Bất động sản công nghiệp 2023: Gia tăng áp lực cạnh tranh thu hút FDI, nguy cơ khan hiếm nguồn cung

Điểm sáng lớn nhất trong bức tranh địa ốc 2023

Đánh giá về triển vọng bất động sản công nghiệp trong năm 2023, giới chuyên gia khẳng định, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục “cất cánh” trong bất cứ hoàn cảnh nào. 

Năm 2023, nền kinh tế vĩ mô được dự báo sẽ không còn tăng trưởng mạnh như năm 2022, thậm chí sẽ đối mặt với một số khó khăn nổi cộm như lạm phát tăng mạnh. Tuy nhiên, khi Việt Nam khó khăn thì các nước trong khu vực và trên thế giới cũng lâm cảnh khó khăn. Vì vậy, so với mặt bằng chung, Việt Nam vẫn là điểm đầu tư hấp dẫn của dòng vốn FDI.

Tại Diễn đàn Kinh tế 2023: Cùng Doanh nghiệp "Vượt sóng" mới đây, Hiệp hội doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam (Eurocham) cho biết, Việt Nam mang lại cơ hội đầu tư lớn cho các doanh nghiệp châu Âu cũng như triển vọng phát triển trong trung và ngắn hạn. 42% người tham gia khảo sát dự đoán công ty của họ sẽ tăng dòng vốn FDI vào Việt Nam vào cuối năm 2022 và đầu năm 2023 tại nhiều lĩnh vực hơn, đặc biệt là start up. 

Cụ thể, ông Nguyễn Hải Minh, Phó Chủ tịch Eurocham, thành viên Hội đồng tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ cho biết, ngân sách của Ủy ban châu Âu dành cho đầu tư công nghệ mới của các doanh nghiệp vừa và nhỏ khá lớn, lên đến vài tỷ Euro. Khi các doanh nghiệp châu Âu nhận được ngân sách như vậy và sau khi họ hoàn thành được nghiên cứu và tạo ra công nghệ của mình, chắc chắn họ sẽ có xu hướng áp dụng ở các quốc gia châu Á, trong đó có Việt Nam.

Ngoài ra, thời gian tới, các doanh nghiệp châu Âu mong muốn được tham gia sâu hơn để hỗ trợ doanh nghiệp Việt Nam và Việt Nam nói chung trong việc chuyển giao công nghệ, đặc biệt là công nghệ xanh. Do đó, triển vọng dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam trong thời gian tới vẫn rất lớn.

Còn theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, Việt Nam đang nắm nhiều lợi thế so với các nước trong khu vực. Đơn cử là về giá thuê trong nước hiện vẫn ở mức tương đối thấp nếu đặt lên bàn cân với Malaysia, Thái Lan, Trung Quốc, hay Ấn Độ… Chưa kể, nguồn lao động tại Việt Nam dồi dào, mức lương chi trả không quá cao. 

Đặc biệt, với sự bùng nổ của thương mại điện tử trong những năm gần đây, bất động sản công nghiệp sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư gốc Á như Singapore, Nhật Bản, Hồng Kông (Trung Quốc), Hàn Quốc…

Gia tăng áp lực cạnh tranh thu hút vốn FDI 

Bất động sản công nghiệp đang được dự đoán là điểm sáng lớn nhất trong bức tranh địa ốc Việt Nam năm 2023. Đây sẽ là phân khúc giữ vững vị thể “ngôi sao” trên thị trường. Tuy nhiên, nhiều nhận định cho rằng, phân khúc này vẫn sẽ đối mặt với một số thách thức về áp lực cạnh tranh thu hút FDI, nguồn cung khan hiếm…

Theo VNDirect, vốn FDI đăng ký của Việt Nam giảm 5,4% so với cùng kỳ xuống 22,5 tỷ USD, trong khi vốn FDI thực hiện vẫn tăng trưởng tốt 15,2% so với cùng kỳ lên 17,5 tỷ USD trong 10 tháng 2022. Việt Nam nằm trong top các quốc gia thu hút vốn FDI tốt nhất khu vực trong năm 2022.

Bên cạnh đó, Việt Nam có sức hút vững chắc nhờ vị trí gần Trung Quốc, giá thuê đất thấp, chi phí năng lượng cạnh tranh và lao động lành nghề. Tuy nhiên, đang có sự cạnh tranh ngày càng gia tăng từ các quốc gia khác và Việt Nam hiện đang tụt lại phía sau trong việc thu hút dòng vốn FDI vào ngành xe điện và công nghiệp bán dẫn.

Việc Indonesia ban hành Luật Omnibus trong năm 2020 đã mang đến nhiều cơ hội đầu tư và hoạt động cho các công ty nước ngoài vào quốc gia này. Kể từ đó, dòng vốn FDI vào Indonesia tăng trưởng tích cực 10% so với cùng kỳ trong năm 2021 và tăng 46% so với cùng kỳ lên 31 tỷ USD trong 9 tháng 2022. Việt Nam và Indonesia là hai quốc gia nhận được nhiều vốn FDI nhất. Nếu như Việt Nam đang chuyển mình thành trung tâm sản xuất thiết bị điện tử thì Indonesia lại hướng đến phát triển chuỗi cung ứng xe điện.

VNDirect nhận định, sự phát triển của ngành xe điện và bán dẫn sẽ định hình bối cảnh đầu tư tại ASEAN. Những sự thay đổi lớn trong hai ngành này bao gồm thu hút nhiều loại hình nhà đầu tư mới, gia tăng thêm các phân khúc mới trong chuỗi giá trị, mở rộng công suất và tham gia nhiều hơn vào mạng lưới sản xuất khu vực.

Do tiềm năng về thu hút vốn đầu tư FDI của hai ngành này trong các năm tới tiếp tục tăng cao, các nước trong khu vực đã tích cực đẩy mạnh hút vốn FDI cho sản xuất xe điện, bao gồm cả sản xuất pin, đồng thời khuyến khích người tiêu dùng sử dụng xe điện. Tuy nhiên, Việt Nam đang chậm hơn so với các nước khác trong xu hướng này, khiến cho Việt Nam có thể bị giảm sức hấp dẫn trong việc thu hút dòng vốn FDI.

Còn theo PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, nhóm các nhà đầu tư cập bến thị trường Việt Nam trong giai đoạn 2022 - 2023 đang có xu hướng tìm kiếm bất động sản hậu cần (logistics) chất lượng ngày càng cao. Đây là thách thức của các nhà đầu tư khi xây khu công nghiệp cho thuê trong thời gian tới.

“Có một thực tế là các khu công nghiệp, khu chế xuất của Việt Nam thời gian qua chủ yếu thu hút được các doanh nghiệp đến từ châu Á, trong khi chưa thực sự tạo được sức hút với các các “đại bàng” đến từ châu Âu và Bắc Mỹ. Các tên tuổi như LEGO với dự án hơn 1 tỷ đô la tại khu công nghiệp VSIP vẫn vô cùng hiếm hoi. Do đó, để giải bài toán thu hút các “ông lớn” toàn cầu tham gia vào thị trường Việt Nam, những khu công nghiệp mới trong thời gian tới cần có quy hoạch chi tiết hơn, phân bổ diện tích cho các chức năng về hậu cần, thương mại, dịch vụ, R&D và các trung tâm dữ liệu.

Đáng chú ý, xu hướng xanh và bền vững tại các khu công nghiệp là định hướng phát triển tất yếu trong tương lai. Không chỉ đem lại lợi ích về môi trường, xu hướng này chính là một lợi thế cạnh tranh nếu các khu công nghiệp tại Việt Nam biết nắm bắt”, ông Thịnh cho biết. 

Cũng theo chuyên gia Đinh Trọng Thịnh, để tăng sức cạnh tranh, các nhà đầu tư cũng cần có giải pháp ứng phó với những bất lợi của thị trường trong nước như chi phí đền bù và giá đất tăng lên rất cao, trình độ lao động còn tương đối thấp, trong khi cơ sở hạ tầng, giao thông chưa thực sự đáp ứng được yêu cầu…

Xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam vẫn tiếp tục, đồng thời các chính sách thu hút FDI cũng thúc đẩy các nhà đầu tư quay trở lại Việt Nam. Ưu tiên hàng đầu hiện nay tại các khu công nghiệp là các lĩnh vực tạo ra sản phẩm có hàm lượng công nghệ và chất xám cao, giảm lĩnh vực thâm dụng lao động. Để kịp thời “dọn ổ đón đại bàng”, các doanh nghiệp trong nước và cả cơ quan quản lý cần có sự điều chỉnh để có mô hình phát triển phù hợp hơn.

Nguy cơ khan hiếm nguồn cung do thủ tục pháp lý chậm trễ

Trong báo cáo mới đây, các chuyên gia VNDirect cho biết, từ quý I/2022, không có thêm bất kỳ đề xuất mới thành lập khu công nghiệp nào ở cả miền Nam và miền Bắc. Ngoài ra, có rất ít KCN mới được đưa vào quy hoạch tổng thể phát triển KCN quốc gia.

Điều này xuất phát từ thực trạng việc quy hoạch phát triển KCN còn dàn trải, chủ yếu do địa phương quyết định. Vậy nên, việc thay đổi lãnh đạo cấp cao của nhiều địa phương trong năm qua đã làm chậm quy trình phê duyệt của nhiều dự án. Điều này gây ra tình trạng giải phóng mặt bằng chậm hơn dự kiến và chồng chéo về quy hoạch hoặc hạ tầng bên ngoài KCN. Do đó, thị trường bất động sản KCN sẽ đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung mới từ nay đến cuối năm 2023. 

Cụ thể, với thị trường miền Nam, sau khi nguồn cung tăng vọt trong năm 2022, chỉ có khoảng 700ha đất được đưa vào sử dụng trong giai đoạn 2023 - 2026, chủ yếu là ở Long An và Đồng Nai.

Còn thị trường miền Bắc, tình trạng thiếu nguồn cung mới sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023. Sau đó, kỳ vọng khoảng 4.500ha sẽ được đưa vào hoạt động từ 2024 - 2026 với nguồn cung lớn nhất đến từ Bắc Ninh và Hải Phòng./.