Doanh nghiệp bất động sản cần làm gì để giải quyết khoản nợ trái phiếu sắp đáo hạn?

Càng về cuối năm, câu chuyện đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp càng “nóng”, đặc biệt là với cộng đồng doanh nghiệp bất động sản. Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bị sụt giảm, việc cân đối dòng tiền khó khăn, khả năng xử lý khối lượng nợ lớn từ trái phiếu không phải là điều dễ dàng.

Chưa kể, với một số giải pháp được cho là khả thi trong những năm trước thì nay chưa chắc đã thực hiện được do lòng tin của nhà đầu tư đang lung lay và dần quay lưng với thị trường.

Vậy đâu là hướng đi phù hợp nhằm giải quyết dư nợ này? Để ngăn chặn khả năng vỡ nợ của doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu, cơ quan quản lý cần có giải pháp gì chống “bond run”?  Trước những vấn đề này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. Nguyễn Hữu Huân, Trưởng Bộ môn Tài chính, Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh.

PV: Tính từ đầu tháng 11, toàn thị trường vẫn còn khoảng 58.000 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ đến hạn thanh toán trong năm 2022, trong đó có tới 35.000 tỷ đồng thuộc nhóm ngành bất động sản. Theo ông, việc đáo hạn TPDN trong bối cảnh hiện nay tạo nên áp lực thế nào đối với các doanh nghiệp địa ốc?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Do các thông tin tiêu cực từ các vụ lừa đảo chiếm đoạt tài sản tại một số doanh nghiệp nên tâm lý nhà đầu tư bị ảnh hưởng rất lớn và làm cho thị trường trái phiếu trầm lắng trong suốt thời gian vừa qua, song song với đó là chính sách hạn chế tín dụng trong lĩnh vực bất động sản của Ngân hàng Nhà nước. 

Chưa kể, thị trường bất động sản đóng băng từ đầu năm đến nay, đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp khó bán được hàng và lại càng khó trong khâu huy động vốn từ việc phát hành trái phiếu hay vay nợ ngân hàng. 

Như vậy, nhiều khó khăn đang bủa vây các doanh nghiệp này và khả năng thu xếp vốn để trả nợ trái phiếu đến hạn hoặc vay nợ mới để trả nợ cũ là khó khả thi ở thời điểm hiện tại. Nếu như không thể thu xếp các khoản nợ này thì doanh nghiệp hoàn toàn phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ, phá sản hàng loạt trong thời gian tới.

PV: Mới đây, Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP đã chính thức cho phép doanh nghiệp đảo nợ trái phiếu. Tuy nhiên, khả năng đảo nợ trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn hiện nay có lớn hay không, thưa ông?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Cho dù Nghị định có cho phép, nhưng tâm lý nhà đầu tư hiện nay dường như đã mất nhiều niềm tin với trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, chính vì thế sẽ rất khó khăn để tìm được người mua.

Các doanh nghiệp lớn có thể cân nhắc phát hành trái phiếu quốc tế để đảo nợ, tuy nhiên với sự không chắc chắn về tỷ giá trước các diễn biến kinh tế vĩ mô thế giới khá phức tạp như hiện nay, họ phải cân nhắc thêm việc phòng ngừa rủi ro tỷ giá và cũng phải chấp nhận một mức lãi suất cao nếu muốn phát hành thành công.

PV: Nếu không sớm giải quyết câu chuyện trái phiếu đáo hạn nói trên, các doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản sẽ lâm vào trạng thái như thế nào?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Nếu như không có các giải pháp kịp thời và hiệu quả, thị trường bất động sản sẽ rơi tình trạng giống giai đoạn 2009-2013, tức là sẽ đóng băng trong một thời gian dài, thậm chí là một số nơi giá bất động sản đã bị đẩy lên cao trước đây thì sẽ có hiện tượng bán tháo để thu hồi vốn, và giá sẽ giảm mạnh, đặc biệt là ở các khu vực tỉnh xa. 

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ và phá sản vì sản phẩm bán không được nhưng nợ thì lại đến hạn phải thanh toán.

PV: Vậy theo ông, đâu là giải pháp cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Các doanh nghiệp bất động sản nên cơ cấu lại nợ cho phù hợp, nếu như không có khả năng trả nợ thì cố gắng thương lượng với nhà đầu tư để chuyển nợ thành vốn cổ phần hoặc chuyển nợ thành sản phẩm với giá chiết khấu cao, việc này cũng mang lại lợi ích cho nhà đầu tư khi họ có thể mua cổ phần hay tài sản bất động sản với giá rẻ hơn so với giá thị trường, để giúp cơ cấu lại nợ trong thời điểm hiện tại.

Cùng với đó, những dự án nào chưa thể triển khai hay chưa có vốn để triển khai thì nên cân nhắc tìm kiếm đối tác chuyển nhượng lại để có nguồn vốn tập trung vào các dự án hiện tại hay cơ cấu lại nợ.

PV: Để ngăn chặn khả năng vỡ nợ của doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu, cơ quan quản lý cần có giải pháp chống “bond run” như thế nào, thưa ông?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Theo tôi, Bộ Tài chính có thể tính đến phương án thành lập 1 ủy ban chuyên trách xử lý nợ xấu trái phiếu, mua lại các khoản nợ trái phiếu từ người dân, ngân hàng để tập trung xử lý triệt để thì mới có khả năng lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư. Một số ý kiến cho rằng, nên để NHTM làm việc này nhưng theo tôi là không khả thi vì sẽ không đạt được tính tập trung, mỗi ngân hàng làm 1 kiểu và các NHTM cũng sẽ không mấy mặn mà trong việc xử lý nợ xấu trái phiếu, bởi bản thân họ cũng đã có quá nhiều việc phải làm, đặc biệt là nợ xấu trong hệ thống NHTM có khả năng tăng cao. 

Ngoài ra, nếu được cho phép thì Tổng công ty kinh doanh vốn Nhà nước cũng có thể tham gia vào quá trình xử lý với trái phiếu để đạt hiệu quả cần thiết, tháo gỡ khó khăn cho thị trường và nền kinh tế. Về việc này có thể tham khảo cách làm mà Chính phủ Mỹ đã từng thực hiện trong cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới giai đoạn 2007-2009 khi mua lại các trái phiếu doanh nghiệp để giải cứu thị trường tài chính và sau đó khi thị trường ổn định thì bán ra và thu về lợi nhuận nhất định.

PV: Ông có lời khuyên gì cho nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp giai đoạn hiện nay?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Ở thời điểm này, các nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp có thể bình tĩnh trông chờ vào các quyết định sắp tới của Chính phủ. Tôi tin là Chính phủ sẽ có những giải pháp kịp thời để hỗ trợ cho nhà đầu tư trong giai đoạn hiện nay.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng có thể cân nhắc với lời đề nghị của tổ chức phát hành như chuyển nợ thành tài sản. Tuy nhiên cũng cần xem xét là sản phẩm đó có tiềm năng hay không và cũng xác định luôn đó phải là một khoản đầu tư dài hạn trong bối cảnh hiện nay, việc chuyển nợ thành cổ phiểu của tổ chức phát hành cũng tương tự. Ngoài ra, chúng ta cũng hoàn toàn có thể chủ động thỏa thuận mức giá tốt nhất để có được nhiều lợi ích nhất khi thực hiện chuyển đổi.

PV: Trên cơ sở những diễn biến hiện tại, ông có dự báo gì về thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong năm 2023?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Theo tôi, thị trường 2023 sẽ còn rất khó khăn và các doanh nghiệp phải chuẩn bị tâm thế đối đầu với những thách thức sắp tới khi dự báo vào thời kỳ “tiền đắt”. Sẽ mất nhiều thời gian cùng nỗ lực của các bên mới có thể vực dậy được thị trường này./.

Trân trọng cảm ơn ông!