Bản tin BĐS 24h: Tập trung gỡ nút thắt đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư

Tập trung gỡ nút thắt đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư

Thời gian vừa qua, huyện Đông Anh đã thực hiện chuyển đổi hàng chục nghìn mét vuông đất xen kẹt để triển khai các dự án đấu giá quyền sử dụng đất, xây dựng nhà văn hóa thôn, các công trình phúc lợi, công cộng... vừa góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách, vừa tránh xảy ra tình trạng lấn chiếm đất xen kẹt trong khu dân cư. Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Đông Anh Nguyễn Lê Hiến cho biết: Năm 2020, toàn huyện thu được 487,8 tỷ đồng từ các dự án đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt tại địa bàn các xã: Uy Nỗ, Mai Lâm, Vân Nội, Việt Hùng...

Còn tại thị xã Sơn Tây, trong các năm 2019 và 2020, các khu đất xen kẹt thuộc địa bàn phường Trung Sơn Trầm, Viên Sơn, xã Kim Sơn đã mang lại nguồn thu cho ngân sách gần 25 tỷ đồng.

Ở huyện Đan Phượng, ngoài việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp do UBND cấp xã quản lý để xây dựng các công trình phúc lợi công cộng như: Nhà văn hóa, sân thể thao khu dân cư... huyện đang tập trung rà soát, báo cáo UBND thành phố Hà Nội cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đã giao đến hộ gia đình, nằm xen kẹt trong khu dân cư nhưng khó tưới tiêu, canh tác. Theo Phó Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đan Phượng Bùi Văn Hoa, việc này vừa tăng nguồn thu cho ngân sách, vừa đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho hộ dân và tránh xảy ra tình trạng tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai tại địa phương.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư đã góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý, sử dụng đất. Tuy nhiên, việc chuyển mục đích sử dụng đối với những thửa đất nông nghiệp đã giao đến hộ gia đình, cá nhân, nằm xen kẹt trong khu dân cư, hiện không còn khả năng sản xuất nông nghiệp đang gặp khó khăn do vượt quy định về hạn mức, khó xác định ranh giới... 

Tương tự, huyện Đan Phượng hiện có 188 thửa đất nông nghiệp, là đất vườn của các hộ gia đình, đã hình thành lối đi, xen kẹt trong khu dân cư, không còn khả năng sản xuất nông nghiệp, tại các xã: Hồng Hà, Liên Hồng, Thượng Mỗ, Tân Lập... Các hộ có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, nhưng diện tích các thửa đất này lớn hơn hạn mức công nhận hoặc chưa xác định được mốc giới giữa thửa đất nông nghiệp với thửa đất ở của hộ gia đình, do hồ sơ quản lý từ thời kỳ trước không thể hiện vị trí các thửa đất... 

Theo Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất thị xã Sơn Tây Phan Thị Minh Hạnh, nhằm quản lý chặt chẽ đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư, bộ phận chức năng các xã, phường sẽ tiếp tục rà soát, đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, lập dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở, góp phần tăng nguồn thu ngân sách. Dự kiến nguồn thu từ các khu đất nông nghiệp xen kẹt trong năm 2021 của thị xã đạt hơn 10 tỷ đồng.

Trong khi đó, Chủ tịch UBND xã Thượng Mỗ (huyện Đan Phượng) Nguyễn Văn Hùng cho biết, xã có 92 thửa đất nông nghiệp, xen kẹt trong khu dân cư và liền với thửa đất ở của các hộ gia đình, diện tích vượt hạn mức từ vài mét đến vài chục mét. Địa phương sẽ đề nghị các cấp có thẩm quyền xem xét, cho phép chuyển đổi và thu giá cao hơn đối với phần diện tích vượt hạn mức...

Liên quan đến vấn đề này, Chủ tịch UBND huyện Đan Phượng Nguyễn Hữu Hoàng cho biết, cùng với việc rà soát, lập danh sách những thửa đất công, đất nông nghiệp giao đến hộ, nằm xen kẹt trong khu dân cư, huyện cũng đề nghị UBND thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội xem xét, tháo gỡ đối với 188 thửa đất vượt hạn mức.

Theo Giám đốc Chi cục Quản lý đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội Vũ Xuân Tùng, đối với những khó khăn liên quan đến chuyển mục đích đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư, cũng như chuyển mục đích sử dụng đất chung trên địa bàn thành phố, Chi cục đã tham mưu Sở đề xuất UBND thành phố phương án tháo gỡ khó khăn cho từng địa phương.... Như với trường hợp có thửa đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư, sát nhà ở, không nằm cạnh thửa đất nông nghiệp khác, nhưng vượt hạn mức, có thể xem xét cho phép chuyển đổi; những thửa đất nằm liền kề với thửa đất nông nghiệp khác và vượt hạn mức, địa phương phải quản lý, đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, lập dự án đấu giá quyền sử dụng đất, tăng thu cho ngân sách…

Hà Nội sẽ tổ chức hội nghị thi hành Luật Đất đai trước ngày 1/5/2021

Ngày 14/1/2021, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Công văn số 116/UBND-ĐT yêu cầu các sở, ngành liên quan, UBND các quận, huyện, thị xã tổng kết, đánh giá thi hành Luật Đất đai.

Công văn nêu rõ, thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, UBND thành phố giao Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội chủ trì, phối hợp với các sở, ngành liên quan rà soát, tổng kết, đánh giá thi hành Luật Đất đai trên địa bàn thành phố. Trong đó làm rõ những nội dung đã thực hiện, chưa thực hiện, những vấn đề mới phát sinh, còn vướng mắc, bất cập trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. UBND thành phố sẽ tổ chức hội nghị thi hành Luật Đất đai trên địa bàn thành phố trước ngày 1/5/2021.

Đồng thời, UBND thành phố cũng giao UBND các quận, huyện, thị xã và các sở: Tài chính, Kế hoạch và Đầu tư, Quy hoạch - Kiến trúc, Xây dựng, Giao thông Vận tải, Công Thương, Giáo dục và Đào tạo, Tư pháp, Thanh tra thành phố, Cục Thuế thành phố căn cứ hướng dẫn của Sở Tài nguyên và Môi trường, đồng thời theo chức năng, nhiệm vụ được giao, địa bàn được phân công quản lý tiến hành tổng kết đánh giá việc thi hành Luật Đất đai 2013 của ngành, đơn vị, xong trước ngày 15/4/2021.

Bộ TNMT kiến nghị để TP HCM tổ chức lại ban bồi thường giải phóng mặt bằng

Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) vừa có ý kiến gửi Văn phòng Chính phủ kiến nghị, trong thời gian chờ cấp có thẩm quyền ban hành hướng dẫn mô hình Trung tâm phát triển quỹ đất cho phép UBND TP HCM thực hiện thí điểm đề án tổ chức lại Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng thành Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc UBND các quận, huyện.

Cụ thể, về mô hình của Tổ chức phát triển quỹ đất, hiện Bộ đang xây dựng, trình Chính phủ dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định chi tiết thi hành Luật Đất đai, trong đó có nội dung "Hoàn thiện tổ chức bộ máy, cơ chế hoạt động, cơ chế tài chính của Tổ chức phát triển quỹ đất, đảm bảo tinh gọn, hoạt động hiệu quả, đủ năng lực tạo lập, quản lý, khai thác quỹ đất sạch, thực hiện tốt nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất".

Theo UBND TP HCM, từ khi có hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc Sở TNMT có hiệu lực đến nay thành phố vẫn chưa thực hiện được do gặp nhiều khó khăn. Cụ thể, do tình hình thực tế tại TP và những khó khăn, tồn tại khi thực hiện việc quản lý một cấp đối với Văn phòng đăng ký đất đai TP và các chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại UBND quận - huyện nên TP chưa thực hiện việc tổ chức lại theo đúng quy định về việc thành lập các chi nhánh Trung tâm phát triển quỹ đất quận - huyện thuộc Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố trực thuộc Sở TNMT.

Đến ngày 25/10/2017, Nghị quyết số 19-NQ/TW về tiếp tục đổi mới hệ thống tổ chức và quản lý, nâng cao chất lượng và hiệu quả hoạt động của các đơn vị sự nghiệp công lập có quy định "về lĩnh vực tài nguyên và môi trường: Chuyển các Trung tâm phát triển quỹ đất về trực thuộc UBND cấp huyện quản lý ".

Trong quá trình chờ Trung ương thực hiện sửa đổi, xây dựng luật phục vụ triển khai Nghị quyết số 19-NQ/TW, việc tổ chức lại Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng thuộc UBND quận - huyện thành Trung tâm phát triển quỹ đất thuộc UBND quận - huyện sẽ tạo cơ hội cho các đơn vị mở rộng chức năng, nhiệm vụ; có sự tham gia của hệ thống chính trị nên sẽ hiệu quả hơn khi Nhà nước thu hồi đất, đảm bảo tiến độ giao mặt bằng cho nhà đầu tư; tăng cường tính tự chủ của đơn vị.

Bên cạnh đó, việc này còn giúp sắp xếp toàn diện và đồng bộ hệ thống đơn vị sự nghiệp thuộc lĩnh vực tài nguyên môi trường, bảo đảm tinh gọn, cơ cấu hợp lý hơn, giảm mạnh đầu mối, khắc phục tình trạng manh mún, dàn trải và trùng lắp; tinh giản biên chế, nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, viên chức.

Nguồn cung bất động sản nhà ở mới năm 2020 tại TP HCM giảm 30%

Cụ thể, trong năm 2020, Sở Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai của 31 dự án (giảm 16 dự án), giảm 34% so với năm 2019, với tổng số 16.895 căn nhà, giảm 30,4% so với năm 2019.

Bao gồm 15.275 căn hộ, 1.617 căn nhà thấp tầng và03 căn biệt thự. Tổng giá trị huy động vốn là 66.674 tỷ đồng (đã bao gồm VAT, chưa bao gồm 2% phí bảo trì). Trong đó, có 7.114 căn nhà thuộc phân khúc nhà ở cao cấp, chiếm tỷ lệ 42,1%, tăng 15,9%; Phân khúc nhà ở trung cấp có 9.618 căn chiếm tỷ lệ 56,9%, tăng 66,2%; Phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn, chỉ chiếm tỷ lệ 1%, giảm đến 98,6% so với năm 2019, theo Bảng so sánh và tỷ lệ tăng giảm sau đây:

HoREA cho biết, trên thực tế thì phân khúc nhà ở cao cấp có thể chiếm đến tỷ lệ khoảng 70%, chiếm thế áp đảo trên thị trường BĐS năm 2020; Phân khúc nhà ở trung cấp chiếm khoảng trên dưới 25% tổng số nhà ở. Đáng quan ngại là phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn nhà, chỉ chiếm 1% trong tổng số nhà ở được huy động vốn năm 2020. 

Đây là chỉ dấu cho thấy rõ sự "lệch pha" sản phẩm trên thị trường BĐS, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp. Trong lúc rất thiếu sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, dẫn đến sự phát triển của thị trường BĐS thiếu tính ổn định, bền vững.

Sở dĩ có sự chênh lệch giữa số liệu thống kê của Sở Xây dựng với thực tế, bởi lẽ, khi trình dự án lên Sở Xây dựng, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường kê khai mức giá bán thấp, nhưng đến khi huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, thì chủ đầu tư bán nhà với mức giá cao hơn, thậm chí có mức giá nhà ở cao cấp.

Còn theo báo của của HoREA, trong năm 2020, số lượng dự án nhà ở được phép huy động vốn tập trung nhiều nhất tại quận 2, quận 9 (9 dự án mỗi quận), quận 7 (6 dự án). Có 9 quận, huyện có 1 hoặc 2 dự án, gồm quận 1, quận 4, quận 12, Gò Vấp, Bình Thạnh, Bình Tân, Thủ Đức, Bình Chánh, Hóc Môn. Có 12 quận, huyện chưa có dự án huy động vốn, gồm quận 3, quận 5, quận 6, quận 8, quận 10, quận 11, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ.

'Thổi giá' đất nền vùng ven, nhà đầu tư cẩn trọng khi xuống tiền

Theo tienphong, nhận định về cơn sốt dịch chuyển đầu tư đất nền từ khu vực nội thành sang các khu vực vùng ven, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội cho biết, quỹ đất khu vực nội thành đang dần hạn hẹp và thủ tục pháp lý đầu tư còn phức tạp, làm giảm sự quan tâm của các nhà đầu tư.

“Đang có không ít các dự án đang dần phát triển tại các khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận, với cơ sở hạ tầng tốt hơn, tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư với đất nền. Do đó, khi thị trường đất nền ghi nhận có nhiều mức giá, nhà đầu tư cần có khả năng so sánh, định giá và đánh giá đúng giá trị của lô đất nền”, bà Vân đánh giá.

Theo bà Vân, trên bình diện định giá một tài sản đất nền, có hai tình huống đặt ra cho các nhà đầu tư là làm thế nào xác định giá trị của một dự án phát triển đất nền ở khu vực ngoại thành có quy mô diện tích trên 1000m2 đã có phê duyệt quy hoạch và đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất? (tình huống số 1) và làm thế nào xác định giá trị của một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100m2 nằm bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoai thành? (tình huống số 2)

Thứ nhất, là phương pháp so sánh. Để xác định giá trị từ phương pháp so sánh, người định giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất... Sau đó, tiến hành điều chỉnh các khác biệt dựa trên các yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên các bằng chứng thị trường. Từ đó quy ra được giá trị trên một mét vuông đất xác định.

Thứ hai, là phương pháp giá trị đất thặng dư. Dựa vào phê duyệt phát triển, chúng ta sẽ giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định giá trị đất thặng dư. Theo đó, đối với ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, lịch thu tiền, tốc độ bán dựa trên các dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường. 

Đối với ước tính chi phí, người định giá phải xác định đơn giá xây dựng trên đơn vị, thời gian xây dựng, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường. Do dòng tiền doanh thu và chi phí sẽ được trải ra theo thời gian, người định giá phải xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này để chiết khấu toàn bộ dòng tiền về hiện tại. Giá trị ước tính từ phương pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có.

Từ đó, chúng ta sẽ so sánh giá trị ước tính từ hai phương pháp định giá để xác định giá trị thị trường của dự án này.

Đối với tình huống số 2, do giao dịch đối với các diện tích đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trường nên phương pháp so sánh được áp dụng. Đối với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, người định giá cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vị dựa trên các giá chào trên thị trường do giá chào thường bị đẩy lên khá cao. 

Ngoài ra, người định giá cần phải so sánh với các lô đất tương tự cũng nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị cho dù có nằm ngay sát bên. Vì để đạt được đơn giá đất ở cao trong khu đô thị, thì chủ đầu tư của các đô thị lớn này đã phải bỏ ra các chi phí rất lớn về phát triển hạ tầng và tiện ích đồng bộ chưa kể đến các chi phí liên quan đến phê duyệt dự án. 

Theo thống kê của VARs, đối với khu vực đất đai trong khu dân cư hiện hữu, việc đô thị hóa mạnh các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức… đã đẩy giá đất trong làng xã khu vực này lên mức 25 - 30 triệu đồng/m², tăng so với năm 2019 khoảng 50%. Trong khi đó, các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20 - 30% so với năm 2019.