“Bế tắc” trong công tác cải tạo, xây dựng chung cư cũ

Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng, phần lớn các chung cư cũ trên địa bàn thành phố được xây dựng từ năm 1960 đến những năm 1990, ngoài ra còn một số nhà được xây dựng từ trước năm 1954. Thành phố hiện có 1.579 tòa chung cư cũ, quy mô từ hai đến năm tầng, tập trung tại bốn quận nội thành (cũ), trong đó, quận Ba Đình có 214 chung cư, quận Đống Đa có 415 chung cư, quận Hai Bà Trưng có 244 chung cư, quận Hoàn Kiếm có 99 chung cư. Mật độ xây dựng hầu hết đã tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu, dân cư tăng khoảng 1,5 lần. Trong khi đó, hệ thống kỹ thuật ở các chung cư đều xuống cấp, hư hỏng, cũ nát, hiện tương cơi nới “chuồng cọp” phổ biến, đặc biệt hệ thống cấp điện, nước do người dân tự cải tạo thành mạng lưới chằng chịt gây mất an toàn và mỹ quan đô thị.

Điển hình là dự án cải tạo khu tập thể cũ Thanh Xuân Bắc (quận Thanh Xuân) có chủ đầu tư dự án là Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex) - dự kiến phá dỡ nhiều nhà tập thể cũ để xây mới các tòa nhà cao tối đa 26 tầng, mật độ xây dựng 65%. Dự án đã được điều tra xã hội học, lấy ý kiến người dân nhưng cuối cùng vẫn “nằm trên giấy” 10 năm.

Chủ đầu tư dự án từng chia sẻ về khúc mắc lớn nhất chính là công tác giải phóng mặt bằng. Cụ thể, nhiều hộ dân tầng một muốn được đền bù cả diện tích lấn chiếm vốn là đất lưu không, lối đi. Nhiều hộ có diện tích đất bất hợp pháp còn lớn hơn diện tích hợp pháp. Hoặc có nhà lấn chiếm đất lưu không đã bán cho 2-3 hộ khác nên rất khó xác định nguồn gốc đất. Nhiều hộ dân này đã được cấp quyền sử dụng đất nên doanh nghiệp không thể cưỡng chế. Chưa kể nhiều căn hộ có 2-3 thế hệ sinh sống, mật độ dân cư lớn. Khi số dân thực tế tăng lên, chi phí đền bù và giải tỏa phát sinh là một con số khổng lồ. Do đó, nguồn thu không đủ chi khiến các chủ đầu tư chùn bước khi thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng chung cư cũ.

Tuy nhiên, ở một góc nhìn khác, GS.TS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, quy định việc tháo dỡ, xây dựng, cải tạo chung cư cũ, nhà tập thể cũ phải được sự đồng thuận của 100% chủ sở hữu là điều “phi thực tế” và rất khó thực hiện. Đây là một rào cản lớn trong việc cải tạo, sửa chữa nhà chung cư cũ nát.

Cũng chung cảnh ngộ, từ năm 2004, khu tập thể Văn Chương, quận Đống Đa, đã được UBND thành phố Hà Nội quyết định cải tạo, dự kiến trở thành khu nhà ở cao tầng với các tòa nhà 5, 15 tầng. Những người dân tại đây gần 20 năm phải sống trong cảnh xập xệ, bẩn thỉu.

Tìm hiểu được biết, thời điểm đó, UBND thành phố Hà Nội chỉ cho phép cải tạo xây mới trên diện tích 4 ha khu lõi giữa Văn Chương. Trong khi đó, đường vào khu này rất nhỏ, cả khu duy nhất có ngõ Văn Chương là ôtô vào được nên rất khó khăn cho công tác thi công.

Lý do khác khiến dự án này không thực hiện được là tòa chung cư mới được thiết kế trên 25 tầng thì mới khả thi, trong khi thời điểm đó khu Văn Chương trong vành đai 1 bị giới hạn chiều cao dưới 15 tầng. Chủ đầu tư đã lấy ý kiến người dân nhiều lần, thi tuyển phương án kiến trúc chung cư mới, song cuối cùng đành bỏ dự án.

Theo KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, có rất nhiều nguyên nhân (cả khách quan và chủ quan) dẫn tới việc “ì ạch” trong cải tạo chung cư cũ, tuy nhiên vấn đề nổi lên nhất vẫn là vướng mắc chồng chéo về chính sách.

Đặc biệt lưu ý rằng việc sau cả 2 thập kỷ Hà Nội mới cải tạo được 1% nhà chung cư cũ đang đặt ra bài toán cần có cơ chế chính sách đặc thù cho Thủ đô để tạo ra sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và chủ đầu tư.

Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam khẳng định, hiện nay, việc cải tạo chung cư cũ Hà Nội là rất bức thiết, nhưng quan trọng phải mang tính bền vững, đặc biệt phải giải quyết vấn đề quá tải hạ tầng, tránh trường hợp thành tích của nhiệm kỳ này trở thành gánh nặng cho nhiệm kỳ sau.

Tuy nhiên, mới đây, Thành ủy Hà Nội đã đồng ý chủ trương sử dụng ngân sách thành phố để triển khai việc kiểm định, đánh giá chất lượng các chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô ngay trong năm 2021. Mặt khác, cũng giao Ban Cán sự Đảng UBND thành phố sớm đề xuất Bộ Xây dựng nghiên cứu, sửa đổi một số nội dung thuộc thẩm quyền của Chính phủ tại Nghị định số 101/2015/NĐ-CP. Đồng thời, chỉ đạo các cơ quan liên quan nghiên cứu, tham mưu thành phố báo cáo các cấp có thẩm quyền trình Quốc hội ban hành Nghị quyết riêng về các cơ chế, chính sách đặc thù trong việc cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ để tạo điều kiện tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho Hà Nội.

Ngày 15/4 vừa qua, lãnh đạo UBND Thành phố Hà Nội ra Thông báo số 287/TB-UBND Kết luận tại cuộc hợp xem xét về nội dung “Đề án nghiên cứu, xây dựng khung cơ chế chính sách cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố Hà Nội”. Trong đề án, Hà Nội đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ để phù hợp với thực tiễn. Đưa ra các nhóm mô hình phù hợp với đặc điểm từng khu vực và đã đề xuất lên Trung ương những cơ chế đặc thù, đảm bảo tính khả thi của các dự án, hài hòa lợi ích của Nhà nước - người dân và doanh nghiệp.

Không chỉ vậy, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/9/2021 đang dần đi vào cuộc sống và được kỳ vọng là “liều thuốc đặc hiệu” thúc đẩy tiến độ các dự án chung cư cũ đã phải dậm chân tại chỗ trong suốt hàng chục năm qua.