Bản tin BĐS 24h: 6 năm qua không có \"bong bóng\" bất động sản

          Bộ Xây dựng: 6 năm qua không có bong bóng bất động sản

Theo Zing, tại Hội nghị Chính phủ với các địa phương diễn ra sáng 29/12, Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết năm 2020, ngành xây dựng tăng trưởng 6,6%, cao nhất trong các ngành kinh tế.

Tỉ lệ đô thị hóa vượt mục tiêu, trong 5 năm có 7 đô thị mới, hiện nay cả nước có 862 đô thị và phân bố đồng đều trên cả nước, trở thành động lực phát triển kinh tế - xã hội.

Mặt khác, 6 năm qua, hầu như không có bong bóng bất động sản, dù đã thu hút 17 tỉ USD vốn FDI. Việt Nam đã có nhiều khu đô thị, khách sạn, resort mang tầm quốc tế và hơn nhiều nước trong khu vực.

Tại TP HCM, khu vực Thủ Đức đã xuất hiện căn hộ ở vùng giá 60 - 90 triệu đồng một m², mức chưa từng có ở địa bàn này. Ở huyện Bình Chánh, quận 12, có những dự án đạt gần ngưỡng 40 triệu đồng, cột giá cao nhất vùng ven. Những dự án giá rẻ ở vùng giá dưới 25 triệu đồng một m² đã tăng lên 30 - 35 triệu đồng. Giá nhà liền thổ tại TP HCM cũng leo thang, theo ghi nhận của JLL. Trong quý III, giá sơ cấp đã lần đầu đạt ngưỡng 5.337 USD mỗi m², tăng 3,1% so với quy trước.

Về nhiệm vụ năm 2021, Bộ trưởng nhắc tới các vấn đề về quy hoạch đô thị, vốn đầu tư cho hạ tầng và hạ tầng cần hướng tới kết nối vùng; triển khai Luật Kiến trúc; dành đủ quỹ đất cho nhà ở xã hội; hoàn thành hỗ trợ nhà ở cho người có công.

Đối với các đề xuất đề nghị phê duyệt quy hoạch đô thị và tháo gỡ vướng mắc pháp luật để triển khai các dự án bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết sẽ có văn bản gửi từng địa phương.

Tại hội nghị, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho rằng, trước đây, ngành Tài nguyên và Môi trường thường được nhắc đến với những khó khăn, tồn tại. Nhưng cùng với những thành tựu chung của đất nước, ngành đã chuyển đổi thành công, biến nguy thành cơ, từ bị động thành chủ động.

Ngành đã liên tục lắng nghe ý kiến các địa phương, trình Chính phủ ban hành 5 nghị định liên quan tới lĩnh vực đất đai, giải quyết rất nhiều nội dung mà nhiều địa phương đã nêu tại Hội nghị, đặc biệt là liên quan tới việc chuẩn bị đất đai cho các dự án đầu tư. “Vấn đề này khẳng định sẽ được giải quyết, nếu có vấn đề gì chúng tôi sẽ chịu trách nhiệm trước Chính phủ, Thủ tướng”, Bộ trưởng nói.

Ngành đã chuyển hơn 230.000 ha đất sang mục đích phi nông nghiệp, phục vụ các dự án phát triển kinh tế. Khai thác khoáng sản tài nguyên khác vượt dự thu. Dự toán thu từ đất công sản vượt hơn 150%.

Quan trọng hơn, Quốc hội đã thông qua Luật Bảo vệ môi trường năm 2020. Sắp tới, có thể chuyển 25% lượng rác thải sinh hoạt hằng ngày thành năng lượng với việc phát triển kinh tế tuần hoàn. Bộ trưởng cũng mong muốn các địa phương cụ thể hóa bằng các hành động để thực hiện tăng trưởng xanh, tăng trưởng bền vững.

         Dẹp vi phạm xây dựng, Thanh tra Bộ Xây dựng nghiên cứu sửa nghị định

Theo Vietnamnet, tính đến nay Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (Nghị định 139) của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong các lĩnh vực quản lý Nhà nước ngành Xây dựng đã có hiệu lực triển khai 3 năm. Trong 3 năm thực hiện, thực tế thời gian qua, theo phản ánh của các địa phương, việc tổ chức thực hiện Nghị định đã bộc lộ một số vướng mắc, khó khăn.

Nắm bắt những khó khăn, bất cập trong triển khai thực hiện Nghị định 139, ngày 25/12 vừa qua, Thanh tra Bộ Xây dựng đã tổ chức Hội nghị Tọa đàm và tổng kết thực hiện Nghị định số 139 tại TP HCM nhằm tổng hợp phản ánh từ thực tiễn 3 năm triển khai Nghị định.

Chủ trì hội nghị, ông Nguyễn Ngọc Tuấn - Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng cho biết, tổng hợp sơ bộ có 7 nhóm vướng mắc. Trong đó, có những vướng mắc về việc Nghị định 139 không quy định mức phạt theo tỷ lệ hoặc mức độ sai phạm dẫn đến bất cập trong xử lý; Khó khăn trong việc xác định hành vi vi phạm hành chính để xử phạt khi công trình xây dựng sai giấy phép xây dựng và sai cả quy hoạch; Khó xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư hiện nay nhận tiền ứng trước, đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ đối với khách hàng…

Cùng với đó, việc tổ chức cưỡng chế tháo dỡ công trình vi phạm trật tự xây dựng của Chánh Thanh tra Sở trên thực tế rất khó khăn do không đủ nhân lực và chi phí; hay việc xử phạt vi phạm hành chính bằng hình thức phạt tiền đối với ban quản trị nhà chung cư, do không phải là pháp nhân độc lập, không có tiền hoặc tài sản riêng nên ban quản trị nhà chung cư sẽ sử dụng kinh phí bảo trì phần sơ hữu chung của cư dân để đóng tiền phạt vi phạm hành chính…

Tại hội nghị, nhiều ý kiến trao đổi mang tính thực tiễn từ quá trình quản lý, xử lý vi phạm trật tự xây dựng tại nhiều địa phương được ghi nhận.

Sở Xây dựng TP HCM kiến nghị Bộ Xây dựng tham mưu Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị định hướng dẫn thi hành các biện pháp ngăn chặn, xử lý công trình vi phạm trật tự xây dựng. Theo Sở nỳ, đây là việc cấp bách, bởi, Nghị định số 180/2007 của Chính phủ quy định cụ thể các biện pháp ngăn chặn, xử lý công trình vi phạm trật tự xây dựng. Tuy nhiên, đến nay Nghị định này đã hết hiệu lực thi hành.

Xoay quanh các nhóm vướng mắc của địa phương, ông Lê Văn Lãng - Phó Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng - phụ trách phía Nam tổng kết có 5 nhóm kiến nghị, gồm: Kiến nghị liên quan đến quy định chung (về mức độ xử phạt, khung xử phạt, xác định thời điểm để tính thời hiệu xử phạt…); Kiến nghị liên quan đến quy định trong lĩnh vực hoạt động đầu tư xây dựng; Kiến nghị liên quan đến quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; Kiến nghị liên quan đến quy định Luật Xử lý vi phạm hành chính, trách nhiệm, quy trình xử lý vi phạm hành chính; Kiến nghị liên quan đến các quy định cần được nghiên cứu, lấy ý kiến thảo luận tại hội nghị.

Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng Nguyễn Ngọc Tuấn cho biết, những ý kiến này sẽ được tiếp thu một cách cẩn trọng, đúng quy định pháp luật để sau đó đưa vào sửa đổi Nghị định 139, nhằm tiếp tục đảm bảo được nguyên tắc các hành vi được phủ kín, phân loại hành vi vi phạm, mức xử phạt phải có tính răn đe và có tính khả thi cao trên thực tiễn.

Theo Thanh tra Bộ Xây dựng, từ năm 2018 đến ngày 15/12/2020, các đơn vị chức năng ngành Xây dựng đã kiểm tra và lập hồ sơ xử lý đối với 18.125 trường hợp, xử phạt 12.152 trường hợp với tổng số tiền trên 540 tỷ đồng; cưỡng chế thi hành 4.113 trường hợp vi phạm. Trong đó, 19 Sở Xây dựng miền Nam đã kiểm tra và xử lý 5.466 trường hợp vi; xử phạt 3.664 trường hợp với số tiền trên 170 tỷ đồng; cưỡng chế thi hành 1.032 trường hợp vi phạm.

Trong năm qua, Thanh tra Bộ Xây dựng đã tham mưu trình Chính phủ ban hành Nghị định 21, tham gia góp ý kiến thẩm định 34 văn bản quy phạm pháp luật theo đề nghị của các Bộ, ngành…

         Giá nhà đất tăng "dựng đứng" khi sắp công bố TP Thủ Đức

Năm 2020 được xem là một năm đầy khó khăn của thị trường bất động sản cả nước nói chung và TP HCM nói riêng. Dịch Covid-19 đã khiến cho nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản bị ảnh hưởng.

Bên cạnh đó, những vướng mắc về thủ tục pháp lý làm cho nguồn cung dự án mới trở nên khan hiếm. Tuy nhiên, một nghịch lý đang diễn ra là giá nhà đất tại TP HCM lại tăng mạnh, “nóng” nhất phải kể đến là thị trường khu Đông, nơi sắp tới sẽ trở thành TP Thủ Đức.

Không chỉ giá đất tại các khu dân cư hiện hữu, nhà chung cư tại khu Đông TP HCM nói chung và quận Thủ Đức nói riêng cũng đang xác lập mặt bằng giá mới.

Theo số liệu của Sở Xây dựng TP HCM, từ đầu năm đến nay, TP HCM chỉ có 26 dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số 15.087 căn. Trong đó, có 5.339 căn hộ cao cấp có giá bán trên 40 triệu đồng/m² và 9.585 căn hộ trung cấp giá bán từ 20 - 40 triệu đồng/m². Phân khúc nhà ở bình dân có giá bán dưới 20 triệu đồng/m² vô cùng khan hiếm, chỉ có 163 căn. Trong khi cùng kỳ năm trước, nguồn cung phân khúc này trên thị trường là 12.366 căn.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, giai đoạn 2018 - 2020, thị trường bất động sản TP HCM sụt giảm mạnh về nguồn cung, quy mô dự án cũng như lượng giao dịch nhà ở. Nguồn cung giảm khiến cho bộ phận người thu nhập trung bình, thu nhập thấp tại đô thị và người nhập cư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.

Về giá nhà ở, báo cáo tình hình thị trường bất động sản quý III/2020 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, trong cơ cấu nguồn cung nhà ở mới tại TP HCM, loại hình căn hộ có mức giá bình dân không còn xuất hiện trên thị trường. So với quý trước đó, giá bán căn hộ tăng mạnh,từ 15 - 20%.

Mới đây, Bộ Xây dựng cũng vừa có báo cáo về thị trường bất động sản quý III/2020, trong đó giá căn hộ chung cư tại TP HCM tăng khoảng 0,35% so với quý trước. Trong đó, phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân tăng mạnh hơn căn hộ cao cấp. Giá nhà ở riêng lẻ tăng 0,26% so với quý II/2020.

Đánh giá về thực trạng giá nhà đất tăng cao, Chuyên gia kinh tế - TS.Lê Bá Chí Nhân cho rằng, giai đoạn 2018 - 2019, giá nhà đất tại TP HCM có thể nói ở mức trung bình, thậm chí còn thấp hơn năm 2017. Đến năm 2020, khi thông tin thành lập TP Thủ Đức nhen nhóm rồi chuẩn bị công bố, giá đất khu Đông tăng rất cao.

Theo vị chuyên gia này, giá đất khu Đông tăng cao như hiện nay nhưng đến một ngưỡng nào đó sẽ đứng lại và thậm chí sụt giảm. Bởi không chỉ dựa vào việc thành lập TP Thủ Đức, giá đất có tăng hay không còn phụ vào yếu tố quy hoạch cụ thể từng khu vực và các giá trị cộng hưởng của bất động sản như: Kết nối, tiện ích, dịch vụ…

Đơn cử như trước đây có thông tin huyện Nhà Bè hay Bình Chánh chuẩn bị lên quận, thế là giá đất lập tức tăng cao. Tuy nhiên, thực tế hiện nay thị trường bất động sản ở những nơi này đã đứng lại. Do đó, nhà đầu tư cần cẩn trọng trước những đợt giá đất tăng mạnh khi thành lập địa giới hành chính như thế này.

          Những con số “khốc liệt” của mặt bằng cho thuê năm 2020

Trong quý III/2020, nguồn cung tại TP HCM là 1,5 triệu m², công suất cho thuê trung bình là 94%, giảm 2 điểm phần trăm theo năm (YoY). Đại dịch đã khiến một số nhà bán lẻ, chủ yếu ở các khu vực ngoài trung tâm phải chấm dứt hợp đồng hoặc chuyển địa điểm thuê. Giá thuê vẫn ổn định so với cùng kỳ năm trước, do các chủ đầu tư có diện tích đã được lấp đầy miễn cưỡng điều chỉnh giá thuê hoặc áp dụng các ưu đãi ngắn hạn, ví dụ như giảm khoảng 2 USD phí dịch vụ hàng tháng hoặc giảm giá thuê 30% cho khách thuê mới trong vài tháng.

Theo báo cáo của Savills, quý III/2020, doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ giảm 0.1% theo năm, so với mức 12% trong quý 2 do những tác động của dịch bệnh Covid-19. Đến tháng 09/2020, tổng doanh thu ngành này giảm xuống còn 40 tỷ đô la Mỹ, giảm 2% theo năm. Tuy nhiên, trong khi doanh thu của ngành bán lẻ hàng hóa tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái thìngành F&B lại giảm mạnh 39%.

Tác động của đại dịch lên thị trường bán lẻ và sự phục hồi thể hiện rõ theo tháng. Sau làn sóng Covid-19 lần thứ hai, tăng trưởng trong Tháng 7 giảm 5% so với tháng trước, tăng lên 2% trong Tháng 8 và 11% trong tháng 9.

Liên quan đến vấn đề này, Savills cho biết, vào năm 2021, hơn 80% nguồn cung bán lẻ mới sẽ ở các khu vực ngoài trung tâm. Khi người tiêu dùng đối mặt với việc mất thu nhập và gia tăng sự không chắc chắn, các nhà phát triển đang trì hoãn việc ra mắt các sản phẩm mới. Những đơn vị vẫn tiếp tục triển khai kế hoạch kinh doanh như dự định sẽ có thể gặp khó khăn với việc các thương hiệu nước ngoài tạm ngừng gia nhập thị trường và các doanh nghiệp đã thành lập hoãn lại kế hoạch mở rộng.

Một cuộc khảo sát của Savills vào quý III/2020 cho thấy nhiều khách thuê ngành F&B và thời trang đã đóng cửa hoặc giảm diện tích thuê. Xu hướng giảm quy mô này có khả năng tiếp tục trong trung hạn. Sự kết hợp giữa các biện pháp ngăn chặn dịch bệnh sớm, cải cách cơ chế hỗ trợ, quản trị tài chính của Chính phủ và các chương trình kích thích toàn cầu đã làm tăng kỳ vọng phục hồi ở Việt Nam. Theo báo cáo gần đây nhất của ADB, Việt Nam sẽ có mức tăng trưởng GDP cao nhất ở châu Á với 6,8% năm 2021.

"Giá thuê thấp hơn có thể sẽ tạo động lực cho ngành trong khi các nhà bán lẻ truyền thống sẽ cần phải đổi mới các chiến lược phù hợp hơn. Hầu hết các lĩnh vực bị ảnh hưởng bởi Covid-19 như F&B, phòng tập và rạp chiếu phim sẽ phục hồi nhanh hơn sau cuộc khủng hoảng vì người tiêu dùng sẽ nhanh chóng đón nhận "bình thường mới". Các lĩnh vực mở rộng hình thức trực tuyến mạnh mẽ hơn như thời trang có thể thấy lợi nhuận chậm hơn khi xem xét sự thay đổi hành vi của người tiêu dùng sang bán hàng trực tuyến", đại diện Savills nhấn mạnh.

         Giá bất động sản liền thổ tăng 20% - 36%

Tại TP HCM, phân khúc nhà ở giá rẻ (dưới 25 triệu đồng/m²) đã biến mất, còn tại Hà Nội tỉ trọng của phân khúc này chỉ khoảng 10%. Nghịch lý là nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu đầu tư lại tăng cao khiến giá BĐS không ngừng leo thang.

Góp ý về giải pháp để kéo giảm giá nhà, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM, cho rằng phát triển nhà ở cần chuyển đổi mô hình nhà ở từ thấp tầng sang nhà ở cao tầng hiện đại. Khuyến khích bằng cơ chế và chính sách mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở, đặc biệt đối với nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, phải chú trọng phát triển nhà ở dựa trên cơ sở chỉnh trang, cải tạo khu dân cư hiện hữu, xây dựng mới thay thế chung cư cũ, di dời nhà ở ven và trên kênh rạch. Thành phố bố trí vốn ngân sách phát triển nhà ở xã hội cho thuê đối với các đối tượng khó khăn, tăng tỉ trọng nhà ở cho thuê. Ngoài ra, từng bước đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại các huyện ngoại thành để tạo lập quỹ đất và thu hút đầu tư phát triển dự án nhà ở tại đây.

Ở góc nhìn khác, ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai, cho rằng các công ty xây dựng nên áp dụng công nghệ vào quá trình xây dựng để giảm giá nhà. Việc áp dụng công nghệ và vật liệu mới còn gặp rào cản do hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn, định mức dự toán công trình còn thiếu, chưa đồng bộ nên gây khó khăn cho việc áp dụng.

“Việc áp dụng công nghệ thông tin vào lĩnh vực xây dựng đóng vai trò rất quan trọng trong việc nâng cao năng suất lao động và hiệu quả sản xuất. Đặc biệt, góp phần rút ngắn tiến độ, nâng cao chất lượng và giảm giá thành công trình” - ông Sơn nói.