Bất động sản nông nghiệp - Xứng đáng để các nhà đầu tư đặt cược

Nửa nước làm nông nghiệp mang lại chưa tới 15% GDP

Cùng với quá trình tăng trưởng kinh tế, gia tăng dân số và đô thị hóa, nhu cầu tiêu dùng lương thực, thực phẩm trong nước tăng lên rõ rệt đối với hầu hết các mặt hàng nông sản, từ các sản phẩm tiêu dùng thiết yếu như lúa gạo, rau quả, thịt cá... cho đến các loại có giá trị cao như đồ gỗ nội thất, cây cảnh, sữa… Đặc biệt, nhu cầu thực phẩm hữu cơ an toàn ngày càng tăng. Thống kê cho thấy, giai đoạn 2011 - 2015, thị trường thực phẩm của Việt Nam có tốc độ tăng trưởng cao nhất (15,4%/năm) khu vực ASEAN (tăng ở mức dưới 10%/năm). Đến năm 2020, dự báo thị trường tiêu dùng thực phẩm của Việt Nam vẫn giữ mức tăng trưởng cao nhất trong khu vực.

Hiện nay, cả nước có khoảng 48% dân số làm nông nghiệp, thế nhưng số liệu thống kê 6 tháng đầu năm 2018 cho thấy, toàn ngành chỉ đóng góp được 14,5% GDP. Sau hơn 30 năm đổi mới, cũng chỉ có 42.000 doanh nghiệp, chiếm khoảng 8% tổng số doanh nghiệp trong cả nước, đầu tư vào ngành này. Trong đó, có đến 92% là doanh nghiệp nhỏ và siêu nhỏ, doanh nghiệp lớn chưa tới 6%.

Điều này cho thấy, những giá trị mà ngành nông nghiệp mang lại dường như chưa tương xứng với tiềm năng, tạo nên bức tranh ảm đạm mà trong đó, nhiều nông dân muốn bỏ ruộng.

Nguồn cơn nào “vẽ” nên thực tế đáng buồn đó? Trong các nguyên nhân, điều hết sức bất ngờ lại là “thiếu quỹ đất”. (!?). Cụ thể, theo Chỉ số Phát triển Thế giới (WDI), tỷ lệ đất nông nghiệp chia theo đầu người ở Việt Nam rất nhỏ và chỉ đạt bình quân 0,07ha/người, thấp hơn nhiều so với mức 0,27ha/người tại Thái Lan. Trong khi đó, số lượng mảnh đất bình quân mỗi hộ nông dân ở mức cao, đặc biệt là đất trồng cây hằng năm, ở mức 3,1 mảnh đất/hộ. Điều này làm tăng chi phí giao dịch thuê và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đó cũng chính là một trong những rào cản khiến các doanh nghiệp lớn “chùn bước” khi muốn đầu tư vào ngành nông nghiệp. Bởi để có thể tích tụ được một quỹ đất sạch như ý muốn, doanh nghiệp có thể phải tốn rất nhiều thời gian, công sức, tiền bạc trong khi chính sách hiện nay chưa hỗ trợ nhiều cho họ.

Tiềm ẩn khó khăn…

Trong những năm gần đây, khi một số doanh nghiệp lớn đầu tư vào phát triển nông nghiệp công nghệ cao, khái niệm bất động sản nông nghiệp mới dần được chú ý. Theo chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh, với phương thức này, các doanh nghiệp đứng ra gom đất từ nhiều hộ gia đình, hay nói cách khác là thuê lại đất để sản xuất nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao. Cũng có thể hiểu, bất động sản nông nghiệp là loại hình đầu tư gom đất nông nghiệp để sản xuất với một diện tích đủ lớn, phát triển theo kiểu doanh nghiệp chứ không phải hộ gia đình nhỏ lẻ, diện tích đất manh mún. Bởi với diện tích nhỏ thì sẽ không thể áp dụng các công nghệ cao vào trong nông nghiệp và cũng không thể sản xuất với quy mô, sản lượng lớn.

“Khi doanh nghiệp có thể tiếp cận và phát triển mô hình sản xuất nông nghiệp lớn, ứng dụng công nghệ cao là rất phù hợp cũng như cần thiết và đem lại lợi nhuận không nhỏ cho doanh nghiệp, tạo đà phát triển kinh tế cho địa phương” - TS. Vũ Đình Ánh.

Có thể thấy, tích tụ đất đai là quá trình chuyển dịch về quyền sử dụng đất mang yếu tố thị trường rất lớn. Người nông dân và doanh nghiệp nông nghiệp đều phải tính toán lợi ích cho mình. Nhưng thực tiễn cho thấy, ở cả hai phía doanh nghiệp (hoặc hộ có nhu cầu đất lớn) và người nông dân (có đất đai quy mô nhỏ, manh mún, sản xuất không hiệu quả) đều có khó khăn.

Phần lớn nông dân có đất ít, sản xuất không hiệu quả nhưng lại không muốn chuyển nhượng hẳn quyền sử dụng do chưa ổn định trong chuyển đổi nghề, nông nghiệp vẫn là nguồn sống tối thiểu cho lớp người già. Ngoài ra, chuyển nhượng đất đai của hộ còn phụ thuộc vào ý chí của cả hộ. Nếu đáp ứng điều kiện về giá cả, đa số cũng chỉ muốn cho thuê chứ không muốn bán. Đa phần lại chỉ muốn cho thuê ngắn hạn 3 - 5 năm vì không chắc chắn về tính pháp lý khi cho thuê dài hạn.

TS. Vũ Đình Ánh

Còn đối với doanh nghiệp nông nghiệp, việc tạo quỹ đất cho cả dự án cần khoản tài chính không nhỏ. Việc phải thương lượng với quá nhiều hộ để có đất đủ cho dự án là rất khó và kéo dài, khó đảm bảo cho các quan hệ tín dụng. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng còn tâm lý sợ phát sinh các vụ kiện cáo, tranh chấp dân sự trong việc thương lượng về thuê đất với nông dân, trong khi giải pháp nông dân góp vốn bằng đất đai, lao động chưa thực sự hấp dẫn đối với họ.

…hé mở nhiều cơ hội

Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm đối với hộ gia đình không được quá 10 lần hạn mức giao đất, gây khó khăn cho người nhận chuyển quyền vượt quá hạn mức quy định, phải nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần diện tích vượt hạn mức bị từ chối khi thế chấp vay vốn ngân hàng. Mặt khác, người không trực tiếp sản xuất, mặc dù có vốn, công nghệ, thị trường, không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Điều này được cho là chưa khuyến khích tích tụ đất đai, gây cản trở cho doanh nghiệp khi muốn đầu tư vào nông nghiệp với quy mô lớn.

Tuy nhiên, thời gian gần đây, nhiều cơ quan ban ngành cũng như chính quyền các địa phương đã nhận ra vướng mắc này và tìm cách tháo gỡ, rộng đường cho doanh nghiệp phát triển.

Lương thực, sản phẩm hữu cơ an toàn ngày càng được nhiều người lựa chọn.

Từ cuối năm 2017, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có tờ trình Chính phủ đề nghị xây dựng dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Trong đó có nội dung thay đổi quy định nói trên.

Ngoài ra, Nghị định 57/2018/NĐ-CP về chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn được Chính phủ ban hành tháng 4/2018 cũng dành nhiều ưu đãi cho doanh nghiệp như miễn tiền thuê đất, cắt giảm thủ tục hành chính, hỗ trợ lãi suất, hỗ trợ đào tạo...

Bên cạnh đó, một số tỉnh, thành hiện đã có những chính sách riêng để thu hút doanh nghiệp lớn đầu tư vào mảng nông nghiệp. Theo chia sẻ của ông Ngô Mạnh Ngọc, Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (NN&PTNT) tỉnh Hà Nam, chính quyền cấp huyện, cấp xã thuộc tỉnh này đứng ra thuê đất của dân (20 năm), sau đó cấp tỉnh ký hợp đồng cho doanh nghiệp thuê lại đúng như thời gian thuê đất và giá thuê đất của dân. Nông dân vẫn giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, Hà Nam cũng thí điểm lấy ngân sách tỉnh ứng trả tiền thuê đất cho các hộ dân trong thời gian thuê đất 20 năm. Doanh nghiệp sẽ trả tiền thuê đất 10 năm đầu ngay sau khi ký hợp đồng, sau 10 năm nộp trả hết số tiền thuê đất còn lại.

Nhờ sự mạnh dạn này, Hà Nam đã quy hoạch 6 khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao với diện tích 654,7ha. Việc các công ty lớn đầu tư vào nông nghiệp công nghệ cao đồng thời cũng tạo điều kiện thu hút nhiều hộ dân tập trung đất đai để sản xuất nông sản sạch, trở thành vệ tinh liên kết với các doanh nghiệp. Kết quả tại Hà Nam đã có 67 mô hình liên kết sản xuất theo chuỗi với diện tích 1.160ha của 2.200 hộ dân tham gia sản xuất nông sản sạch làm vệ tinh liên kết với VinEco và Vina Seed…

Trong khi đó, tỉnh An Giang xây dựng đề án Tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, kích thích sự phát triển ở thị trường đất nông nghiệp. Ông Võ Thành Minh, Phó Chánh văn phòng Sở NN&PTNT tỉnh An Giang chia sẻ, tỉnh tạo quỹ đất dự trữ bằng cách nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp hoặc thuê các khu đất nhỏ lẻ, manh mún, sản xuất không hiệu quả của nông dân để tích tụ thành các khu đất lớn nhằm triển khai các dự án nông nghiệp theo dạng chuỗi giá trị, các dự án nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao, phù hợp với xu thế sản xuất hàng hóa lớn. Theo đó, doanh nghiệp khi có chủ trương đầu tư thuộc lĩnh vực nông nghiệp có thể chọn hình thức thuê Trung tâm phát triển quỹ đất làm dịch vụ tạo quỹ đất cho mình.

Nhận thấy tiềm năng còn bỏ ngỏ của nông nghiệp, nhiều tập đoàn lớn ngoài lĩnh vực nông lâm thủy sản như Vingroup, Novaland, MaSan, Himlam, Viettel, FLC, Hoàng Anh Gia Lai, Pan group… đã và đang đẩy mạnh đầu tư vào lĩnh vực này. Áp dụng quy trình sản xuất hiện đại, đồng thời sử dụng công nghệ tân tiến đã mang lại cho các tập đoàn những kết quả ban đầu rất khả quan.

TS. Võ Trí Thành

Nhưng việc các tập đoàn có đi được đường dài hay không, các doanh nghiệp mới có tìm được cơ hội phát triển hay không, theo ý kiến của chuyên gia kinh tế, TS. Võ Trí Thành cho rằng: “Chúng ta cần quyết liệt để khai thác triệt để các tiềm năng nhưng không nên vội vã mà cần có sự kiên trì, nhẫn nại. Đây không phải chỉ là nỗ lực của doanh nghiệp mà cần có sự khuyến khích, hỗ trợ từ phía Nhà nước, liên quan đến các công cụ pháp lý nhằm tháo gỡ những khó khăn cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận đất đai. Về lâu dài, nên phát triển vùng nông nghiệp kết hợp với phát triển loại hình du lịch trải nghiệm và các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng xung quanh”.

“Tôi cho rằng triển vọng của thị trường bất động sản nông nghiệp là rất lớn, thậm chí có thể tạo ra bước đột phá trong thời gian tới nếu như được quan tâm chú ý. Với những dư địa phát triển và tiềm năng hiện tại của nông nghiệp Việt, đây là một lĩnh vực xứng đáng để các nhà đầu tư có thể đặt cược”, TS. Thành nhận định.

Mỹ Thuận - Liên Liên