi nhuận trong gần 10 năm qua. Điều này cho thấy, đất nền là kênh đầu tư tiềm năng và được nhiều người quan tâm.

Đánh giá về tiềm năng phân khúc đất nền, ông Lê Đình Chung cũng thừa nhận: “Từ trước đến nay, đất nền luôn được coi là “gà đẻ trứng vàng” cho giới đầu tư bất động sản. Chỉ cần niềm tin của giới đầu tư khôi phục thì đất nền vẫn sẽ được săn đón trở lại”.

Theo báo cáo quý II/2023 của Bộ Xây dựng, giá đất nền dự án ở nhiều địa phương trong quý có xu hướng giảm khoảng 2-5% so với quý trước. Báo cáo này cũng dự báo, phân khúc đất nền có thể sẽ tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư của sản phẩm và hạ tầng khu vực trong thời gian tới. 

Theo đó, một số khu vực có mức giá giao dịch giảm nhiều là các khu vực tập trung tại các huyện ven đô, ngoại thành như: quận Hà Đông, huyện Mê Linh, Hoài Đức (Hà Nội); quận 12, huyện Bình Chánh, huyện Nhà Bè (TP.HCM); quận Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng); TP. Biên Hòa, huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai).

Khi giá đất nền đang được điều chỉnh về mức giá tốt hơn cho người mua, cộng thêm tâm lý luôn “ấp ủ” sở hữu đất nền của người Việt, chắc chắn phân khúc này sẽ “nối đuôi” căn hộ chung cư dẫn dắt thị trường, nhanh chóng ghi nhận nhiều hơn các giao dịch, bật tăng thanh khoản trở lại - ông Chung nói thêm./.