Bất động sản văn phòng: Phá kỷ lục trong năm 2019

Trong bối cảnh nền kinh tế Đông Nam Á nói chung và Việt Nam nói riêng không ngừng tăng trưởng, nhu cầu thuê văn phòng được kỳ vọng tăng đều hằng năm, đi cùng với sự lớn mạnh của các loại hình kinh doanh như thương mại điện tử hay công nghệ 4.0. Cơ cấu khách thuê cũng có sự thay đổi khi các tòa nhà văn phòng hạng A và B thu hút nhiều khách trong nước. Nhiều chuyên gia nhận định, nhu cầu thuê vẫn cao và các khách thuê ngày càng muốn tìm kiếm diện tích thuê lớn với chất lượng tốt.

Duy trì sức nóng

Theo CBRE Việt Nam, nửa đầu năm 2018, thị trường văn phòng Hà Nội không có thêm nguồn cung mới ở phân khúc hạng A, B. Nguồn cung mới trong những tháng cuối năm quanh mức 125.000m2, nâng tổng nguồn cung văn phòng lên gần 1,4 triệu mét vuông.

Phân khúc hạng A ghi nhận mức giá thuê tăng 0,6% theo quý và 3,8% theo năm, đạt mức 25 USD/m2/tháng. Đặc biệt, tỷ lệ trống ở phân khúc này cũng thấp, ở mức 6,6%. Còn phân khúc hạng B vẫn giữ mức giá ổn định.

Thị trường văn phòng Hà Nội đang ghi nhận những dấu hiệu tích cực khi tại khu vực trung tâm, do hạn chế nguồn cung, nên khách thuê thường lựa chọn gia hạn hợp đồng và thuê dài hạn (trên 10 năm).

Sự ấm nóng của thị trường văn phòng cho thuê khiến cho các tòa nhà văn phòng thường được thuê để tự sử dụng hoặc cho thuê lại. Trong đó, nếu khách thuê để sử dụng thường yêu cầu mức diện tích dao động từ 500 - 1.300m2, thì khách đầu tư cho thuê lại yêu cầu diện tích lớn hơn, từ trên 1.000m2.

Hai năm trở lại đây, số lượng văn phòng chia sẻ đã nở rộ ở hai thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM.

Trong khi đó, tại TP.HCM, đơn vị nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam cho biết, trong quý III/2018 với đà tăng giá thuê tiếp tục nối dài, nguồn cung văn phòng không đủ đáp ứng nhu cầu là nguyên nhân khiến cho giá cả ngày càng đắt đỏ.

Giá thuê gộp trung bình của các tháp văn phòng hạng A vào khoảng 50 USD/m2/tháng, tăng gần 7% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, giá thuê gộp cao nhất của các tòa tháp có vị trí đắc địa ghi nhận vọt lên đến 70USD/m2/tháng. Đây là mức giá thuê cao kỷ lục trong gần nửa thập niên trở lại đây.

JLL cho hay, tính đến quý III/2018 toàn thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM xấp xỉ 2 triệu mét vuông sàn nhưng hạng A chỉ có 250.000m2, hạng B có 900.000m2 sàn và hạng C nguồn cung vào khoảng 810.000m2. Với tình trạng khan hiếm nguồn cung văn phòng hạng A tại khu vực lõi trung tâm Sài Gòn, các chủ tòa nhà đang nắm thế thượng phong. Những khách thuê khó tính thuộc nhóm ngành công nghệ cực kỳ ưa chuộng các mặt bằng hạng A buộc phải xếp hàng để tranh suất thuê.

Đặc biệt, thị trường văn phòng đang trở nên sôi động hơn khi mô hình văn phòng chia sẻ phát triển mạnh thời gian gần đây. Kết quả này là do xu hướng doanh nghiệp thành lập mới tăng nhanh trong khi lượng cung có hạn. Đặc biệt, giá thuê lẫn hiệu suất cho thuê tại các cao ốc văn phòng truyền thống tại các thành phố lớn đang khá cao. Trong khi đó, không gian làm việc chia sẻ đáp ứng nhu cầu thuê văn phòng rất linh hoạt và chi phí hợp lý hơn, phù hợp với các doanh nghiệp khởi nghiệp.

Bà Đặng Phương Hằng, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam nhận định: “Hai năm trở lại đây, số lượng văn phòng chia sẻ đã nở rộ ở hai thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, không chỉ ở Việt Nam, ở các nước trong khu vực cũng phát triển mô hình này. Riêng tại Việt Nam, mô hình văn phòng chia sẻ với các thương hiệu quen thuộc như Dreamplex, Tổ Ong,... thời gian qua đã mở thêm rất nhiều văn phòng ở các khu trung tâm cũng như các quận xa trung tâm.

Trước đây, những công ty, doanh nghiệp nhỏ khi mở văn phòng có ít nhân viên thì chi phí văn phòng, chi phí startup rất tốn kém. Từ khi có mô hình văn phòng chia sẻ, mọi thứ tiện lợi hơn rất nhiều, tiết kiệm được các khoản chi phí nội thất, vận hành... Xu hướng chung hiện nay, công ty nhỏ dưới 10 nhân viên thay vì mở văn phòng thì họ sẽ thuê các văn phòng chia sẻ. Chính bởi nhu cầu cao tăng nên dư địa phát triển mô hình này còn rất lớn”.

Chuẩn bị một chu kỳ mới

Trong cả năm 2017, văn phòng cho thuê tại Việt Nam được đánh giá là có hiệu suất cho thuê và sinh lời cao so với các nước trong khu vực và thế giới. Nửa đầu năm 2018, tín hiệu tích cực này vẫn được duy trì và theo các chuyên gia, thị trường văn phòng Việt Nam đang chuẩn bị bước vào chu kỳ tăng trưởng mới trong năm 2019.

Báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra rằng, nguồn cung văn phòng đang có sự dịch chuyển rõ rệt. Phần lớn các tòa nhà văn phòng mới được xây dựng ở các quận ngoài trung tâm. Nhiều khách thuê có xu hướng chuyển đến những tòa nhà mới để được sử dụng các dịch vụ, tiện ích tốt hơn trong khi giá tăng không đáng kể.

Giá thuê thị trường văn phòng hạng A sẽ tiếp tục tăng lên do nguồn cung tiếp tục hạn chế cho tới năm 2019

Không chỉ thay đổi thị hiếu về vị trí thuê văn phòng (từ trung tâm ra ngoài), ngày nay nhiều khách hàng lại quan tâm nhiều hơn đến các tiêu chí như chất lượng xây dựng, dịch vụ và chất lượng quản lý, tính năng vượt trội: hệ thống thông tin, hệ thống an ninh, quản lý thông minh.

“Các chủ đầu tư cần xem xét và lưu tâm tới việc linh hoạt trong các cơ cấu về giá thuê, linh hoạt trong các chiến dịch cho thuê của mình để đảm bảo hiệu suất tốt nhất. Đặc biệt, yếu tố dịch vụ văn phòng rất quan trọng, nhất là các tòa văn phòng hạng A. Thông thường, các doanh nghiệp nước ngoài khi lựa chọn thuê một địa điểm nào đó, họ thường quan tâm đến đơn vị quản lý và trình độ quản lý. Yếu tố này không chỉ quan trọng với riêng văn phòng mà còn với các dự án nhà ở nữa”.

- Bà Hoàng Diệu Trang, Quản lý cấp cao Bộ phận Cho thuê nhà ở và thương mại, Savills Hà Nội

Cụ thể, báo cáo của CBRE Việt Nam nêu rõ, ở thị trường Hà Nội, với tiến độ xây dựng khả quan, hạng A dự kiến sẽ chào đón nguồn cung mới sớm hơn một năm so với kế hoạch ban đầu. Trong khi đó, tại thị trường TP.HCM, diện tích văn phòng tại các toà nhà mới nhanh chóng được thị trường hấp thụ. Tỷ lệ trống của cả hạng A và hạng B đều dưới 5%.

Bên cạnh đó, giá thuê thị trường văn phòng hạng A sẽ tiếp tục tăng lên do nguồn cung tiếp tục hạn chế cho tới năm 2019, đầu năm 2020. Tỷ lệ trống cũng sẽ giảm, nhưng tốc độ giảm sẽ chậm lại do giá chào thuê từ các văn phòng hạng A tăng lên.

Tương tự, nhận định từ Savills Việt Nam cho hay, thị trường văn phòng cho thuê Việt Nam đang chuẩn bị bước vào một giai đoạn bùng nổ mới, trong đó năm 2018 là bước đệm, năm 2019 - 2020 sẽ thực sự sôi động.

Đáng chú ý là với việc có chỉ số lợi tức tiệm cận 8 - 9%, hai thành phố lớn của Việt Nam (Hà Nội và TP.HCM) đã vượt qua nhiều thành phố khác như Perth (7,5%), Manila (7,39%), Tampa Bay (7,3%), Houston và Dallas (6,9%), Atlanta (6,8%), Jakarta (6,5%)... để ghi tên vào danh mục các thành phố có lợi tức cho thuê hấp dẫn nhất.

Ông Bùi Trung Kiên, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê thương mại Savills phân tích, chất lượng của tòa nhà là yếu tố quan trọng nhất để khách hàng chọn thuê. Chất lượng ở đây bao gồm các tiêu chí như: thang máy, chỗ đỗ xe, khu căn hộ, khách sạn, ăn uống… Hiện không nhiều tòa nhà đạt được hết các tiêu chí này.

Thực tế là với công suất cho thuê cao như hiện nay, nguồn cung văn phòng tương lai tại Hà Nội hạn chế nên giá thuê nhiều khả năng sẽ tăng. Giá hạng A thời gian qua tăng, cao nhất là khu trung tâm cũ, đạt đỉnh điểm trong thời gian qua do tỷ lệ lấp đầy cao. Dự báo giá sẽ vẫn tiếp tục tăng cho đến khi có những nguồn cung mới có thể đáp ứng nhu cầu.

Tại Hà Nội hiện nay, khách muốn tìm mặt bằng thuê 1.000 – 2.000m2 không có nhiều lựa chọn, có thể đó là lợi thế cho chủ đầu tư nhưng lại là bất lợi cho khách hàng.

Ông Kiên cũng cho hay: “Thời gian qua, tại Hà Nội có sự dịch chuyển của khách hàng thuê văn phòng giữa các khu vực: trung tâm, khu giữa thành phố và khu phía Tây. Thị trường văn phòng tại Hà Nội có sự phân bố nhiều khu vực chứ không như TP.HCM. Đặc biệt, tại TP.HCM phân khúc hạng A tập trung hết tại quận 1 khiến thị trường rất “nóng”.

“Phải ghi nhận một thực tế là với công suất cho thuê cao như hiện nay, nguồn cung văn phòng tương lai tại Hà Nội còn hạn chế và giá thuê nhiều khả năng sẽ tăng. Tuy vậy, khách thuê vẫn có nhiều lựa chọn về mặt bằng tại nhiều dự án. Vì vậy, doanh nghiệp vẫn nên cân nhắc kỹ lưỡng, đặt chất lượng dự án và uy tín chủ đầu tư lên hàng đầu”, ông Bùi Trung Kiên nhấn mạnh.

An Vũ