Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng: "Băng đã dần tan"

Nguồn cung cải thiện

Theo báo cáo gần đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng trên cả nước đang rục rịch tăng trở lại, nhưng phần lớn tập trung cục bộ ở một vài địa phương. Riêng trong quý II/2024, thị trường ghi nhận 7 dự án mở bán, cung cấp 2.788 sản phẩm mới, gấp 8 lần so với cùng kỳ năm 2023, nhưng mới chỉ bằng 45% so với cùng kỳ năm 2022. Lũy kế 6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận 3.114 căn mở bán mới, tăng gấp đôi so với nửa đầu năm ngoái, nhưng cũng chỉ mới chỉ bằng 27% cùng kỳ năm 2022. Số lượng dự án được cấp phép xây dựng hoặc động thổ ghi nhận sự cải thiện trong quý vừa qua. 

Thống kê từ VARS, với phân khúc nghỉ dưỡng cao tầng, lượng giao dịch trong 3 tháng vừa qua đạt hơn 2.000 căn, tỷ lệ hấp thụ 63,5% (tăng gần 19 lần so với 3 tháng đầu năm). Còn lượng giao dịch phân khúc nghỉ dưỡng thấp tầng trong quý II khoảng 80 sản phẩm, tăng gấp 2 lần so với quý trước, tỷ lệ hấp thụ 25%.

VARS cũng cho rằng nguồn cung phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục được cải thiện với nhiều hơn doanh nghiệp ra hàng nhưng với số lượng không đáng kể do thị trường bất động sản chung chưa thực sự khởi sắc. Nhiều dự án vẫn phải tạm dừng do gặp khó khăn về pháp lý, dòng tiền. Nguồn cung chủ yếu sẽ là loại hình cao tầng, giá trị dưới 5 tỷ đồng. Sản phẩm condotel sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sơ cấp và thứ cấp nhờ tạo ra dòng tiền ổn định với giá trị đầu tư không quá cao. Đặc biệt là được thúc đẩy bởi sự phát triển của ngành du lịch cũng như kỳ vọng về hành lang pháp lý hoàn thiện hơn. Trong khi, phân khúc biệt thự, shophouse nghỉ dưỡng có khả năng tiếp tục phải cạnh tranh với các sản phẩm đang rao bán trên thị trường thứ cấp.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, mức độ quan tâm các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng đang được cải thiện. Ví dụ, sự quan tâm tới condotel đạt hơn 20 điểm trong quý II, gấp 4 lần quý I, còn biệt thự biển cũng tăng từ 80 điểm cuối năm ngoái lên 100 điểm trong quý II.

Còn theo báo cáo thị trường của DKRA Group, bất động sản nghỉ dưỡng sau thời gian "đóng băng" cũng đã bắt đầu ghi nhận những tín hiệu khả quan, đặc biệt là ở phân khúc condotel. Cụ thể, phân khúc này ghi nhận sự gia tăng đột biến về nguồn cung. Nguồn cung sơ cấp quý II/2024 tăng 51% so với cùng kỳ, phần lớn nguồn cung đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ (chiếm hơn 66%). Đáng chú ý, nguồn cung mới cũng ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể, mức tăng hơn 25 lần so với cùng kỳ, lượng giao dịch cũng tăng đột biến ở mức 6,8 lần so với cùng kỳ nhưng chỉ tập trung cục bộ tại khu vực các tỉnh miền Trung. Trong khi đó, giao dịch của các dự án cũ hầu hết vẫn chậm hoặc đóng giỏ hàng. Lượng thanh khoản chủ yếu đến từ loại hình biệt thự nghỉ dưỡng có giá dưới 10 tỷ đồng/căn và condotel có giá dưới 3 tỷ đồng.

Tuy nhiên, theo nhận định từ DKRA, mặc dù phân khúc này có những cải thiện đáng kể về nguồn cung, song dường như vẫn chưa thể thoát khỏi khó khăn. Giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang, thanh khoản lẫn khả năng tăng giá rất thấp khi niềm tin của nhà đầu tư phân khúc này vẫn lung lay dữ dội.

Đơn cử như tại phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp giảm 5% so với cùng kỳ. Khu vực miền Trung và miền Nam tiếp tục dẫn dắt nguồn cung toàn thị trường. Sức cầu chung ở mức thấp, lượng tiêu thụ giảm 69% so với cùng kỳ - đây là mức thấp nhất trong 1 thập kỷ qua.

Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giá giảm trung bình 15 - 20% so với giá hợp đồng, cục bộ có những dự án giảm sâu đến 40 - 50% nhưng vẫn gặp khó khăn trong thanh khoản. Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung tiếp tục sụt giảm. Hơn 97% nguồn cung sơ cấp trong quý đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ.

Chuyên gia DKRA Group dự báo, trong quý III/2024 sẽ đón nhận thêm 400 - 500 sản phẩm condotel đến thị trường, tập trung ở Đà Nẵng, Khánh Hòa và Quảng Ninh. Đối với phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng sẽ có thêm khoảng 100 - 150 căn, tương đương quý II. Ngoài ra, mặt bằng giá vẫn tiếp tục neo cao và khó có biến động mạnh.

Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ "tan băng"

Theo các chuyên gia bất động sản, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng hiện vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi tích cực một phần do giá bán chưa được điều chỉnh về với vùng giá trị thực, điều này xuất phát từ việc nhiều nhà đầu tư trước đây đã "ồ ạt" sử dụng đòn bẩy tài chính và chuyển nhượng qua tay. Những chi phí phát sinh về đất đai, nguyên vật liệu… tăng cao cũng ngăn cản dòng đầu tư quay trở lại thị trường. Bên cạnh đó còn là việc thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, khó khăn trong thủ tục pháp lý và sự chậm trễ của các cơ quan chức năng địa phương trong thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho nhà đầu tư thứ cấp mua bất động sản nghỉ dưỡng cũng là vấn đề khiến nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư "lao đao".

Tuy vậy, nhìn về mặt dài hạn cùng đà phục hồi của ngành du lịch hiện nay, nhiều chuyên gia kỳ vọng bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là phân khúc tiềm năng, đồng thời sẽ sớm bắt kịp đà phục hồi của thị trường bất động sản.

Theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng 6 tháng đầu năm ghi nhận sự tăng trưởng, tuy nhiên không thực sự rõ nét. Có thể nói, phân khúc này đang nằm trong giai đoạn phục hồi. Nguyên nhân một phần đến từ việc ngành du lịch trong nước diễn biến tương đối tốt, lượng khách quốc tế tiếp tục gia tăng; quá trình triển khai một vài dự án mang lại hiệu quả khá cao sau thời gian chững lại; bên cạnh đó là hệ thống cơ chế chính sách được điều chỉnh tạo động lực cho thị trường sôi động hơn...

Dự báo về chuyển động phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng 6 tháng cuối năm, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận, sự tăng trưởng của phân khúc này khả năng sẽ tốt hơn so với 6 tháng đầu năm nhờ hiệu ứng của việc 3 luật mới có hiệu lực, tuy nhiên sẽ không thể ở mức cao như kỳ vọng.

"Lĩnh vực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng thời gian trước phát triển tương đối ồ ạt, thiếu tính toán là yếu tố cản trở phân khúc này "bứt phá" trong ngắn hạn. Bên cạnh đó, những khó khăn về mặt pháp lý, nguồn vốn, niềm tin của nhà đầu tư… khiến thị trường sẽ tiếp tục duy trì trạng thái đi ngang và rất khó phục hồi trong tương lai gần", PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh khẳng định.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, thị trường du lịch khởi sắc sẽ thổi bùng sinh khí mới cho bất động sản nghỉ dưỡng, phân khúc này được kỳ vọng sẽ bật tăng mạnh mẽ trong giai đoạn nửa cuối năm. 

Ông Đính cho biết, trong nửa đầu năm 2024, ngành du lịch đón trên 8,8 triệu lượt khách quốc tế, tăng 58,4% so với cùng kỳ năm trước và cao hơn 4,1% so với cùng kỳ năm 2019. Đến thời điểm này lượng khách quốc tế đã đạt 50% mục tiêu đề ra cho cả năm 2024 là 17 - 18 triệu lượt. Bên cạnh đó, hàng loạt dự án hạ tầng giao thông huyết mạch quốc gia, các dự án vành đai, sân bay được xây mới… cũng là động lực đưa ngày càng nhiều du khách trong và ngoài nước đến các địa điểm du lịch mới. Qua đó, thúc đẩy phân khúc nghỉ dưỡng trở lại chu kỳ tăng trưởng. 

"Sự phục hồi, tăng trưởng mạnh mẽ của ngành du lịch và định hướng trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, đang tạo ra động lực tích cực để thúc đẩy các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng đẩy nhanh tiến độ triển khai, thực hiện dự án. Về vấn đề pháp lý, Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ và đặc biệt là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/8 tới, được kỳ vọng sẽ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho việc cấp sổ hồng của loại hình condotel, officetel… Điều này sẽ khiến cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sớm phục hồi và bứt phá trở lại. Theo đó, trong năm 2024 nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng sẽ cải thiện khoảng 20% so với năm 2023", TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.

Ngoài ra, một trong những động lực khác, theo TS. Nguyễn Văn Đính là dòng vốn ngoại và kiều hối đang kỳ vọng chảy mạnh vào thị trường. Khối ngoại đang tranh thủ giá bất động sản tốt để kinh doanh mảng khách sạn tại Việt Nam. Dự báo này là có cơ sở bởi lượng kiều hối về Việt Nam liên tục tăng trong những năm trở lại đây./.