Đi tìm giá trị thực cho sản phẩm bất động sản

6 tháng cuối năm 2018, thị trường đột ngột chững lại và giảm cục bộ để rồi chứng kiến sự vận hành đi vào quỹ đạo tự cân bằng và ổn định hơn.

Tất yếu trong thương trường đầy biến động như vậy, những chủ thể tham gia vận hành thị trường bất động sản buộc phải thay đổi và thích nghi. Giới quan sát cho rằng, đã hết thời chạy theo giá trị ảo, năm 2019 sẽ đánh dấu một năm khởi đầu của việc tìm kiếm những giá trị thực trong bất động sản. Song, một câu hỏi được đặt ra, cụm từ “giá trị thực” nên định lượng hóa bằng những tiêu chí như thế nào? Và yếu tố này sẽ tác động ra sao đến khách hàng và doanh nghiệp địa ốc?

Để giải đáp câu trả lời đó, Cà phê cuối tuần đã có cuộc trò chuyện với bà Hương Nguyễn, Tổng giám đốc Đại Phúc Land.

PV: Thưa bà, bước sang năm 2019, không ít những ý kiến nhận định về bức tranh bất động sản xoay quanh 3 từ “giá trị thực”. Nhưng có vẻ như, khái niệm “giá trị thực” trong lĩnh vực bất động sản vẫn còn đang mơ hồ khi chưa hình thành những tiêu chí định lượng rõ ràng. Dưới góc nhìn của một lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc, khái niệm “giá trị thực” nên được hiểu như thế nào?

Bà Hương Nguyễn: Tôi cho rằng, không phải năm 2019 mới xuất hiện nhiều khái niệm “giá trị thực” mà thực tế đây là cụm từ xuất hiện gắn liền với sự ra đời của thị trường bất động sản. Chỉ có điều, ở mỗi một thời kỳ, nội hàm của khái niệm này sẽ khác nhau.

Cách đây khoảng 10 năm, giá trị thực của sản phẩm phụ thuộc chủ yếu vào giá trị kỹ thuật liên quan đến giá trị đầu tư xây dựng và lợi thế về mặt vị trí chiếm 80 - 90% giá trị của một sản phẩm bất động sản. Nhưng khoảng 5 năm gần đây, giá trị sản phẩm nghiêng về giá trị mềm nhiều hơn. Yếu tố kỹ thuật chỉ chiếm trên dưới 50%.

Giá trị mềm là gì? Đó là hệ sinh thái các tiện ích, dịch vụ và cảnh quan mà doanh nghiệp địa ốc đầu tư cho sản phẩm của mình. Mô tả cụ thể hơn đó chính là nhu cầu của khách hàng không chỉ sở hữu căn nhà rộng 100 - 200m2 mà họ cần được đáp ứng giá trị hệ sinh thái xung quanh căn nhà đó, bao gồm hệ thống giao thông đồng bộ, cảnh quan thiên nhiên, cây xanh, công viên, trường học, bệnh viện, thương mại…

PV: Sự thay đổi của nội hàm “giá trị thực” phải chăng bắt nguồn từ chính những nhu cầu của con người mà gần hơn là nhu cầu của chính các khách hàng tham gia vào thị trường bất động sản?

Bà Hương Nguyễn: Đúng là như vậy! Nhu cầu khách hàng đã có sự dịch chuyển rõ ràng. Giờ đây, mong muốn của họ về ngôi nhà phải hội tụ nhiều yếu tố với chuẩn mực cao hơn rất nhiều. Chúng ta đều biết nhu cầu thiết yếu của cuộc sống con người là nơi ở và thực phẩm ăn uống. Ngày xưa, nhu cầu cơ bản chỉ cần đủ ăn, sau đó yêu cầu cao hơn là ăn ngon nhưng hiện tại là phải ăn an toàn, thực phẩm phải sạch rõ ràng nguồn gốc. Tương tự như vậy ngôi nhà ngày xưa chỉ để che mưa, che nắng, sau đó nhu cầu nâng cao cần một ngôi nhà đẹp và bây giờ phải là một không gian hội tụ các yếu tố sinh thái, cân bằng với thiên nhiên. Để khi đi làm về, họ có thể tìm thấy sự cân bằng về mặt giá trị tinh thần.

Và đó cũng là lý do buộc các chủ đầu tư phải chăm chút giá trị mềm cho các dự án của mình. Đó cũng là lý do khiến các khu đô thị lớn vài chục hecta sẽ dễ dàng mang lại cho con người một cuộc sống tốt hơn. Tất yếu con người cũng có xu hướng lựa chọn sản phẩm như vậy. Song, thực tế hiện nay, đầu tư giá trị mềm đó ai cũng hiểu là cần nhưng không phải chủ đầu tư nào cũng có thể làm bởi vì quỹ đất phải đủ lớn để quy hoạch đồng bộ và đầy đủ các tiện ích, dịch vụ khép kín và theo đó chi phí đầu tư cao đòi hỏi nguồn lực rất lớn.

PV: Bàn về giá trị thực của bất động sản, tại một hội thảo, Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam, ông Trần Ngọc Chính đã từng chia sẻ rằng: "Thời mua nhà chỉ để ở đã qua rồi, ngày nay người mua nhà tìm nơi để sống chứ không chỉ là nơi để ở. Vì thế, chất lượng dịch vụ và giá trị sống mà căn nhà mang lại mới chính là tiêu chí quan trọng mà người mua nhà quan tâm". Theo bà, các tiêu chí về chất lượng dịch vụ và giá trị sống mà khách hàng quan tâm có thể hiểu cụ thể hóa như thế nào?

Bà Hương Nguyễn: Hiện tại, việc lựa chọn sản phẩm đáp ứng đúng yêu cầu, các khách hàng sẽ quan tâm tới những tiêu chí cụ thể như sau:

Đầu tiên là vị trí thuận lợi, liên quan đến công ăn việc làm của chính mình, việc học hành con cái. Nhưng vị trí cũng sẽ có một số thay đổi. Ngày xưa, họ tính khoảng cách còn bây giờ khi giao thông đã thuận lợi họ tính thời gian di chuyển. Ví dụ thời gian di chuyển từ 30 - 45 phút hoặc 60 phút đến nơi làm việc là khách hàng có thể chấp nhận được. Thời gian đi lại phải hợp lý, giao thông phải thuận lợi.

Thứ hai là môi trường cho con cái học hành có thuận lợi không?

Thứ ba là tiện ích trong khu vực mình ở. Hiện nay, các khách hàng đều thích sống ở một khu đô thị được quy hoạch mới, có tiện ích không gian sống xanh – sạch, thay vì lựa chọn cuộc sống ở khu phố chật hẹp.

Thứ tư là thương hiệu uy tín. Hiện nay, thương hiệu uy tín của doanh nghiệp đã chiếm tới 30 – 40% trong việc lựa chọn của khách hàng. Những nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, có kinh nghiệm phát triển dự án sẽ là sự đảm bảo cho các cam kết về đầu tư phát triển dự án, chất lượng sản phẩm, tiến độ triển khai và an toàn về pháp lý mang lại cuộc sống chất lượng cao cho cư dân của mình.

PV: Xu hướng mà khách hàng đang tìm kiếm giá trị thực từ sản phẩm bất động sản sẽ tác động ra sao đến những chủ đầu tư – những chủ thể có vai trò quan trọng trong việc tạo ra sản phẩm đáp ứng nhu cầu của khách hàng, thưa bà?

Bà Hương Nguyễn: Khi cuộc sống ngày càng nâng cao thì đòi hỏi chất lượng phải đi theo tương ứng. Dĩ nhiên, giá trị bất động sản mang lại cũng sẽ nghiêng về giá trị mềm, giá trị vô hình nhiều hơn. Để tạo ra giá trị mềm thì chủ đầu tư phải có quy hoạch bài bản, đầu tư đồng bộ cũng như phải xây dựng chiến lược phát triển trong dài hạn.

Việc hướng tới giá trị thực của sản phẩm bất động sản làm nâng cao chất lượng cuộc sống cư dân. Tức là cùng một giá trị bất động sản nhưng trước kia những giá trị mà khách hàng được hưởng không như mong đợi. Và bây giờ, khách hàng có quyền đòi hỏi một chất lượng sản phẩm tốt. Họ muốn tận hưởng một cuộc sống tiện ích, môi trường tiện nghi. Như một sự tác động theo dây chuyền, sự thay đổi và nâng cấp các sản phẩm bất động sản cũng tạo ra diện mạo đẹp cho khu đô thị, cho thành phố.

PV: Rõ ràng người mua nhà đang hướng tới giá trị thực trong việc lựa chọn sản phẩm bất động sản. Điều này cũng đồng nghĩa chủ đầu tư cũng phải tạo dựng được các dự án đáp ứng tiêu chí của người mua nhà. Song như bà vừa trao đổi trước đó, không phải chủ đầu tư nào cũng có thể thực hiện được. Thưa bà, đâu là những thách thức mà chủ đầu tư đang gặp phải khi hướng tới lựa chọn, xây dựng sản phẩm bất động sản có giá trị thực?

Bà Hương Nguyễn: Trong vòng 10 năm trở lại đây, thị trường bất động sản đã ghi nhận sự thay đổi khá lớn về số lượng đầu tư và chất lượng sản phẩm đạt điều kiện chuẩn của khu vực và thế giới. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra đó là cân đối giữa cung và cầu sản phẩm phải thực sự phù hợp. Với chủ đầu tư, đó còn là phải biết cân đối bài toán kinh tế để chi phí đầu vào hợp lý nhưng chất lượng sản phẩm đầu ra phải đẹp, tốt còn giá cá phải hợp lý. Điều này buộc chủ đầu tư phải căn nhắc lựa chọn các dự án để triển khai.

Một vướng mắc nữa đó là về cơ chế chính sách quản lý của nhà nước. Thực tế hiện nay đang có sự đánh đồng tất cả các quy định với hàng loạt các dự án mà không phân theo từng nấc quy mô. Chủ đầu tư vừa lo bài toán kinh tế, vừa phải giải quyết câu chuyện thủ tục hành chính. Đôi lúc, chính doanh nghiệp cảm thấy khó khăn khi muốn phát triển, làm tốt cho khách hàng thì lại gặp gọng kìm khác.

PV: Như bà chia sẻ, để phát triển và tạo ra sản phẩm bất động sản chất lượng, doanh nghiệp địa ốc đang rất cần sự hỗ trợ lớn mà ở đây đó là chính sách cởi mở, khuyến khích từ phía Nhà nước. Trên góc độ là một doanh nghiệp phát triển dự án, theo đuổi các giá trị mềm trong dự án bất động sản, theo bà, đâu là những hỗ trợ mà chủ đầu tư đang cần?

Bà Hương Nguyễn: Đối với các dự án có quy mô lớn, các chính sách của Nhà nước cần có sự hỗ trợ để chủ đầu tư mạnh dạn rót vốn tạo ra mô hình cuộc sống chất lượng tốt cho cư dân. Bởi nếu không, chủ đầu tư đang bị vướng không chỉ về bài toán kinh tế mà còn các ràng buộc trong hành chính thì họ sẽ khó lòng làm tốt. Để tạo ra một dự án tốt, chắc chắn phải cần vốn và thời gian, có thể là 5 – 10 năm, thậm chí là 15 năm. Nếu một cơ chế chính sách cởi mở, chủ đầu tư mạnh dạn tiên phong xây dựng tạo ra giá trị thực cho các sản phẩm bất động sản. Điều này sẽ tạo động lực để phát triển thị trường theo hướng có lợi cho khách hàng và doanh nghiệp.

Ngược lại, khi doanh nghiệp triển khai dự án lớn, nhưng chậm trễ thì sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nguồn lực xã hội, lãng phí các nguồn lực. Đó không chỉ là sự thất thoát về tiền bạc mà còn là về thời gian và các cơ hội phát triển khác.

- Cảm ơn bà về cuộc trò chuyện!